華潤最近在上海做的事，有點超前了

文/上海進深 嚴明會

4月12日，翡雲悅府二期疊墅認購首日，認購率已達175%，觸發限售。

本次推出20套建面約190-232㎡的疊墅產品，均價127528元/㎡。

上疊均價11.98萬/㎡，總價區間2396-3110萬；下疊均價13.6萬/㎡，總價2449-3398萬。

從供給端來看，這幾乎是浦東金色中環發展帶上僅存的低密墅居產品，一定程度上填補了內中環城芯別墅的供應空白。

但如果僅用“稀缺”來解釋市場認可度，顯然不夠完整。

更關鍵的變量，在產品本身。

翡雲悅府二期的疊墅并沒有停留在常規優化層面，而是給出了一套更系統的產品解法，可以說是把疊墅重新做了一遍。

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4月9日，華潤置地上海在蘇河灣中心舉辦“2026城市地標資產發布會”，翡雲悅府與外灘瑞府被放在同一敘事體系中。

通過這場發布會，進深君覺得，華潤正試圖通過一套更穩定、更可復用的設計方法論，去支撐其在上海的高端產品線。

在這套邏輯中，設計被放在更靠前的位置，直接參與產品問題的拆解。

對于翡雲悅府二期，華潤置地上海設計負責人金曉蕓提到：

相比于追求開發速度，團隊更希望做出一個“不同的產品”。

這一次，項目對傳統疊加空間不均、庭院缺失、動靜干擾、尺度受限等痛點進行的系統性解題，將城市別墅與四代住宅進行融合，打造了“2 3”的疊墅形式，并將自身定義為上海首個定制化“四代墅”。

通過“地面庭院 空中懸浮庭院 南北雙露臺”的三重立體園境設計，原本集中在下疊的庭院資源，被重新分配到不同層級，形成更均衡的使用體驗。

下疊延續庭院優勢，可承載家庭休閑、親子互動或社交場景；上疊配置空中懸浮庭院及頂層星空露臺庭院，獲得“有天有地”的空間體驗，不再只是觀景空間。

在此基礎上，項目進一步針對疊墅長期存在的結構性問題進行調整。

在空間組織上，不再簡單區分上疊與下疊的優劣，而是通過多層庭院體系，將戶外生活嵌入不同樓層，使上疊也具備直接連接客廳的露臺與庭院空間，改變以往“上疊好看但不好用”的局面。

在室內外關系上，通過結構優化盡量消除客廳與露臺之間的高差，使餐飲、社交等日常活動可以自然延伸至戶外空間，提升使用連續性。

在垂直空間組織上，通過讓臥室與臥室、起居空間與起居空間在上下層盡量對應，降低了傳統疊墅中“臥室上方是他人客廳”的干擾問題，從源頭優化居住舒適度。

這些調整并不過度追求形式上的變化，而是圍繞使用邏輯展開，使產品從“空間堆疊”轉向“關系重構”。

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從開發角度看，二期地塊更小、約束更多，通常意味著產品需要做取舍。

但實際呈現中，項目選擇的是在細節層面繼續深化。

這種深化，更多體現在對日常使用體驗的深化。

在動線與舒適度上，樓梯的踏步尺度、扶手材質、燈帶細節都進行了重新設計，以提升長期使用的舒適性。

在收納與個體差異方面，項目并未采用單一標準答案，而是基于前期客戶調研，將衣帽間、廚房、露臺材料等做成多種組合選項。不同家庭可以根據生活習慣選擇更偏收納、展示或功能強化的方案，這些選擇在設計階段就已被納入體系之中。

在傳統開發模式中，個性化往往發生在交付之后，由業主自行改造，既增加成本，也影響產品完整度。而翡雲悅府將部分定制需求前置，通過客戶訪談、組合選項等方式，將個性化控制在可管理范圍內，在效率與差異之間建立平衡。

從立面與材質的感官定制，到細部節點的個性定制，再到以全屋智能為代表的系統升級定制，逐步對應不同家庭的生活結構與使用偏好。

更關鍵的是，這一體系由設計團隊一對一服務，從方案到落地全程介入，降低業主決策與執行成本，使定制不再依賴個人投入，而成為產品能力的一部分。

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翡雲悅府二期的高認購率，并非建立在明顯價格優勢之上，而是在總價較高、供應有限的前提下達成。

按照計劃，此批次疊墅將在4月22日開盤。

產品力內卷時代，目標客群對產品細節的敏感度正在提高。

當設計能夠直接回應購房者在意的各類問題時，其價值就會被轉化為更快的決策速度。

放在更大的背景中看，華潤在上海的這兩年，正在逐步建立一條以設計為核心的產品路徑。

從外灘瑞府到翡雲悅府，不同項目在區位、體量、客群上各不相同，但在設計層面呈現出相似的特征：強調真實使用場景，減少不必要的形式化表達，強化空間之間的邏輯關系。

這種能力建立起來并不容易。它既需要設計者對生活細節的長期觀察，也依賴開發體系將這些細節穩定落地。

因此，翡雲悅府二期疊墅的熱銷，更接近一次體系化能力的外顯。

它所反映的是，在當前階段，當設計真正進入產品邏輯深處時，依然可以轉化為確定性的去化結果。