3月成交榜單！中海玖樹滿和摘得北京三冠王 TOP5區域包攬七成份額

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以下為正文：

2026年3月，北京新建商品住宅市場在供需兩端呈現出極致分化核心特征。全市成交總額定格在253.80億元，頭部項目虹吸效應凸顯，TOP20樓盤攬金超124億元，占據全市半壁江山；區域層面，城市副中心通州成交規模斷層領跑，海淀、朝陽核心區高端改善市場堅挺，而昌平、大興等近郊區域供應嚴重過剩，遠郊板塊去化周期突破數年大關。

頭部項目壟斷成交流量

剛需頂豪雙軌并行領跑市場

3月北京新房市場的成交集中度達到新高度，TOP20熱銷項目合計成交金額124.79億元，成交面積16.92萬㎡，成交套數1290套，單月貢獻全市近50%的成交規模。從成交金額榜單來看，剛需走量盤與高端頂豪盤形成鮮明的兩極分化，成為市場兩大核心支撐。

通州區梨園板塊的中海·玖樹滿和以14.65億元成交金額、301套成交套數的絕對優勢登頂全市成交金額、面積、套數銷冠，成交均價5.15萬元/㎡，套均價不足500萬元，憑借高性價比與副中心區位紅利，成為剛需、剛改客群的首選，其成交套數是全市第二名的4倍，創下單月項目成交的亮眼紀錄。

高端改善市場同樣表現穩健，順義中央別墅區的華潤北京潤園成交金額14.41億元，位列全市第二，項目成交均價7.39萬元/㎡，套均價高達2441.79萬元，精準匹配高端改善客群的居住需求；

海淀上地板塊安瀾北京、西城區中海京華玖序則刷新頂豪市場價格天花板，成交均價分別達到14.26萬元/㎡、17.64萬元/㎡，套均價均超3300萬元，盡管成交套數不足40套，但憑借核心地段與稀缺產品力，穩居榜單前列，印證了北京核心區高端資產的抗跌性與稀缺性。

從入榜項目的區域分布來看，通州區以5個項目成為入榜數量最多的區域領跑全市；朝陽區4個項目、海淀區3個項目緊隨其后，且海淀入榜項目均價全部突破8萬元/㎡，是全市高凈值產品的核心聚集地；豐臺、石景山各有3個、2個項目入榜，而東西城、順義等核心改善區域則以單個頂豪項目占位。房企層面，中海、華潤、中建等央企國企占據榜單絕大多數席位，民營房企存在感持續弱化，穩健型房企的產品與資金優勢成為市場競爭的核心壁壘。

全域成交格局裂變

五大核心區包攬七成市場份額

3月北京新房全域成交呈現梯隊化分層、核心區壟斷的顯著特征，全市3416套成交房源、59509元/㎡的成交均價背后，是區域間成交規模、價格水平的巨大鴻溝。按照成交金額劃分，全市形成清晰的兩大梯隊，核心城區與近郊、遠郊市場徹底割裂。

第一梯隊：成交金額超30億元的核心價值區，四大區域撐起全市成交基本盤。

通州區以46.79億元成交金額穩居全市第一，單月成交825套、8.92萬㎡，成交均價5.25萬元/㎡，作為北京城市副中心，政策紅利持續釋放，剛需供應充足、市場活躍度拉滿，成為3月樓市最大增長極；朝陽區成交金額40.07億元，成交均價8.25萬元/㎡，高端改善需求集中爆發；豐臺區成交39.40億元，均價7.23萬元/㎡，承接內城外溢改善客群。

第二梯隊：10-30億元的近郊剛需區，順義、石景山、大興、昌平依次位列其中，成交均價集中在4.5-5.7萬元/㎡，以剛需、剛改產品為主，成交規模顯著低于核心城區。而平谷、懷柔、密云等遠郊區域成交金額不足10億元，均價低于3萬元/㎡，市場規模持續萎縮，成為樓市價值洼地。

市場集中度數據進一步印證核心區統治力，通州、朝陽、豐臺、海淀、順義五大區域合計成交186.70億元，占全市總成交金額的73.56%，超七成資金與需求向核心板塊聚集，非核心區域成交占比持續收縮，北京樓市的區域分化已從“差異”演變為“鴻溝”。

供求關系極端失衡

核心區一房難求 近郊庫存“堰塞湖”

供不應求的稀缺板塊集中于核心改善區，朝陽區供求比僅0.05，單月僅供應14套房源，卻成交320套，供需缺口達到歷史極值，高端改善房源一房難求；順義區供求比0.70、豐臺區供求比0.83，均處于需求大于供應的健康區間，市場去化效率高，房企無庫存壓力。

與之形成鮮明對比的是，多個近郊區域陷入供應過剩的困境，去化壓力陡增。昌平區供求比高達6.16，單月供應1479套房源，僅成交238套，供應規模是成交規模的6倍，成為全市供需失衡最嚴重的區域；大興區供求比2.17、西城區1.94、通州區1.33，均處于供應過剩區間，大量新房入市后難以快速去化，庫存積壓問題持續加劇。

究其根源，核心城區土地資源稀缺，新增供應持續收緊，而改善型購房需求長期穩定，形成供需缺口；近郊區域近年集中供地，新房項目扎堆入市，而剛需客群購買力有限、需求分流，疊加市場觀望情緒，最終導致供應過剩、去化乏力，供需矛盾成為制約區域市場的核心痛點。

1229.56萬㎡庫存壓頂

9成區域去化周期突破警戒線

庫存壓力是當前北京新房市場面臨的最大系統性挑戰。數據顯示，2026年3月北京新建商品住宅庫存總面積高達1229.56萬㎡，結合近12個月銷售速度測算，全市去化周期全面突破警戒線，無一個區域處于健康或正常區間，庫存危機已全面顯現。

從庫存規模來看，五大區域成為庫存重災區，合計庫存超680萬㎡，占據全市庫存半壁江山。朝陽區庫存155.89萬㎡、10304套房源，豐臺區庫存147.63萬㎡、10512套，昌平區庫存146.85萬㎡、12391套，三大區域庫存規模穩居全市前三；通州區庫存119.97萬㎡、大興區118.46萬㎡，同樣處于高位庫存區間。

去化周期數據更直觀地暴露了市場風險，全市93.75%的區域去化周期超過18個月，進入高壓力區間；僅石景山區以16.9個月的去化周期，成為全市去化表現最優的區域。核心城區中，朝陽區去化周期32.7個月、豐臺區34.2個月、通州區24.2個月，盡管成交活躍，但高庫存仍帶來長期去化壓力；遠郊區域則陷入庫存泥潭，平谷區去化周期101.8個月、懷柔區79.5個月、密云區75.1個月，去化周期均超6年，房源積壓問題短期內難以解決。

值得關注的是，通州區成為庫存市場的“例外”，盡管庫存規模位列全市第四，但24.2個月的去化周期在主要城區中表現最優，憑借強勁的成交速度消化庫存，印證了副中心的市場活力；而昌平區則成為反面典型，低成交、高庫存疊加，40.7個月的去化周期，使其成為全市去化壓力最大的區域，供需失衡的負面影響持續發酵。

3月市場總結回顧

2026年3月北京新房市場，成交端，頭部項目、核心區域壟斷流量，剛需與頂豪雙輪驅動；供需端，核心區稀缺、近郊過剩，供需矛盾持續激化；庫存端，全域庫存高企，遠郊去化陷入僵局，市場進入深度調整周期。

短期來看，北京樓市的分化格局不會改變，核心區優質資產將持續穿越市場周期，海淀、朝陽、西城的頂豪產品，憑借地段稀缺性與產品力，價格與成交將保持穩定；通州作為城市副中心，將持續領跑剛需市場，成為全市成交的核心增長極；而昌平、大興等供應過剩區域，以及遠郊板塊，將以降價走量、優惠促銷為主要去化手段，價格承壓明顯。

土地供應結構的優化、剛需購房政策的調整，將成為緩解庫存壓力、平衡市場供需的關鍵。對于購房者而言，核心區改善資產、副中心高性價比剛需盤，仍是當下市場的優質選擇，而遠郊非核心房源則需謹慎入場。

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