三個月均價跌掉259元/㎡，南通這波“小陽春”能持續多久？

2026年一季度，南通市區（含崇川區、開發區、蘇錫通園區）新房市場供應收縮、成交小幅回暖，但回暖基礎并不牢固——去化周期仍在拉長，價格讓步仍是驅動成交的關鍵手段。

Part.1

供應量同比縮減11%

深度改善選擇更豐富

2026年一季度，南通市區新發16張住宅銷售許可證，累計新增供應1030套新房。

與去年同期相比，供應量縮減約11%，產品形態進一步向深度改善靠攏，墅類、大戶型產品選擇更豐富。

從板塊分布看——

? 老城區：4個項目合計供應375套，為全市供應量最大板塊，其中萬濠東郡136套、濠東璟園92套、盛和觀濠別院75套、錦鴻府72套

? 原港閘：新增供應304套，全部來自云錦九璋

? 任港灣五龍匯：4個項目合計供應281套，其中南光澳門中心134套、盛和九里云和92套、澐璽祿40套、運河院子15套

? 蘇錫通：大華鉑璟灣66套

? 開發區：江山鼎4套

? 創新區、新城區、新東區：一季度均無新增供應

供應端的收縮與結構性偏移，反映出開發商在當前市場環境下的兩重考慮：一是主動控制推貨節奏，避免加劇庫存壓力；二是聚焦核心地段與改善產品，以匹配有限的有效需求。

Part.2

成交量同比上漲14%

成交價下跌259元/㎡

剔除尾盤及長期滯銷項目后，一季度南通市區主力在售新房項目累計備案1437套。

與去年同期相比，成交量上漲約14%，這一漲幅主要得益于3月小陽春的明顯放量。

一季度成交前三板塊——任港灣五龍匯（289套）、老城區（272套）、創新區（231套）

這三個板塊也是近一年月均流速前三——任港灣五龍匯（79套）、創新區（70套）、老城區（67套）

然而，成交量的小幅回暖背后，是成交價的持續讓步。

據百城房價指數顯示，2026年3月，南通新建住宅樣本均價為14017元/㎡，環比下跌0.20%，同期全國百城均價環比上漲0.05%。

進一步對比——

2026年2月，南通新建住宅樣本均價為14045元/㎡，環比下跌0.33%，同期全國百城均價環比下跌0.04%。

2026年1月，南通新建住宅樣本均價為14091元/㎡，環比下跌1.29%，為當月百城最大跌幅，同期全國百城均價環比上漲0.18%。

2025年12月，南通新建住宅樣本均價為14276元/㎡，環比下跌0.87%，同期全國百城均價環比上漲0.28%。

整個2026年一季度，南通新建住宅樣本均價累計下跌了259元/㎡。

數據印證了市場“以價換量”的底色，3月銷冠遠創宸樾便是典型代表。這種依賴降價驅動的回暖，基礎并不牢固，沖量之后回調難以避免。

Part.3

去化周期仍在拉長

“隱形庫存”任重道遠

截至2026年3月末，南通市區新房狹義庫存（已獲銷許未備案）約9985套，按近一年月均385套的流速計算，去化周期約25.95個月。

再算上已入市項目未獲銷許房源，廣義庫存上升至約2.07萬套，去化周期拉長至約53.71個月。

與2024年末相比，廣義庫存去化周期延長了近5個月。這一變化的根源并非供應擴張，而是流速放緩。

根據統計，從2025年1月至2026年3月，市區累計供應約6056套，累計備案約6098套，供求基本平衡。

但是，2024年全年月均備案約468套，2025年則降至約388套。流速的明顯減慢，才是去化周期延長的真正推手。

除了上述“顯性庫存”，還需要關注更龐大的“隱形庫存”。

根據統計，截至2026年3月末，南通市區已出讓但尚未入市（以領取銷售許可證為準）的涉宅地塊累計已達72宗，合計土地面積約443萬㎡，規劃建筑面積約734萬㎡。

這部分土地將在未來陸續轉化為新房供應，以當前流速衡量，去化之路依然任重道遠。

下一篇，我們將發布2026年一季度成交套數TOP10榜單以及“隱形成績單”，敬請期待。

數據說明

*統計時間：2026年4月1日

*數據來源：通房e辦

*備案存在延遲，僅供參考

*轉載或引用，請注明來源「新知南通研究院」