地產(chǎn)寒冬里，一場(chǎng)安靜卻頑強(qiáng)的自贖

每日資本論 攝影

最近這幾年，房地產(chǎn)這行真的變了。以前大家聚在一起聊的是規(guī)模、是拿地，現(xiàn)在剩下的只有兩個(gè)字：活著。

其中有一類房企，最讓人心酸，那就是閩系房企。曾經(jīng)他們跑得最快、最風(fēng)光，現(xiàn)在跌得也最重。資金鏈的窟窿、金融機(jī)構(gòu)的步步緊逼、交付的壓力、供應(yīng)商的催賬單……這些東西像一座座大山，壓在這些企業(yè)的肩膀上。外界看他們是“爆雷”、“違約”、“破產(chǎn)”，但我們?nèi)?nèi)人看的是他們身后的那道溝壑——那是過去步子邁太大留下的教訓(xùn)，也是這一行必須還的債。

但今天我最想說(shuō)的，不是他們跌得有多慘，而是他們?cè)趺匆а腊鞠聛?lái)的。

閩商骨子里有股子韌勁，平時(shí)看不出來(lái)，到了絕境最明顯。現(xiàn)在的旭輝、陽(yáng)光城、世茂等過去規(guī)模上2000億的企業(yè)以及寶龍、中駿、弘陽(yáng)、泰禾、禹洲、聯(lián)發(fā)、融信、融僑、大唐等過去規(guī)模上千億的企業(yè)，都在竭盡所能地自贖。你可能看不見他們?cè)诿襟w上發(fā)聲了，但在你看不到的地方，他們的老板和高管可能正陪著金融機(jī)構(gòu)化解境內(nèi)外債務(wù)、跟高管反復(fù)研討，要求全力保交付、保品質(zhì)，陪著施工隊(duì)一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目地磨、一個(gè)細(xì)節(jié)一個(gè)細(xì)節(jié)地?fù)福瑸榈氖牵茉谶@場(chǎng)生死戰(zhàn)中，不倒下。

一、當(dāng)行業(yè)退潮，企業(yè)沒有選擇放棄

每個(gè)人都有犯錯(cuò)的時(shí)候，但能在廢墟里一點(diǎn)點(diǎn)往外搬磚、試圖重建家園的人，值得我們的一份理解。路還長(zhǎng)，只要這股不服輸?shù)膭艃簺]散，總有能看到亮光的那一天。中國(guó)商業(yè)史上，閩商始終以一種鮮明氣質(zhì)存在——敢拼、耐壓、重信用。

房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整后，這種氣質(zhì)再次顯現(xiàn)。當(dāng)不少企業(yè)選擇收縮、防守甚至退出時(shí)，一批閩系房企卻走上了一條更艱難的道路：主動(dòng)改革、自我修復(fù)、堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)。對(duì)這些企業(yè)而言，這不是簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)調(diào)整，而更像一次從零開始的“二次創(chuàng)業(yè)”。

以旭輝為例，創(chuàng)始人林中親自帶隊(duì)，以“短端削債、中端轉(zhuǎn)股、長(zhǎng)端保本降息”為核心，大幅削減債務(wù)、延長(zhǎng)期限、降低利率。林中曾公開表示，企業(yè)必須從過去的擴(kuò)張邏輯，轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期主義經(jīng)營(yíng)。過去幾年，旭輝持續(xù)推進(jìn)債務(wù)重組談判，同時(shí)壓縮非核心業(yè)務(wù)，通過資產(chǎn)盤活與經(jīng)營(yíng)修復(fù)爭(zhēng)取時(shí)間窗口，在行業(yè)寒冬中維持基本運(yùn)營(yíng)能力。

雖然外界傳言林中患有抑郁癥，但他的身影還是經(jīng)常出現(xiàn)在高管的會(huì)議上。據(jù)悉，4月初，林中出席了旭輝季度高管會(huì)以及做了專題報(bào)告分享，他言辭堅(jiān)定、韌性十足。一個(gè)真正的企業(yè)家，永遠(yuǎn)不會(huì)拋棄自己親手創(chuàng)建的基業(yè)。林中與旭輝的故事，就是這個(gè)地產(chǎn)寒冬里，最值得記住的一份堅(jiān)守。

如果說(shuō)閩商房企是一組群像，那么陽(yáng)光城或許是其中最具代表性的樣本之一。流動(dòng)性危機(jī)出現(xiàn)后，陽(yáng)光城沒有選擇等待，而是主動(dòng)拉響警報(bào)，進(jìn)入“戰(zhàn)時(shí)狀態(tài)”。

公司管理層做出一個(gè)極具象征意義的決定——構(gòu)建移動(dòng)總部，現(xiàn)場(chǎng)辦公快速地解決難題。過去幾年，創(chuàng)始人林騰蛟從甩手給職業(yè)經(jīng)理人全權(quán)負(fù)責(zé)，到親自帶領(lǐng)核心管理團(tuán)隊(duì)奔赴各個(gè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，建立月度巡盤機(jī)制。在資金極度緊張的環(huán)境下，公司依然堅(jiān)持產(chǎn)品品質(zhì)底線。2021-2025年期間，累計(jì)交付超過50萬(wàn)套住房。說(shuō)實(shí)話，現(xiàn)在的陽(yáng)光城其實(shí)就是一種最樸素的職業(yè)自尊。他們不解釋，就是在那悶頭干。“把干毛巾擰出水”，這是陽(yáng)光城項(xiàng)目總經(jīng)常掛在嘴邊的一句話，把不必要的錢全部省下來(lái)，用在最需要的保交付、保品質(zhì)上。這種不聲張的硬氣，比口號(hào)更有力量。

世茂集團(tuán)則是另外一個(gè)樣本：面對(duì)債務(wù)壓力，公司持續(xù)推進(jìn)境內(nèi)外重組方案，通過資產(chǎn)處置與項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)恢復(fù)現(xiàn)金流，核心目標(biāo)也只有一個(gè)——讓企業(yè)保持運(yùn)轉(zhuǎn)，讓項(xiàng)目繼續(xù)推進(jìn)。這些動(dòng)作或許不夠“轟動(dòng)”，卻極其重要：企業(yè)沒有停擺。

作為創(chuàng)始人的許榮茂，也積極重返一線，核心圍繞 出售個(gè)人資產(chǎn)、推動(dòng)債務(wù)重組、注入個(gè)人資金、收縮經(jīng)營(yíng)四大方向自救，獲得業(yè)內(nèi)一致好評(píng)。

弘陽(yáng)地產(chǎn)在企業(yè)出險(xiǎn)后，也圍繞債務(wù)展期、資產(chǎn)出售、境外重組、保交付、節(jié)流控費(fèi)五大方向自救，創(chuàng)始人曾煥沙第一時(shí)間把已經(jīng)在上海三年多的總部遷回南京大本營(yíng)，收縮戰(zhàn)線，降低成本，積極自救。

中駿集團(tuán)核心則圍繞境外債和境內(nèi)債做債務(wù)重組、資產(chǎn)處置、保交付、控成本為主，創(chuàng)始人黃朝陽(yáng)創(chuàng)辦泉州汽車工業(yè)材料公司起家，2005年后重倉(cāng)地產(chǎn)，為人低調(diào)務(wù)實(shí)。此輪危機(jī)，黃朝陽(yáng)為維護(hù)信用，自掏腰包，甚至打光了最后一顆子彈。

融僑集團(tuán)的創(chuàng)始人林文鏡作為著名的僑商，不僅在福清打造國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)、建設(shè)江陰深水港等重大產(chǎn)業(yè)與基建項(xiàng)目，極大推動(dòng)福州及福清經(jīng)濟(jì)崛起，還通過高品質(zhì)樓盤重塑城市界面，公益捐贈(zèng)豐厚，被視為福州城市發(fā)展的重要奠基人。

出險(xiǎn)后，融僑集團(tuán)的接班人林宏修也是通過處置物業(yè)與酒店資產(chǎn)、推進(jìn)債務(wù)展期、大幅降薪裁員及更換管理層等方式收縮自救，核心以保交付和緩解流動(dòng)性壓力為主，也踐行了作為企業(yè)家的責(zé)任和擔(dān)當(dāng)。

在這些閩商房企中，幾乎沒有一家閩系房企選擇徹底“躺平擺爛”，他們共同的底層是邏輯用一切手段止血、續(xù)命、留殼、等待市場(chǎng)回暖。采取的共同措施是：保交付 ——保住社會(huì)信用和重組資格，賣資產(chǎn) ——保住現(xiàn)金流不斷裂，債務(wù)重組 ——卸掉歷史杠桿包袱，轉(zhuǎn)輕資產(chǎn) ——為未來(lái)找一條不依賴高杠桿的活路。

不同于過去依靠規(guī)模擴(kuò)張的發(fā)展模式，這些房企回到房地產(chǎn)最原始的邏輯——把項(xiàng)目做好，把房子交出去。面對(duì)訴訟和執(zhí)行案，團(tuán)隊(duì)積極應(yīng)對(duì)，尋求通過和解、資產(chǎn)處置等方式化解法律風(fēng)險(xiǎn)。這種身處逆境仍保持溝通善意的姿態(tài)，贏得合作伙伴的尊重。對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著信心；對(duì)于企業(yè)而言，這是生存。

二、企業(yè)在自救，政府也沒有缺席

值得注意的是，這場(chǎng)自救中，并非企業(yè)單打獨(dú)斗。自2021年下半年房企集中暴雷后，中央與地方政府以保交樓、穩(wěn)主體、化風(fēng)險(xiǎn)為核心，出臺(tái)了一整套金融、融資、項(xiàng)目、市場(chǎng)紓困政策。保交樓專項(xiàng)借款超萬(wàn)億、配套融資支持、地方紓困基金、AMC參與處置……

作為地方民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為活躍的福建省，在對(duì)房企的紓困上也從不缺位，在房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)逐步暴露后，福建省政府成立了由多個(gè)相關(guān)部門組成的工作小組，以市場(chǎng)化、法治化原則推動(dòng)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)化解。沒有簡(jiǎn)單的兜底，也沒有放任不管，而是在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)提供制度性支持：協(xié)調(diào)項(xiàng)目推進(jìn)，推動(dòng)資產(chǎn)盤活，支持合理融資需求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

這種“幫而不代”的方式，成為不少企業(yè)能夠繼續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)的重要外部條件。某種程度上，這是一種新的風(fēng)險(xiǎn)化解模式——政府維護(hù)秩序，市場(chǎng)完成出清，企業(yè)承擔(dān)責(zé)任。

三、行業(yè)正在穿越最深的水域

經(jīng)歷連續(xù)數(shù)年的調(diào)整，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生微妙變化。市場(chǎng)從全面風(fēng)險(xiǎn)暴露階段，逐漸進(jìn)入誑困深水區(qū)。行業(yè)規(guī)模邏輯被重寫，高杠杠模式逐步退出，經(jīng)營(yíng)能力重新成為核心競(jìng)爭(zhēng)力。

真正的分化正在發(fā)生。那些在危機(jī)中停止運(yùn)轉(zhuǎn)的企業(yè)，正在被淘汰；而仍在堅(jiān)持經(jīng)營(yíng)、推動(dòng)改革的企業(yè)，則開始等待新的周期。以旭輝、陽(yáng)光城、世茂、中駿、寶龍、泰禾、弘陽(yáng)等一批閩系房企為代表，或許正處在這樣一個(gè)臨界點(diǎn)上——最困難的階段尚未完全過去，但新的機(jī)會(huì)已經(jīng)隱約出現(xiàn)。

四、穿越周期的，從來(lái)不是運(yùn)氣

商業(yè)周期從不會(huì)溫柔。但每一次行業(yè)深度調(diào)整，都會(huì)留下一個(gè)問題：什么樣的企業(yè)能夠活下來(lái)？答案往往不是規(guī)模最大，也不是擴(kuò)張最快，而是——在最困難的時(shí)候仍選擇承擔(dān)責(zé)任的企業(yè)。

房地產(chǎn)行業(yè)仍在修復(fù)之中，但閩商房企所展現(xiàn)出的韌性，提供了一種不同的樣本：在周期低谷中，通過改革、自救與制度協(xié)同，尋找重新出發(fā)的可能。這種特質(zhì)，其實(shí)是這批閩商企業(yè)家的“通病”——愛面子，但更重責(zé)任。

他們深知自己欠業(yè)主的、欠合作伙伴的，所以哪怕現(xiàn)在灰頭土臉，哪怕再難看，也得硬著頭皮往前挪。這種堅(jiān)持，有時(shí)候不是為了什么宏圖偉業(yè)，純粹就是想把手里的事情辦完，把欠下的責(zé)任盡到。地產(chǎn)的嚴(yán)冬還沒過去，大家的日子都很難。但這群閩商在風(fēng)雨里的這種“不躺平”的姿態(tài)，多少給這個(gè)行業(yè)留了一點(diǎn)底氣。

寒冬尚未完全結(jié)束，但春天從來(lái)不是突然到來(lái)，而是由無(wú)數(shù)堅(jiān)持熬過冬天的人慢慢迎來(lái)。當(dāng)無(wú)數(shù)個(gè)像旭輝、陽(yáng)光城一樣的房企，把“活下去”變成“活得好”的底氣，當(dāng)每一份堅(jiān)守都被看見、被尊重，行業(yè)的春天，便在這“不躺平”的堅(jiān)持里，慢慢發(fā)芽。（佚名）