物管賽道再添“億平”巨無霸：建發物業擬鯨吞兩家兄弟公司

建發物業正在醞釀一個“大招”。

4月10日，建發股份、建發國際和建發物業三家上市公司發布公告披露，建發物業下屬子公司廈門益睿分別與廈門聯發、建發集團及華益工貿簽署《諒解備忘錄》，意向收購廈門聯發持有的聯發物業100%股權，以及建發集團、華益工貿合計持有的建發城服100%股權。本次簽署的《諒解備忘錄》為意向性協議，雙方將根據項目進展情況另行簽署具體協議。

也就是說，建發物業擬一口氣吞掉兩家規模不小的“兄弟”物業公司：聯發物業和建發城服。三家整合后，建發物業的在管面積將突破1億平方米，物管賽道又將迎來一個“巨無霸”量級的公司。

然而，在規模躍升的背后，交易對價如何確定、收購方面臨的財務彈性考驗，以及“1+1+1是否大于3”的整合前景，也都成為市場關注的焦點。

“建發系”物業大整合

以建發物業為主角，通過現金收購聯發物業、建發城服，這是一次建發系內部的物業業務大整合。

從規模來看，建發物業年報顯示，截至2025年底，建發物業在管建筑面積同比增長21.4%至約9174萬平方米，合約建筑面積同比增長7.5%至約1.17億平方米，在管項目達619個。

聯發物業、建發城服的在管面積并未在相關財報中單獨列出。不過，據建發股份2025年中報披露，建發物業和聯發物業在管項目數量達761個，在管項目面積達1.08億平方米。其中，建發物業官方公布在管面積為8330萬平方米，由此來看，截至去年中期聯發物業在管面積約為2470萬平方米。

三家公司整合之后，建發物業在規模上將晉升“億平方米級別”俱樂部，其在物管行業的排名也勢必要再進一步。

建發物業在公告中表示：“通過收購聯發物業，公司將擴充物業管理業務的管理面積，提升核心城市的管理濃度，擴大規模效益，從而有助于增加物業管理業務的收入和盈利規模。”

此外，從業務版圖看，建發城服的業務側重點是以城市公共服務和城市空間運營為主，涉足環衛一體化、公園及步道景區管理、市政維護、產業配套等業務，與建發物業和聯發物業以住宅為主的管理業務不同。

對于建發物業來說，通過整合建發城服，也可以將物業管理范疇擴展到城市公共服務層面，增加多元化業務的收入。

圖/建發股份公告截圖

合并背后存多重挑戰

此番建發物業合并動作，對其來說既是重要機遇，也有不小的挑戰。

首先，這筆交易是現金收購，雖然目前交易對價還未定，但是建發物業的賬面資金是有限的。根據建發物業2025年度業績公告，公司期末現金及現金等價物34.14億元。另據公告披露，建發城服2025年未經審計的總資產為21.27億元，歸母凈資產為7.16億元；2025年度未經審計的營業收入為16.34億元，凈利潤為1.2億元。

關于交易對價，公告稱，由雙方在經有權國資主管部門核準/備案的資產評估報告所載評估值的基礎上，結合盡職調查結果協商一致確定。

那么，目前建發物業在手現金為34.14億元，收購這兩家公司預計會占用不少資金，這對建發物業的財務彈性是一個考驗。

與此同時，在收購后，資本市場也會更關注建發物業的盈利能力，是否會形成“1+1+1＞3”的效果。

根據建發物業年報，2025年，其實現年度收入38.81億元，凈利潤約為3.74億元，同比分別增長17.8%、14%，毛利率21.2%。此番整合后，建發物業能否延續盈利的增長和毛利率水平也值得關注。

規模破億后的長遠考驗

值得關注的背景是，今年3月底建發物業在其業績會上提出“目標是到2030年‘再造一個建發物業’”，可見其在規模擴張上的野心。

這次并購完成后，總在管面積過億平方米的建發物業，或向物管行業第一梯隊發起沖擊。

但橫向對比來看，建發物業相比于頭部物企如碧桂園服務、綠城服務等，營收和盈利規模尚較低，還需進一步發力。其中，碧桂園服務仍是絕對的行業巨頭，其2025年營收規模約為建發物業的12.5倍；綠城服務則處于第二梯隊，營收規模約為建發物業的5倍。

此外，建發物業還需要破除對母公司的依賴。相比于碧桂園服務等頭部物企“去地產化”的市場化布局，建發物業第三方占比目前還比較低，獨立性相對較弱，其項目六成以上還是依靠母公司的“輸血”。未來，規模更大的建發物業，能否真正邁向市場化，將是其長期價值的關鍵所在。

新京報貝殼財經記者 徐倩

編輯 楊娟娟

校對 柳寶慶