38%去化率背后 石景山璟悅長(zhǎng)安的穩(wěn)與難

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以下為正文：

2025年7月，石景山首個(gè)“好房子”標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目——首鋼璟悅長(zhǎng)安入市。開(kāi)盤(pán)首月成交90套，金額5.58億元。十個(gè)月后，累計(jì)成交266套，去化率38%，剩余庫(kù)存434套。成交均價(jià)從61,055元/㎡回調(diào)至58,277元/㎡，累計(jì)跌幅4.55%，同期板塊均價(jià)從62,520元/㎡降至57,035元/㎡，跌幅8.78%。

價(jià)格跌幅小于區(qū)域平均，去化速度卻低于預(yù)期。這個(gè)盤(pán)當(dāng)下的狀態(tài)，值得拆開(kāi)來(lái)看。

一、區(qū)域底色：供應(yīng)充足，價(jià)格承壓

石景山京西商務(wù)區(qū)板塊，2025年4月至2026年4月累計(jì)供應(yīng)1,078套，成交1,197套，供求比0.78，總量上供不應(yīng)求。但成交均價(jià)從62,520元/㎡降至57,035元/㎡，一年下降8.78%。說(shuō)明需求存在，但價(jià)格敏感度在提高。

璟悅長(zhǎng)安的定價(jià)區(qū)間5.8-6.5萬(wàn)/㎡，主力總價(jià)500-700萬(wàn)元，恰好落在板塊內(nèi)成交最活躍的價(jià)格帶——克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4-6萬(wàn)/㎡區(qū)間成交占比達(dá)79.7%。對(duì)比競(jìng)品：中海長(zhǎng)安玖章成交均價(jià)約7.5萬(wàn)/㎡，中海長(zhǎng)安源境約6萬(wàn)/㎡，部分項(xiàng)目存在特價(jià)房。璟悅長(zhǎng)安的總價(jià)門(mén)檻相對(duì)更低。

但去化速度并未明顯優(yōu)于競(jìng)品。中海長(zhǎng)安玖章開(kāi)盤(pán)一年多去化74%，璟悅長(zhǎng)安十個(gè)月去化38%。體量差異是一方面（玖章180套，璟悅長(zhǎng)安700套），但更核心的原因在于產(chǎn)品定位與客群匹配度的差異。

二、產(chǎn)品力：高得房率與全齡社區(qū)的配置

璟悅長(zhǎng)安被定義為石景山首個(gè)落地“好房子”標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，其產(chǎn)品配置在區(qū)域內(nèi)有一定優(yōu)勢(shì)。

得房率85%-97%。97㎡三居為例，南北雙陽(yáng)臺(tái)、LDK一體化、270°轉(zhuǎn)角飄窗，主臥帶獨(dú)立衛(wèi)浴和衣帽間，北側(cè)獨(dú)立家政間。107㎡三居設(shè)6.4米可變形廳堂，可靈活切換為橫廳或獨(dú)立次臥。全系戶型配置五大功能空間收納體系，涵蓋62項(xiàng)精工細(xì)節(jié)。

全系標(biāo)配華為鴻蒙全屋智能系統(tǒng)，支持一鍵歸家、智能安防、家電智控，兼容95%以上家電品牌，并引入“恒溫、恒氧、恒凈”三恒健康體系。社區(qū)配建四大架空層泛會(huì)所（童玩、康養(yǎng)、辦公、社交），總面積超1000㎡；約1200㎡下沉庭院會(huì)所、500米夜光跑道、10米水簾瀑布、120米禮儀歸家軸，南側(cè)主入口寬約40米、奢石墻面。這些配置在5.8-6.5萬(wàn)/㎡的價(jià)位段中屬于較高標(biāo)準(zhǔn)。

三、去化節(jié)奏：開(kāi)盤(pán)高峰后的持續(xù)放緩

從月度成交數(shù)據(jù)可以清晰看到項(xiàng)目的銷售軌跡。

2025年7月開(kāi)盤(pán)首月，成交90套，金額5.58億元，占累計(jì)總成交的33.8%。8月降至44套，9月18套，10-12月在16-26套之間波動(dòng)。進(jìn)入2026年，1月17套，2月5套，3月27套，4月3套。剔除首月，后續(xù)9個(gè)月月均成交不足20套。

季度數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)逐季遞減：2025Q3（開(kāi)盤(pán)季）成交152套；Q4降至62套，環(huán)比下降59.2%；2026Q1降至49套，環(huán)比下降20.97%；2026Q2截至4月僅成交3套。

庫(kù)存方面，2025年7月初始庫(kù)存609套，至2026年3月降至437套，去化周期（12個(gè)月口徑）從85.2個(gè)月收窄至20.9個(gè)月。但按當(dāng)前月均不足20套的速度，剩余434套仍需較長(zhǎng)時(shí)間消化。

四、價(jià)格走勢(shì)：跌幅小于區(qū)域，產(chǎn)品力形成支撐

價(jià)格是璟悅長(zhǎng)安表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健的維度。成交均價(jià)從首月61,055元/㎡逐步降至2026年4月的58,277元/㎡，累計(jì)跌幅4.55%。同期板塊均價(jià)跌幅為8.78%，項(xiàng)目?jī)r(jià)格跌幅明顯更小。

最高點(diǎn)出現(xiàn)在2025年9月的61,861元/㎡，最低點(diǎn)為2026年4月的58,277元/㎡，波動(dòng)幅度約3,584元/㎡。套均價(jià)在598-644萬(wàn)元之間波動(dòng)。在市場(chǎng)整體下行的背景下，價(jià)格能維持在相對(duì)窄幅區(qū)間，與項(xiàng)目的產(chǎn)品配置、雙軌預(yù)期和國(guó)企品牌有一定關(guān)系。

五、影響去化的幾個(gè)因素

去化速度偏慢，是多方面因素疊加的結(jié)果。

項(xiàng)目體量較大（700套），而石景山整體庫(kù)存接近2萬(wàn)套，區(qū)域供應(yīng)充裕，客戶選擇面廣，決策周期拉長(zhǎng)。

項(xiàng)目周邊存在回遷房、鐵路線等現(xiàn)狀，短期城市界面有待完善。對(duì)于改善型客群，社區(qū)周邊的視覺(jué)感受和居住氛圍是重要考量因素。

項(xiàng)目前期未啟用渠道分銷，完全依靠自銷和產(chǎn)品力自然引流。在2025-2026年北京新房市場(chǎng)渠道依賴度較高的背景下，這在一定程度上限制了客源覆蓋面。

六、支撐價(jià)格的因素

價(jià)格能穩(wěn)住，也有明確的支撐點(diǎn)。

交通方面，項(xiàng)目距離地鐵1號(hào)線支線體育場(chǎng)南街站約300米，預(yù)計(jì)2027年6月底通車，與項(xiàng)目2027年底交房時(shí)間高度契合。同時(shí)，11號(hào)線二期已進(jìn)入實(shí)質(zhì)性推進(jìn)階段。雙軌交匯的確定性，是項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)。

開(kāi)發(fā)商首鋼地產(chǎn)為國(guó)企，在京西深耕多年。在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，國(guó)企開(kāi)發(fā)、國(guó)企背景對(duì)購(gòu)房者而言意味著更強(qiáng)的交付確定性。疊加龍湖物業(yè)服務(wù)，后期運(yùn)營(yíng)品質(zhì)有保障。

商業(yè)、醫(yī)療、生態(tài)等配套資源較為成熟。3公里內(nèi)匯聚京西大悅城、石景山萬(wàn)達(dá)、山姆會(huì)員店等大型商業(yè)；1公里內(nèi)有朝陽(yáng)醫(yī)院西院（三甲）；冬奧公園、永定河休閑公園等六大公園環(huán)繞，1公里綠地覆蓋率50%。

七、購(gòu)房參考

適合考慮璟悅長(zhǎng)安的購(gòu)房者，通常具備以下特征：

預(yù)算500-700萬(wàn)元，在京西工作或依賴未來(lái)1號(hào)線支線通勤

看重得房率和實(shí)際使用面積，對(duì)智能化、社區(qū)品質(zhì)有較高要求

能接受2年左右交房等待期，認(rèn)可國(guó)企開(kāi)發(fā)加龍湖物業(yè)的組合

計(jì)劃持有5年以上，不追求短期資產(chǎn)快速增值

需要謹(jǐn)慎評(píng)估的情況包括：

對(duì)價(jià)格波動(dòng)較為敏感，擔(dān)心后續(xù)進(jìn)一步下調(diào)

對(duì)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、回遷房、鐵路線等現(xiàn)狀比較在意

需要成熟的大型商業(yè)步行可達(dá)，或?qū)W(xué)區(qū)有明確要求

追求套內(nèi)面積最大化，對(duì)社區(qū)品質(zhì)和智能化配置關(guān)注度較低

選房時(shí)建議優(yōu)先關(guān)注107㎡、133㎡等戶型，實(shí)地考察架空層和下沉庭院會(huì)所的交付實(shí)景，了解具體樓棟的得房率和周邊環(huán)境。

首鋼璟悅長(zhǎng)安的38%去化率，既不是熱銷的成績(jī)，也不是滯銷的證明。它是京西剛改市場(chǎng)在特定周期里的一個(gè)真實(shí)截面：產(chǎn)品力可以撐住價(jià)格，但去化速度受制于體量、區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)和客戶決策周期。對(duì)于適合它的家庭，這是一份有確定性的選擇；對(duì)于市場(chǎng)觀察者，它是一個(gè)觀察京西改善需求成色的樣本。

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