上地紅盤進入清盤倒計時 和樾望雲以硬核戰績印證產品力

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以下為正文：

2025年3月，海淀上地板塊一下子端出兩個新盤。和樾望雲、和樾玉鳴，同一天開盤，地塊相鄰。一個主攻98-178㎡三至四居，瞄準剛需改善客群；另一個錨定139-267㎡純四居，面向追求居住純粹性的強改善家庭。兩種定位，各自收割。

一年后，和樾望雲交出的成績單是：累計成交673套，去化率97.1%，成交金額92.89億元，均價10.51萬/㎡。首月單月就賣掉了463套，占了總成交量的近七成。

另一個盤也沒剩幾套了。海淀核心區的購買力，比很多人預想的要扎實。

一、海淀樓市的“價格金字塔”：上地板塊的卡位戰

把和樾望雲放到海淀的價格坐標系里，位置非常清晰。

海淀的新房市場，真正有持續供應的板塊并不多。上地是其中之一。

2025年，上地板塊全年新房成交均價約104,691元/㎡。和樾望雲10.5萬/㎡的定價，恰好卡在了這個線上。這個價格放在海淀是什么水平？如果只看統計數字，萬柳、四季青等傳統豪宅區的均價反而更低——但那是因為新房斷供多年，零星成交拉低了均值，并不能反映真實的市場水位。在上地這樣一個有穩定新盤輸出的板塊，10.5萬/㎡的定價意味著項目與區域價值高度同步。

這個定價的底氣，來自項目300米外的中關村軟件園。百度、騰訊、網易的總部就在步行范圍內，數十萬高收入技術人群的改善需求，是項目最扎實的客群底盤。同樣預算1000-1500萬，在傳統豪宅區只能買到樓齡老、戶型過時的房子，在上地可以買一套全新的低密洋房，上班騎車只要10分鐘。

土地市場也在印證這個邏輯。2025年3月，中海以10.23萬/㎡的樓面價競得樹村地塊，即后來的安瀾北京，目前成交均價約14.1萬/㎡。同板塊新盤的售價天花板已經拉到14萬以上。和樾望雲10.5萬/㎡的價格，放在這個參照系里，有明顯的安全墊。

上地板塊的房價，靠的不是稀缺供應的“光環”，而是產業人口和產品力撐起來的真實購買力。和樾望雲，恰好卡在了這個體系的最優位置。

二、項目基本面：低密洋房，雙央企背書

和樾望雲由華潤置地與越秀地產聯合開發，總占地4.36萬㎡，總建面9.15萬㎡，容積率2.0。規劃14棟6-10層洋房，共693戶，車位配比1:1.2。物業費7.08元/㎡·月。

主力戶型98-178㎡三至四居，精裝標準3,500-4,000元/㎡，含博世廚電、漢斯格雅衛浴、大金中央空調、華為鴻蒙智能系統。社區配建約2,100㎡會所，含健身房、泳池、閱讀空間、四點半課堂。項目首批2025年3月開盤，最晚交房2028年12月。

截至2026年4月，累計成交673套，剩余約20套，已進入深度尾盤。整體成交均價10.51萬/㎡，套均1,380萬。

三、成交節奏：首月吃掉七成貨量，之后慢慢磨

看月度數據，和樾望雲的銷售軌跡是一條陡峭的下滑曲線，但價格紋絲不動。

2025年3月開盤首月，成交463套，金額62.49億元，占了總成交量的68.8%。4月再加推，兩個月合計成交544套，占比80.8%。這個速度說明兩件事：第一，蓄客非常扎實，開盤前就鎖定了大量意向客戶；第二，10.5萬/㎡的定價精準卡位，市場接受度極高。

之后8個月（2025年5-12月），累計成交119套，月均約15套。2026年1-4月，僅成交10套，月均不足3套，項目已基本售罄。

價格始終穩定在10.08-11.15萬/㎡之間，波動幅度僅10.56%。最高點出現在2026年3月的11.15萬/㎡，最低點在2026年1月的10.08萬/㎡。在市場整體承壓的背景下，這種價格韌性實屬罕見。

四、產品力拆解：戶型設計精準卡位

和樾望雲的戶型設計，踩準了不同預算改善家庭的痛點。

98㎡三居（約140套）：入門款，LDK一體化，主臥套間。總價約1,030萬，是海淀上地板塊最低的上車門檻。缺點是北向次臥采光一般，主衛為暗衛。

108㎡三居（約63套，邊戶）：270度轉角大飄窗，廚房窗更大，采光優異。全場僅63套，非常搶手。總價約1,130萬。

139㎡四居（約276套，占比近四成）：南向三面寬，客廳面寬4米，設計了“家庭圖書館”和“X空間”。全屋空間分配均衡，沒有明顯短板。總價約1,460萬。

172-178㎡四居（約160套）：四葉草格局，南向雙套間，5.4米大寬廳配全景落地窗，主臥步入式衣帽間+三分離衛浴。總價約1,800-1,900萬。

精裝配置在同價位算高配：博世廚電、漢斯格雅龍頭、大金中央空調、華為鴻蒙智能。細節上有全屋隱形踢腳、無邊框暗埋式風口、防撞靜音門五金等。

五、區域價值：產業心臟，配套均好

和樾望雲坐落于海淀區上地板塊西北旺鎮馬連洼區域，身處北京國際科技創新中心的核心承載區，直接承接中關村科學城的千億級產業輻射。項目300米外就是中關村軟件園，百度、騰訊、網易等數十家科技龍頭企業總部聚集于此，數十萬高知、高收入技術人群形成了穩定且龐大的改善居住需求，實現了居住與就業的極致融合。這是項目能夠實現開盤爆火的核心客群基礎。

交通上，雙地鐵疊加覆蓋，3公里內5個地鐵站環繞，多條城市主干道通達全城。醫療上，3公里內匯聚北醫三院中央黨校院區、解放軍總醫院第八醫學中心等多家三甲醫院。生態上，近攬頤和園、圓明園皇家園林氣韻，西望西山山脈，自然與人文底蘊兼備。

六、競品對比：價格比臻澐便宜1.5萬

在上地板塊，和樾望雲的主要競品是和樾玉鳴、華潤臻澐、建發海晏、安瀾北京。

和樾玉鳴（姊妹盤）：純四居，139-267㎡，總價門檻1,450萬起，客群更純粹。和樾望雲有98㎡小戶型，覆蓋更廣。

華潤臻澐：同樣華潤開發，得房率偏低，成交均價11.5-12.5萬/㎡，網簽率不足40%。和樾望雲單價便宜1.5萬/㎡，性價比碾壓。

建發海晏：均價約13.5萬/㎡，總價2,000萬起，定位更高端。

安瀾北京：同板塊超高端競品，成交均價約14.1萬/㎡，反向驗證了和樾望雲的性價比。

和樾望雲的差異化在于：低密洋房、雙央企、10.5萬/㎡的精準定價。它卡在了“高性價比改善”的甜蜜區間。

七、風險與不足

教育兌現周期長。規劃的101中學十二年一貫制學校預計2028年投用。對于急于用學區的家庭，需要等待2-3年。

地鐵步行距離略遠。最近的在建13B號線軟件園站約1.4公里，非駕車通勤者需評估每日接駁成本。

部分戶型存在瑕疵：98㎡北向采光一般、主衛暗衛；108㎡雖好但僅63套，搶不到。

八、尾盤20套：誰該入手，誰該換盤

截至2026年4月，剩余約20套。去化率97.1%，已基本售罄。剩余房源可能為朝向、樓層較差的尾貨，需逐套確認。

適合人群：

在中關村軟件園、上地、西二旗工作的高知家庭，通勤優勢明顯

預算1,000-1,500萬，追求低密洋房和高得房率

能接受教育等待期，或子女尚未到學齡

認可雙央企交付確定性，不追求短期資產暴增

購買策略：

剩余房源極少，如有好樓層、好朝向可果斷入手

若剩余房源品質不理想（如底層、臨路），建議轉看和樾玉鳴（還有少量庫存）或保利建工嘉華天珺（永豐板塊，總價更低）

價格已無松動空間，雙央企項目折扣極少，不必寄望于“特價房”

2025年3月，上地板塊的兩個新盤同日登場。一年后，和樾望雲用97%的去化率、92.89億元的成交額，證明了自己在剛需改善市場中的號召力。而隔壁的和樾玉鳴，也用純四居的定位，吸引了另一批追求居住純粹性的家庭。兩個項目，兩種路徑，都走到了尾盤。

剩下20套，價格依然堅挺。對于還在猶豫的購房者，這是一個用不到兩年等待，換一套上地低密洋房的機會。在海淀新房供應持續稀缺、土地成本不斷走高的2026年，這樣的機會，錯過就不再有了。