摩根士丹利：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)看來已基本過去

觀點(diǎn)網(wǎng)訊：4月9日，摩根士丹利發(fā)表報(bào)告表示，開發(fā)商對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景普遍維持謹(jǐn)慎，但預(yù)計(jì)部分內(nèi)房在開發(fā)利潤(rùn)率改善和租金收入強(qiáng)勁增長(zhǎng)支持下，2026年起利潤(rùn)率和盈利將會(huì)恢復(fù)。

大摩建議繼續(xù)關(guān)注具有獲得超額收益潛力的優(yōu)質(zhì)國(guó)企股，又將部份內(nèi)房股的目標(biāo)價(jià)下調(diào)，包括龍湖及萬科AH股。

大摩指出，內(nèi)房國(guó)企表現(xiàn)繼續(xù)跑贏，行業(yè)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)看來已基本過去，開發(fā)商正在減少債務(wù)并維持穩(wěn)定的現(xiàn)金覆蓋率，惟分化依然存在。

對(duì)于今年，大摩預(yù)計(jì)，由于土地儲(chǔ)備減少，盡管開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)看法中性，但物業(yè)銷售可能進(jìn)一步下滑。該行預(yù)測(cè)今年預(yù)售額將平均按年下降12%，2025年為下跌15%，但金茂及中海在高線城市擁有更充足可售資源的支持下，可能會(huì)實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。

開發(fā)利潤(rùn)率方面，發(fā)展商保持審慎，相較于2025年的負(fù)1.1個(gè)百分點(diǎn)和2024年的負(fù)2.1個(gè)百分點(diǎn)，部分國(guó)企預(yù)計(jì)利潤(rùn)率從今年起將回升，主因近年項(xiàng)目貢獻(xiàn)增加以及庫(kù)存拖累減小。而去庫(kù)存仍是民營(yíng)企業(yè)的首要任務(wù)。

摩根士丹利又指，民企進(jìn)一步去杠桿和有紀(jì)律地投資土地，國(guó)企則通過在特定的高綫城市進(jìn)行更審慎、更集中的土地儲(chǔ)備，將盈利能力置于規(guī)模之上。

另外，商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)商表示今年首季零售額具有韌性，盡管基數(shù)較高，但仍指引今年租金增長(zhǎng)將達(dá)到單位數(shù)至低雙位數(shù)。大摩預(yù)期，覆蓋企業(yè)的商場(chǎng)租金今年將增長(zhǎng)約10%。

大摩仍然青睞可以自救的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，包括強(qiáng)大商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)商及具有內(nèi)地房地產(chǎn)信托基金（C-REITs）潛力的華潤(rùn)置地和新城控股，利潤(rùn)率和盈利恢復(fù)路徑清晰的住宅整合商建發(fā)國(guó)際。但維持看淡綠城中國(guó)、萬科、金地集團(tuán)。

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