華潤置地被下調

來源：市場資訊

（來源：地產鯨落）

根據里昂（CLSA）在2026年3月31日發布的研究報告，該投行將華潤置地的目標價從35.4港元下調至34.1港元。

下調目標價的核心原因

里昂指出，華潤置地2025年基本盈利下降的主要原因是處置收益減少。在房地產行業整體調整的背景下，公司通過資產處置獲得的非經常性收益有所收縮，這對短期利潤構成了壓力。

然而，報告同時強調了一個積極的結構性轉變：經常性業務利潤的增長有效抵消了物業銷售利潤的下滑。這意味著華潤置地的盈利來源正在從高度依賴房地產開發銷售，向更加多元和穩定的運營服務收入轉型。

盈利結構的根本性轉變

里昂在報告中特別指出，2025年華潤置地的經常性盈利首次超過了物業銷售利潤。該行認為，這種更加均衡的利潤結構可能代表著一種“新常態”的到來。

這一判斷得到了華潤置地2025年財報數據的支撐。根據公司業績報告：

? 經常性業務收入合計432.8億元，同比增長3.7%，占總營業額比重提升至15.4%

? 經常性業務核心凈利潤達116.5億元，同比增長13.1%

? 經常性業務核心凈利潤占核心凈利潤比重攀升至51.8%，較上年大幅提升11.2個百分點

華潤置地董事會主席李欣在業績發布會上明確表示：“華潤置地已徹底擺脫了過往三高（高負債、高杠桿、高周轉）的舊發展模式，全新構建了三條增長曲線高效協同互補，全產業鏈生態高質量發展的全新模式。”

業務板塊的具體表現

1. 開發銷售型業務：作為第一增長曲線，2025年實現簽約額2336億元，銷售規模穩居行業前三，在北京、上海等五大核心城市投資占比近八成。

2. 經營性不動產業務：包括購物中心、寫字樓、酒店等收租型業務，2025年營業額約254.4億元，同比增長9.2%，業務毛利率高達71.8%。其中購物中心營業額219.2億元，同比增長13.3%，出租率97.4%。

3. 服務型業務：作為第三增長曲線，文體產業運營、租賃住房等業務的市場地位和品牌影響力大幅提升。

里昂對未來的展望

盡管下調了目標價，里昂對華潤置地的長期前景保持樂觀，主要基于以下幾點判斷：

1. 負面因素逐漸消退：隨著房地產開發帶來的負面財務影響逐漸消退，公司的盈利質量將得到改善。

2. 經常性業務持續增長：運營服務業務的穩定增長將為公司提供更加可預測的現金流。

3. 資產分拆潛力：隨著更多購物中心業務的分拆，公司的資產價值和盈利透明度有望進一步提升。

4. 行業地位穩固：里昂仍然將華潤置地視為其優質發展商和業主的首選，認為公司在行業調整期展現了較強的抗風險能力和轉型執行力。

市場反應

目標價從35.4港元下調至34.1港元，調整幅度約為3.7%，這一相對溫和的調整反映了里昂對華潤置地基本面韌性的認可。維持“跑贏大市”評級表明，盡管短期盈利承壓，但公司向“開發、運營、服務”多元驅動模式的戰略轉型已初見成效，長期價值重估的邏輯依然成立。

總體而言，里昂的下調更多是基于短期財務數據的微調，而非對公司長期發展前景的否定。相反，報告重點強調了華潤置地盈利結構優化帶來的韌性，這為公司在房地產行業新周期中的可持續發展奠定了堅實基礎。