2026年一季度中國房地產總結與展望（全版）

壹

政策篇

行新階段施策體系，構建高質量發展新模式

2026年，全國兩會房地產政策延續“止跌回穩”核心邏輯，全面邁入“提質增效”的高質量發展新階段，圍繞市場穩定、民生保障等六大維度形成完整施策體系。地方層面，全國107個省市出臺175次穩市場政策，以公積金優化、品質提升、稅費補貼、保障房擴容、存量盤活為重點，積極落實中央部署，多地新政帶動市場企穩回暖。

展望2026年全年，預計中央政策將以“穩市場、防風險、建長效、促轉型”為主線，全面落地“控增量、去庫存、優供給”施政體系，統籌風險化解、制度改革與民生保障，加速構建房地產發展新模式。地方層面將對標中央部署，在產品品質提升、需求精準扶持、住房保障擴面、土地存量盤活四大維度持續發力，推動市場從修復轉向提質增效，促進供需長期平衡，助力行業平穩邁入高質量發展新周期。

01

系統性化解房地產風險，構建六方面完整施策體系

2026年初，中央房地產相關部署延續了2025年“復蘇導向、止跌回穩”的核心邏輯，同時在施策精度、系統協同、落地實操上實現全面升級。結合兩會發布內容來看，相較于2025年以“基礎托底、框架搭建”為重點的政策取向，2026年圍繞市場穩定、民生保障、新型城鎮化等六大維度，形成了更加的完整施策體系，標志著我國房地產行業正在從“止跌回穩”的修復階段，加快邁入“提質增效、長效構建”的高質量發展新階段。

一、市場穩定與風險防控：從單點應急處置到跨領域系統化解

2026年該維度的核心是供需雙向調控+全鏈條風險聯防，明確提出“因城施策控增量、去庫存、優供給”，將多渠道盤活存量商品房作為市場穩定的核心抓手；同時把“保交房”白名單制度常態化，更首次提出統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構的風險聯動化解，貨幣政策也專門為房地產合理融資營造專屬金融環境。

二、民生保障：從普惠兜底補短板到精準賦能貼人口

2026年民生保障的亮點是保障房建設與存量去化結合+家庭導向精準支持，一方面延續收購存量商品房用于保障性住房建設的思路，另一方面新增“加強初婚初育家庭住房保障、支持多子女家庭改善性住房需求”的舉措，將住房保障與人口政策深度綁定，實現民生保障的精準滴灌。

三、新型城鎮化：從規模推進提速率到機制深化提質量

2026年新型城鎮化與房地產的融合更具針對性和落地性，進一步完善“人地錢”掛鉤政策，讓農業轉移人口市民化與土地供給、財政支持形成更精準的匹配機制；城市更新強調“高質量推進”，同時將盤活存量土地、閑置房屋與縣域基礎設施布局、公共資源配置結合，首次將縣域列為新型城鎮化與房地產發展的重要抓手。

四、住房品質提升：從頂層概念提出到實操工程全面落地

2026年是“好房子”建設從理念走向實操的關鍵一年，不僅有序推動安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”建設，更出臺具體落地舉措——實施房屋品質提升工程和物業服務質量提升行動，同時將住房品質提升延伸至城市空間，提出建設創新型產業社區、商務社區，推動住房品質與城市治理智慧化精細化結合。

五、住房制度改革：從基礎框架搭建到具體制度深化

2026年住房制度改革的核心是補短板、建配套，明確將“深化住房公積金制度改革”作為重要抓手，同時提出深入推進房地產發展新模式的基礎制度和配套政策建設，從2025年的“搭框架”轉向“填內容、織配套”，讓房地產發展新模式有了具體的制度支撐。

六、財政金融配套支持：從泛化賦能到精準協同、機制兜底

2026年財政與金融配套支持形成協同發力格局，既保持資金規模穩定，又強化精準性與機制保障。財政方面，地方政府專項債仍安排4.4萬億元，與2025年持平，但資金投向進一步聚焦，明確重點支持“重大項目建設（含房地產相關民生工程）、置換隱性債務”，將房地產相關財政投入嚴格錨定“民生工程”，剔除泛化的投資建設方向，同時嚴格執行專項債投向負面清單，嚴禁將資金用于除保障性住房、土地儲備以外的房地產開發領域，進一步規范資金使用方向。金融方面，核心是暢通傳導+風險共擔，在延續降準降息等常規貨幣政策工具的基礎上，更強調“暢通貨幣政策傳導機制”，引導金融機構主動支持房地產合理需求，推動城市房地產融資協調機制常態化運行，同時優化創新結構性貨幣政策工具，首次提出“強化融資擔保、風險補償等支持措施”，為金融機構支持房地產消除后顧之憂，破解銀企信息不對稱導致的“不敢貸、不愿貸”問題。

02

嚴控新增建設用地用于房地產開發，推進城市存量空間盤活提質

在供給側，中央部委進一步推進存量盤活，并限制無效新增庫存。1月20日，自然資源部發文支持城市更新，鼓勵利用存量土地、房產資源發展國家支持產業、行業，也將在客觀上促進存量住宅用地盤活進度的進一步推進。

3月初，自然資源部發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》，涵蓋事項由上年的十五個縮減至十三個，政策聚焦度顯著提升。其中第十條“統籌存量和增量建設用地促進內涵式發展”提出的增量嚴控要求，更是迅速成為行業關注焦點，為住宅用地供給格局劃定了全新規則。

文件條款明確：年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積，且新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發。需要說明的是，城鎮建設用地從指標新增到實際入市，一般要先審批為待開發的存量建設用地，再經歷較長的一級開發流程。各地實際供應的房地產用地，主要均來自于存量建設用地，因此此次調整并不會在中短期內對土地供應端造成實質性影響。再加之目前房地產市場仍處于供給側調整的大周期之中，限制新增房地產開發用地，也有利于穩定長期的供給側規模預期，有利于市場更快走向新的供求平衡點。

對市場主體而言，房企參與保障性住房等民生項目將成為主流方向之一，經營性開發則全面轉向存量挖潛；對地方供地而言，新增供給的城鎮建設用地將主要依賴于待開發的存量建設用地，盤活存量住宅用地也將被放在更加重要的位置上。自然資源部文件同時也明確閑置用地處置、省級指標統籌、零星用地支持等細則，進一步夯實了“存量優先”的制度基礎。

在這一政策強約束下，存量住宅用地的實際動向，既是政策落地的前置基礎，也是判斷市場供給、銜接后續政策的關鍵依據。據各地方政府發布數據統計，2025-2026年全國107城住宅存量用地規模持續收縮，存量盤活正在有效推進：樣本城市項目總數同比增長2%，存量住宅用地總面積由2025年初的6.23萬公頃降至2026年初的5.99萬公頃，同比下降4%；平均單項目面積下降6%，從4.5公頃降至4.2公頃，形成“總量收縮、優質項目補充”的良性態勢。

當前，各地正在繼續嚴格落實頂層政策導向，一方面嚴控新增住宅用地供應，同步推進閑置土地處置新政，加大低效存量用地清理力度，推動一批閑置、低效項目退出市場；另一方面精準補充高品質住宅用地，持續提升用地效率。其中，各地積極利用專項債收儲閑置用地，據不完全統計，2025年全年全國已發行超3000億元專項債用于該用途，其中廣東省發行486億元，位居全國首位，為閑置用地盤活提供了有力資金支撐。

03

三條紅線監管優化調整，加速構建行業融資新機制

2026年一季度，中央房地產金融政策緊扣行業提質增效、長效構建的核心導向，加快向適配房地產發展新模式的制度性轉型。一季度貨幣政策保持寬松導向，如人民銀行持續運用降準降息等工具維持流動性充裕，下調結構性貨幣政策工具利率，暢通政策傳導以壓低社會綜合融資成本，同時優化多項結構性工具，將商業用房購房貸款最低首付比例下調至30%，精準助力商辦地產去庫存，為房地產市場平穩運行營造了適宜的金融環境。

房地產融資協調機制加速常態化運行，監管部門對“白名單”項目貸款展期政策大幅優化，符合條件的項目貸款可展期至5年，有效緩解房企項目端資金周轉壓力，疊加“保交房”白名單制度持續發力，行業流動性風險得到有序緩釋。

本輪金融政策最具標志性的調整，在于房企融資監管迎來重要轉變，自2020年實施的“三條紅線”月度上報要求逐步放開，多數房企不再被要求定期報送相關指標，監管重心轉向出險房企的差異化風險管控，這一調整既釋放了行業融資約束松綁的明確信號，也為重構適配新模式的房地產融資制度掃清了機制障礙。

結合金融數據來看，2026年2月M2同比增長9%，增速較2025年12月升了0.4個百分點；M1同比增長5.9%，增速較2025年12月增長了2.1個百分點。兩者剪刀差為3.0個百分點，較2025年12月減少了1.7個百分點，剪刀差再度迎來回落，顯示出實體經濟發展進一步加快，年初實現良好開局。

整體來看，2026年一季度房地產金融政策不再局限于短期風險處置，而是以制度建設為核心，通過監管規則優化、融資機制創新、財政金融協同，全方位適配房地產發展新模式的構建要求，既為市場止跌回穩提供持續金融支撐，也為行業長期邁向高質量發展、實現租購并舉與住有所居的目標筑牢金融制度根基。

04

一季度107省市175次穩市場政策，上海新政后住宅成交如期迎來“小陽春”

2026年一季度，地方房地產調控政策繼續優化，據CRIC統計，全國107個省市出臺175次穩市場政策。一季度各地以優化公積金為主要抓手，兼顧補貼與稅費優惠、保障安居等新政，積極推動市場企穩。尤以上海“滬七條”政策為代表，得益于對外地戶籍限購的大幅放寬，以及公積金貸款額度大幅上調至最高324萬元，3月上旬新房成交實現同比增長，中旬二手房成交更是創下近5年的最高紀錄。

05

中央：邁入提質增效新階段，全面構建“控增量、去庫存、優供給”施政體系

結合2026年一季度中央部委政策導向來看，新一年房地產政策已全面告別應急式托底，從止跌回穩的修復階段，加快轉向提質增效、長效構建的高質量發展新階段，以“控增量、去庫存、優供給”為核心，搭建全鏈條、跨領域、協同化的頂層施政體系，為行業轉型與長期穩定筑牢制度根基。

供給側調控將全面轉向存量優先、精準提質，“控增量、去庫存、優供給”從政策導向轉為剛性落地。中央將持續落實新增建設用地原則不用于經營性房地產開發的要求，進一步促進各地盤活存量土地與閑置房源，推動住宅用地供給從增量擴張轉向存量挖潛。多渠道盤活存量商品房將成為市場穩定核心抓手，收購存量房源用于保障性住房、人才房、安置房的模式將常態化，實現去庫存與民生保障雙向賦能，推動市場更快邁向供需新平衡。

風險防控將升級為跨領域系統化解，打破單一主體、單一風險的處置局限。中央將統籌推進房地產與地方政府債務、地方中小金融機構風險聯動化解，“保交房”白名單制度全面常態化，有效防范房企債務風險蔓延。房地產融資協調機制將實現長效運行，貨幣政策持續保持適度寬松，通過降準降息、暢通傳導機制、強化融資擔保與風險補償，破解金融機構“不敢貸、不愿貸”難題，為合理融資營造穩定金融環境。

制度建設將聚焦新模式落地與配套完善，銜接“十五五”規劃頂層設計。還將進一步深化住房公積金制度改革，推進房地產發展新模式的基礎制度與配套政策建設，從“搭框架”轉向“填內容、織配套”。同時將住房保障與人口政策深度綁定，強化初婚初育、多子女家庭住房精準支持，推動住房回歸消費品屬性，激活剛性與改善性需求。

財政金融政策將保持精準協同、機制兜底，4.4萬億元地方政府專項債投向持續聚焦民生工程與隱性債務置換，嚴禁資金流向商業化開發，確保財政資源精準賦能保障房、城市更新等民生領域。伴隨“三條紅線”監管優化，行業融資將加快適配新模式，形成財政引導、金融支持、風險共擔的長效支撐體系。

整體來看，2026年中央房地產政策將以系統思維統籌穩增長、防風險、惠民生，推動行業從規模擴張轉向質量提升，為構建多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度夯實基礎。展望未來五年，房地產行業將以“十五五”規劃為綱領，加速轉向“保障托底、市場調節、品質驅動”的新生態，房企聚焦產品力與服務力，住房租賃、城市更新、適老化改造成為新增長點。

06

地方：精準落實提質增效，多維度協同護航市場平穩轉型

2026年地方房地產政策將持續深度對標中央頂層部署，告別碎片化松綁，轉向精準落地、系統協同、長效適配的施政模式，圍繞產品品質升級、需求側精準扶持、住房保障提質、土地存量盤活四大核心維度發力，短期穩市場、長期優結構：

在產品品質提升上，地方將全面落地“好房子”建設實操標準，從頂層理念轉向細則落地。各地會持續完善安全、舒適、綠色、智慧的住宅建設規范，細化層高、智能安防、綠色建材等硬性要求，同步推進房屋品質與物業服務質量雙提升工程。同時將品質提升融入城市更新與社區建設，加碼創新型產業社區、商務社區打造，推動住房品質與城市精細化治理深度綁定，讓行業從“規模擴張”轉向“質量優先”。

在需求側扶持上，公積金優化與稅費補貼將成為核心抓手，政策更趨精準化、人性化。公積金政策將持續降低購房門檻，二套房首付比例下調、貸款額度上浮、代際互助、直付房租等舉措全面推廣，多子女家庭、人才、綠色建筑房源可享受疊加優惠。稅費補貼將定向發力剛需與改善型需求，人才購房、多孩家庭、以舊換新等定向補貼常態化，契稅優惠、個稅退稅、信貸貼息等政策因城施策落地，精準激活剛性與改善性住房消費。

在住房保障上，地方將兼顧民生兜底與投資確定性，構建穩民生、穩預期的雙重保障體系。收購存量商品房用于保障性租賃住房、人才房、安置房將成為主流模式，持續擴大保障房供給覆蓋面，聚焦新市民、青年人、初婚初育及多子女家庭精準兜底。同時依托專項債資金支持，健全保障房建設、運營、管理全流程機制，以穩定的民生項目投資與房源供給，為市場注入確定性，實現民生保障與市場穩盤雙向共贏。

在土地供應和存量盤活上，地方將嚴格落實“存量優先”導向，進一步改善供求預期。嚴控住宅用地增量供給，加大閑置土地、低效用地清理處置力度，通過專項債收儲、土地性質變更、分期開發等方式盤活存量資源。供地結構將向保障房、高品質住宅、城市更新項目傾斜，以存量挖潛替代增量擴張，穩定長期供給預期，推動土地市場供需邁向新平衡。

貳

土地篇

規模延續縮量提質，供給側優化深入推進

2026年一季度，全國土地市場緊扣“控增量、去庫存、優供給”核心導向，整體呈現規模持續縮量、發展質效提升、供給側穩步優化的運行格局。全國300城經營性土地成交建筑面積、金額同比分別下降16%、35%，在按需供地、春節供地延后等因素影響下，市場整體保持縮量態勢，直至3月節后成交節奏有所恢復。

市場結構持續優化，一二線城市更新、舊改地塊入市占比提升，拉低樓面價的同時推動供給向集約化轉型，廣州馬場一期、杭州城東新城等核心城市優質地塊熱度高漲，成為市場亮點。存量閑置土地回購盤活有序推進，收儲節奏更趨審慎，資金加速向核心城市集聚。房企投資整體謹慎，拿地規模同比回落，聚焦核心優質地塊布局。一季度土地市場以縮量提質為核心主線，供給側改革落地見效，為全年市場平穩運行、理順行業供需關系奠定堅實基礎。

01

一季度土地成交延續縮量，廣州、杭州等地優質地塊如期高熱成交

1）2026年地方土地供應節奏持續放緩，成交規模延續同比回落態勢，主要受三方面因素影響：一是年初各地堅持按需供地，土地供應與新房成交規模同步回落，推動廣義庫存規模逐步下降；二是2025年以來盤活存量用地、專項債加大對地方財政支持等政策效應持續顯現；三是2026年春節時間較晚，各地供地節奏相應延后，土地拍賣市場直至3月才全面啟動。截至3月25日，一季度全國300城經營性土地成交建筑面積0.97億平方米，同比下降16%；成交金額2610億元，同比下降35%，金額降幅顯著大于面積降幅，主要因2025年同期一二線城市集中成交大量高總價、高單價優質地塊，形成較高基數。

從月度成交建筑面積走勢來看，1月、2月同比分別下降24%、19%，3月同比回升30%，春節后各地土地成交節奏明顯加快。從整體季度表現來看，一季度土地成交仍處于回落區間；在“控增量”的整體方針導向下，預計年內全國土地出讓規模將維持在略低于新房成交的合理水平。

從城市能級劃分，一季度各能級城市成交規模同比均有所下調，其中二線城市成交建筑面積降幅最大，達36%。一線城市成交建筑面積同比下降19%，成交總額同比下降40%，但優質地塊成交仍不乏亮點，上海、廣州均有重磅地塊入市，尤以廣州馬場地塊備受市場關注。該地塊經243輪競價由越秀競得，成交總價236億元，為廣州土拍史上總價第二高地塊，僅次于2009年成交的255億元廣州亞運城地塊；地塊溢價率26.6%，名義樓面價4.2萬元/平方米，按可售部分測算樓面價已超6萬元/平方米。

二線城市成交建筑面積同比下降36%，成交總額同比下降56%。一季度二線城市成交建面TOP10城市中，僅石家莊、西安、寧波三地成交建筑面積超100萬平方米；杭州成交建面82萬平方米、同比下降64%，但土拍熱度依舊亮眼，3月城東新城宅地由保利發展以32億元競得，溢價率高達51%。三四線城市成交建筑面積同比下降11%，為各能級城市中降幅最低，主要得益于前期成交基數相對較低。

2）因城市更新、舊城改造類地塊成交占比提升，一二線城市平均樓板價同比明顯回落。

3）一季度全國土地市場平均溢價率為4.7%，較2025年四季度提升2.1個百分點。

02

廣州高居金額榜首，TOP10中廣州、杭州平均溢價率均超20%

2026年一季度全國土地成交金額TOP20城市呈現清晰的梯隊格局：一線城市占據榜單前三席位，其中廣州以256億元成交金額高居榜首，上海、北京分別位列第二、三位，成交金額均突破100億元；二線城市共有10個城市入圍TOP20，沈陽、哈爾濱兩座東北城市亦躋身其中；三四線城市有7城入榜，絕大多數來自江蘇省，南通表現尤為突出，以104億元成交金額超越杭州位列第四。從南通土地成交結構來看，市本級崇川區與通州區成交總價22.2億元，占全市總量的21%，土地成交主力集中于縣市區域；南通如東縣依托小洋口旅游度假區發展規劃，出讓多宗商辦地塊，一季度地塊出讓總價43.5億元，占全市成交總額的42%。

土地市場熱度呈現明顯分化特征。一季度多數城市成交地塊以城市更新、舊城改造類為主，平均溢價率普遍低于5%，但廣州、杭州、哈爾濱三座城市市場熱度顯著偏高，平均溢價率分別達到24%、30%和29%。廣州高溢價主要由馬場地塊帶動，該地塊以236億元總價、26.7%溢價率成交，大幅拉高全市一季度平均溢價率，也實現了廣州規劃和自然資源局對其“策馬先行、贏在開局”的開局目標；杭州3宗住宅地塊均實現溢價成交，3月城東新城宅地更是拍出51%的高溢價率；哈爾濱則因出讓多宗城區優質改善型宅地，被本地深耕房企溢價競得，推高整體溢價水平。

從整體成交特征來看，城市更新、舊城改造類地塊仍以底價成交為主。福州琯尾街2宗舊改地塊位于城市成熟片區，受城市更新周期及周邊在建項目較多等因素影響，最終分別以19.9億元、17.9億元底價成交；上海青浦鎮17.7億元江南城廂城更宅地、北京13.9億元首鋼舊改地塊、寧波鄞州29.2億元回遷宅地等核心城市優質城更、舊改地塊，亦均以底價成交。

03

拿地金額同比降五成，核心地塊仍是企業投資必爭之地

2026年前兩月，受到地方政府供地尚未開啟及春節假期的影響，多數規模房企并未開啟投資鋪排，因此典型企業拿地貨值、金額、面積均出現同比下降。

其中，新增土儲百強房企的新增貨值、總價和建面百強之和分別為2059億元、996億元和1906萬平方米，貨值、金額降幅近五成，面積較同期下降29%。值得注意的是，目前房企投資筑底階段，但核心城市優質地塊仍是必爭之地。以廣州馬場地塊來看，共計8家房企參拍，其中包括越秀、保利、中海、華潤、招商等多家頭部央國企，競爭十分激烈，百輪競拍之后，仍有5家房企持續角逐。

百強門檻值方面也較同期大幅下降，反映出企業拿地的謹慎。典型100家樣本企業新增土儲貨值門檻值為7.3億元，同比下降20%；新增總價百強門檻值為3.5億元，同比下降10%，新增建面百強門檻值為11.2萬平方米，同比降幅達到15%。

另外，銷售金額前二十的企業僅6家企業有拿地，多為規模化的央國企和龍湖、濱江等近兩年仍活躍在土地市場的民企。其中越秀地產前兩月拿地金額262億，同比增長338%，其余企業拿地金額均未超過25億元。

04

踐行“控增量”加速供求平衡，“優供給”迎更多發展確定性

2026年一季度全國土地市場開局呈現總量縮量、局部高熱，土地成交規模延續同比回落態勢，嚴格落實中央“控增量”的調控導向，全國300城經營性土地成交建筑面積、金額分別同比下降16%、35%，行業去庫存進程穩步推進。與此同時，廣州馬場地塊、杭州城東新城宅地等核心城市優質地塊迎來多輪激烈競拍，溢價成交表現亮眼，既凸顯了核心地段資產的稀缺價值，也充分印證了優質地塊供給與房企投資意愿之間的良性互動，為土地市場注入了關鍵活力。

結合一季度市場表現，預計2026年土地市場將呈現四大核心發展特征，市場分化將進一步凸顯且逐步向縱深發展：其一，成交規模持續控量，全年土地出讓規模將維持略低于新房成交的合理水平，從供給端持續發力推動行業加速去庫存，逐步理順房地產市場供需關系，預計全年300城經營性土地成交規模同比仍將保持小幅回落態勢，重點城市將嚴格控制土地出讓節奏，避免市場供給過剩。

其二，供給結構不斷優化，隨著存量閑置土地盤活、城市更新與舊城改造地塊持續入市，再加之自然資源部38號文強調加強存量盤活的指引，土地供給進一步向“重質量”轉型，核心城市將加大優質宅地供給，減少低效用地出讓，推動市場向健康化、集約化方向發展，同時保障性住房用地供給將持續保障，助力完善住房保障體系。

其三，土拍熱度逐步傳導，一季度廣州、杭州已出現高熱地塊，后續上海、北京等一線城市將陸續推出核心地段優質宅地，市場熱度將從點狀熱點向更多核心城市、優質板塊擴散，二線核心城市優質地塊熱度有望進一步提升，而普通二線及三四線城市熱度仍不會出現明顯變化。

其四，房企整體投資謹慎格局不變，當前市場整體仍處于筑底階段，土地市場難以出現全面回暖，熱度集中于核心區域的特征將貫穿全年。

從房企投資邏輯來看，一方面，市場底部徘徊持續制約拿地信心，當前房地產銷售復蘇基礎尚不牢固，多數房企現金流壓力未得到根本緩解，資金安全與項目去化保障成為投資首要考量，拿地決策整體趨于保守；另一方面，市場熱度高度聚焦核心區域，“點狀火熱、面狀冷清”特征愈發明顯，土拍熱點將集中于一線城市核心地段及強二線城市優質板塊，三四線城市及遠郊區域持續低迷，投資分化態勢進一步加劇。

市場主體格局上，央國企與城投平臺仍將主導拿地市場。央企及優質地方國企憑借融資成本優勢，持續深耕一二線核心城市；城投平臺在三四線城市承擔托底職能，穩定地方土地市場秩序；少數財務穩健的優質民企雖會擇機補貨，但整體拿地能力與規模受限，市場主體結構保持穩定。

對于房企而言，2026年投資需堅守安全優先、精準布局的核心策略，聚焦核心城市核心板塊，通過合作開發等模式降低投資風險；同時密切關注政策窗口期，在守住資金安全底線的前提下，精準把握結構性投資機遇。

整體而言，2026年土地市場將在“控增量、去庫存、優供給”的主線下穩步運行，隨著存量盤活深化、優質供給釋放、政策效應持續顯現，市場將迎來更多發展確定性。土地市場的平穩有序運行，將持續助力房地產行業加快構建新發展模式，推動行業向高質量、可持續方向轉型。

叁

城市篇

一季度延續弱復蘇、強分化格局，二季度仍將是底部確認磨底階段

2026年作為“十五五”開局之年，房地產政策定調從“推動止跌回穩”升級為“著力穩定房地產市場”，政策重心轉向常態化穩市場、去庫存、優供給，為市場上行筑牢制度基礎。市場端量價企穩，結構性分化加劇，歷經近四年深度調整，2026年一季度全國房地產市場呈現“L型觸底、跌幅收窄”特征，市場底部支撐逐步形成，但結構性分化態勢顯著，核心城市領跑，全國整體市場仍面臨壓力。

01

綜述：一季度整體延續L型觸底、跌幅收窄的弱復蘇、強分化格局，三四線率先降幅收窄

一季度，全國房地產市場在政策托舉與市場修復的雙重作用下，呈現出“弱復蘇、強分化”的運行特征，整體市場逐步走出深度調整期，但復蘇動力仍顯不足。

首先，新房市場與二手房分化。新房銷售與供應等核心指標仍處低位，同環比降幅較大，房價尚未止跌，庫存上升且消化周期拉長。二手房市場交易活躍度提升，價格企穩跡象顯現，部分一二線城市二手房成交量已實現同比正增長。

其次，三四線“數據企穩”與一二線量價跌幅領先分化。上海、北京、杭州等個別核心一二線城市引領復蘇，尤其是二手房交易量已超過2023年同期水平，但三四線城市交易規模基本觸底，新房市場和二手存量市場兩套邏輯體系下，新房成交規模相對穩定，表現為波動趨小甚至低基數效應下的量價上升。

02

新增供應：新房供應規模繼續降級，一二線環比降幅超五成制約成交表現

2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅新增供應面積總計1486.6萬平方米，環比、同比雙雙大幅下滑48%、42%，市場供應端收縮態勢顯著。

一線城市合計供應面積210.2萬平方米，環比、同比分別下降57%、35%，整體處于深度調整階段。其中，深圳供應面積35.9萬平方米，環比、同比降幅分別達73%、39%，是一線城市中下滑幅度最大的城市，或與前期市場調整后開發商推盤節奏放緩有關；上海、廣州環比降幅也超過60%，僅北京環比降幅相對溫和，為14%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除北京外，上海、廣州、深圳的供應面積均較去年同期下降30%以上，市場供應端的收縮壓力較為明顯。二線城市多數城市供應下滑，個別城市逆勢增長。

二線城市合計供應面積845.6萬平方米，環比、同比分別下降51%、48%，整體下滑幅度略高于一線城市。成都以127.8萬平方米的供應面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降50%、44%，仍處于調整通道；杭州、西安、武漢、天津等城市供應面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在30%-60%之間。

三四線城市合計供應面積430.8萬平方米，環比、同比分別下降32%、31%，下滑幅度顯著小于一線城市和二線城市，供應端收縮壓力有所緩解。其中，汕頭供應面積31.1萬平方米，環比大幅增長79%，同比微增8%；肇慶供應面積27.3萬平方米，環比增長36%，同比大幅增長33%，鹽城供應面積10.9萬平方米，環比大幅增長154%，同比微降20%，成為三四線城市中的亮點。

03

新房成交：規模同環比雙降三成，一線城市降幅領先而三四線成交收縮壓力率先緩解

2026年一季度市場成交端出現明顯回暖信號。從2023年1月到2025年10月，重點50城新房成交面積在1000-1500萬平方米區間內波動，整體呈震蕩下行趨勢，2026年1月成交面積降至階段低點約1000萬平方米，環比、同比均出現較大幅度下滑，3月成交面積持續攀升至1100萬平方米，環比大幅增長89%，同比降幅收窄至32%。

2026年一季度，全國重點50城新建商品住宅成交面積總計2638.7萬平方米，環比、同比分別下降30%、30%，整體市場仍處于調整階段，但不同能級城市分化特征顯著，部分城市已釋放出成交修復的積極信號。

一線城市合計成交面積345.4萬平方米，環比、同比分別下降34%、35%，整體成交端承壓明顯。其中，上海成交面積65.4萬平方米，環比、同比降幅分別達43%、53%，是一線城市中下滑幅度最大的城市；廣州環比降幅也超過30%，僅深圳環比降幅相對溫和，為23%，體現出一線城市內部的分化態勢。從單個城市來看，除廣州外，北京、上海、深圳的成交面積均較去年同期下降30%以上，市場成交端的收縮壓力較為明顯。

二線城市多數城市成交下滑，個別城市逆勢增長。二線城市合計成交面積1496.9萬平方米，環比、同比分別下降33%、36%，整體下滑幅度略高于一線城市。成都以175.6萬平方米的成交面積位居二線城市首位，但環比、同比分別下降24%、51%，仍處于調整通道；杭州、西安、武漢等城市成交面積也均在50萬平方米以上，但環比、同比降幅普遍在20%-50%之間。僅南寧同比增長11%。

三四線城市成交端收縮壓力緩解，部分城市表現亮眼。三四線城市合計成交面積796.4萬平方米，環比、同比分別下降22%、14%，下滑幅度顯著小于一線城市和二線城市，成交端收縮壓力有所緩解。其中，淮南成交面積44.8萬平方米，環比大幅增長257%，同比大幅增長47%；南通成交面積28.1萬平方米，環比增長33%，同比增長67%，鹽城成交面積18.9萬平方米，同比增長12%，成為三四線城市中的亮點；此外，還有部分城市成交面積環比、同比均出現不同程度的增長，如紹興環比下降12%，同比持平；東營環比微降3%，同比增長8%，顯示出三四線城市市場分化特征同樣顯著。

04

新房房價：指數下降趨勢放緩，環比止跌城市數量創新高

2026年2月份，總體看70個大中城市商品住宅銷售價格環比降幅繼續收窄、同比下降。新房價格環比止跌城市數量增至17個，創2025年下半年以來新高。

2月份，70個大中城市房價環比下降0.3%。一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月下降0.3%轉為持平。其中，北京和上海均上漲0.2%，廣州持平，深圳下降0.3%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格環比分別下降0.2%和0.3%，降幅均收窄0.1個百分點。70個大中城市中，新建商品住宅銷售價格環比上漲城市有10個，持平城市有7個，合計比上月增加9個。其中北京、上海、南京、杭州等均環比增長不低于0.2%。

以2021年1月為基點來看70城新建商品住宅價格指數，新房價格較2021年初下降10.7%，二手房價格較2021年初下降22.14%。統計局發布數據顯示，同比來看，一手房價同比指數下降3.5%。其中一線城市新建商品住宅銷售價格同比下降2.2%，降幅比上月擴大0.1個百分點。其中，上海上漲4.2%，北京、廣州和深圳分別下降2.3%、5.1%和5.5%。二、三線城市新建商品住宅銷售價格同比分別下降3.1%和4.0%，降幅分別擴大0.2個和0.1個百分點。

從2023年1月到2026年2月，全國百城新建商品住宅成交均價在19000-22000元/平方米區間內波動，整體走勢相對平緩，價格韌性凸顯。整體呈現“沖高回落-低位震蕩-趨穩回升”的走勢。

一線城市價格波動平緩，韌性較強。2023年上半年均價快速攀升至65000元/平方米的階段性高點，隨后受市場調整影響，2023年下半年至2024年上半年出現明顯回落，最低觸及50000元/平方米。2024年下半年以來，均價在55000-60000元/平方米區間內窄幅震蕩，波動幅度顯著收窄，2026年2月均價約為54669元/平方米，較2023年高點回落約15%，顯示出市場經過前期調整后，價格體系逐漸趨于穩定。

二線城市價格波動明顯，成交均價在17000-19000元/平方米左右波動，價格波動幅度明顯大于一線城市。但2025年下半年以來回落幅度有所收窄，整體回升勢頭明顯，2026年一季度均價較去年三季度上升7.4%

三四線城市成交均價整體呈持續回落態勢，從14000元/平方米左右逐步回落至2026年2月的約12000元/平方米，累計降幅約19%。

2026年一季度，從成交均價排名來看，上海以75908元/平方米位居榜首，但環比、同比分別下降6%、3%，價格出現小幅回調；深圳成交均價68401元/平方米，環比持平、同比上漲14%，展現出較強的價格韌性；北京成交均價55223元/平方米，環比、同比分別微降5%、1%，價格走勢相對平穩。杭州、廈門、東莞等城市成交均價也均在30000元/平方米以上，其中廈門環比大幅上漲24%、同比上漲11%，更多是低總量規模下高端住宅成交占比上升帶來的成交結構性均價上升，杭州同樣如此。從成交均價環比變化排名來看，大多數三四線和鄭州、長沙等深度調整二線城市房價修復信號初現。從成交均價同比變化排名來看，二線如南京、成都、西安、南寧、沈陽、大連等跌幅較大，和揚州、鹽城、煙臺、麗水等三四線線城市房價持續承壓，同比降幅領先，市場調整壓力依然較大。

05

新房庫存和消化周期：一季度末取證未售存量規模下降，消化周期升至26個月

從全國商品房待售面積來看，呈現出持續攀升的階段性特征，2026年2月末達到79998萬平方米的階段性峰值，主要是“白名單”機制帶來期房竣工高峰導致現房供應增加，但市場需求端的熱度回升不及預期，推動待售面積進一步攀升，2026年待售面積可能維持在較高水平。但長期來看，隨著市場需求的進一步釋放，以及“保交付”高峰已過，房企竣工未售現房新增供應大幅放緩，待售面積會逐步得到消化，不會出現大幅增長的情況。

從重點44個城市新建商品住宅取證未售建筑面積來看，呈現出持續小幅下降特征，2026年3月末降至2.77億平方米的階段性最低值，較去年四季度末環比下降2%，較去年一季度末同比減少3%，較2023年以來最高值下降16.9%。

分能級來看，到一季度末，一線城市取證未售庫存合計4161.6萬平方米，環比微降2%而同比增長2%，較2023年以來最高值下降9.5%為各能級城市降幅最小。其中上海庫存760.5萬平方米，同比微增4%，深圳庫存793.4萬平方米，同比大增12%。

二線城市庫存合計16189.8萬平方米，環比、同比分別微降2%和3%，較2023年以來最高值下降19.1%。其中成都庫存2635.9萬平方米，環比大增16%，重慶庫存637.2萬平方米，環比大降29%。

三四線城市庫存合計7388.4萬平方米，環比、同比分別微降3%和6%，較2023年以來最高值下降21.6%，為各能級城市降幅最大，去庫存效果也最為突出。

相對庫存下降，存量消化周期因為銷售流速大幅下降而持續上升。2023年1月至2026年3月，全國重點44城新建商品住宅取證未售庫存消化周期整體呈波動上升態勢，從2023年初的18個月左右攀升至2026年3月的26個月上下，這反映出當前房地產市場供需關系仍未實現根本性改善，庫存去化仍面臨較大挑戰。

一線城市?庫存消化周期始終處于相對低位，但去年四季度以來回升速度加快，2026年3月已達到25.8個月，相比去年四季度末拉長1.8個月，較去年一季度末拉長7.1個月，去庫存速度顯著放緩；二線城市?庫存消化周期處于中等水平，與總量走勢基本同步，2026年3月達到24.5個月，相比去年四季度末拉長1.6個月，較去年一季度末拉長6.3個月；三四線城市?庫存消化周期長期處于高位，2026年3月達到31個月，是去庫存壓力最大的層級。相比去年四季度末拉長0.4個月，較去年一季度末拉長3.9個月，為各能級城市增長最慢的。

從城市維度看，一線城市合計庫存消化周期為25.8個月，環比上升1.8個月，同比大幅上升7.1個月。其中深圳周期最長，達25.8個月，環比大幅增長26個月，同比上升11.2個月，去庫存壓力顯著；廣州、上海周期分別為24.5個月、25.8個月，環比小幅波動，同比則分別上升3.3個月、11.2個月；北京周期為25.1個月，環比持平，同比微升7.7個月。

二線城市合計庫存消化周期為24.5個月，環比上漲1.6個月，同比上升6.3個月。有部分城市壓力突出，如沈陽周期高達65.5個月，環比大幅增長4.3個月，同比上升16.7個月；蘭州37.6個月，環比增長3.0個月，同比大幅上升17.5個月。同時，合肥、南昌等城市環比出現小幅下降，去庫存效果有所顯現，整體呈現“多數平穩、局部承壓”的態勢。

三四線城市合計庫存消化周期為30.8個月，環比上漲0.4個月，同比上升3.9個月。多數城市周期超過20個月，其中昆山周期高達62.9個月，環比增長2.7個月，同比大幅上升24.1個月；汕頭45.0個月、珠海45.8個月，環比、同比均呈上升趨勢，去庫存難度極大，去庫存壓力普遍大于一二線城市，且城市間差異更為懸殊。

06

二季度仍將是底部確認磨底階段，“量在價先”的規律依然適用

綜合來看，2026年第二季度將是中國房地產市場確認底部、結構分化的關鍵觀察期。市場整體處于從“止跌”向“回穩”過渡的磨底階段，“量在價先”的規律依然適用。政策層面，“因城施策”的精準調控將繼續發力，重點在于釋放合理住房需求、盤活存量資產、防范化解風險。

對于市場參與者而言，需要深刻認識到“分化”已成為新常態。核心城市的優質資產價值將逐步夯實，為剛需和改善型購房者提供相對安全的窗口期；而低能級城市的房地產市場則仍需經歷漫長的價值重估和庫存出清過程。展望下半年，隨著經濟基本面的進一步修復和更大力度的政策協同，市場有望從“跌幅緩和”逐步邁向真正的“止跌回穩”，但全面回暖與價格大幅反彈恐難再現，高質量發展與結構性機會將是未來主旋律。

預計2026年第二季度，新房供應面積將繼續呈現收縮態勢，整體趨勢延續“控增量、優存量”邏輯。自2025年以來，中央及地方政策導向明確為“控增量、去庫存、優供給”。在此背景下，房企普遍采取“以銷定投”的審慎策略，土地購置和新開工意愿持續低迷。從數據看，2026年1-2月全國住宅新開工面積下降23.3%，這一趨勢在二季度預計將得以延續。供給端的主動縮量，是市場為加速出清歷史庫存、實現供求關系再平衡的必然過程。

核心城市與低能級城市冰火兩重天。一線及強二線核心城市，由于市場需求相對堅挺，部分優質地塊仍能吸引開發商關注，新房供應有望保持一定規模，但整體仍處于歷史較低水平。特別是在城市更新、城中村改造推進較快的區域（如上海、北京、深圳的核心板塊），會帶動一部分新增高品質住房入市。 相反，多數三四線城市及部分弱二線城市，由于庫存壓力巨大、去化緩慢，地方政府嚴控新增住宅用地供應，房企投資意愿幾近冰點，二季度新房供應將極為有限，市場將以消化存量未售項目為主。這種“好城市有好供應，弱城市無新供應”的局面，將成為未來一段時間的常態。

第二季度新房場成交，預計將在政策持續發力與市場信心緩慢修復的共同作用下，市場活躍度較2025年四季度和2026年一季度可能有所改善，呈現跌幅收窄、逐步筑底的態勢。從成交結構看，二手房市場預計將繼續領先于新房市場回暖。核心城市的二手房市場在“以價換量”一段時間后，隨著掛牌量下降和看房量回升，交易活躍度有望率先企穩，傳導至新房購房需求尤其是改善性需求釋放將更為積極，成交量有望率先企穩甚至環比小幅增長。

房價是市場信心的直接反映，房價的企穩將是一個緩慢的過程，需要成交量持續回暖的支撐。預計2026年二季度，全國房價整體將呈現“止跌趨穩、分化延續”的格局，環比跌幅收窄，同比仍處下行通道。

庫存去化是當前房地產市場調整的核心任務。二季度，這一進程預計將艱難推進。待售庫存總量高位盤整，截至2026年2月末，全國商品房待售面積仍接近8億平方米，處于歷史高位。隨著二季度新增供應的大幅減少，以及“收購存量商品房用于保障房”等政策在部分城市的試點推進，全國層面的待售庫存總量有望結束攀升，進入高位橫盤甚至緩慢下降通道。但絕對規模依然龐大，徹底去化需要時間。

庫存去化周期是衡量市場壓力的更關鍵指標。二季度，一線及強二線核心城市需求相對活躍，新增供應有限，去化周期可能會下降穩定至20個月左右，總體全國平均去化周期在二季度可能呈現小幅下降，但主要得益于核心城市邊際改善，并不能掩蓋大量低能級城市面臨的長期庫存壓力。

肆

產品篇

創新落地深化，產品力錨定客戶需求

2026年一季度，在“好房子”建設全面落地的政策導向下，住宅市場供需兩端均呈現鮮明的升級特征，成交結構向改善型大幅傾斜，產品設計創新落地持續深化。

成交端，四房成交占比穩步提升，大面積段產品成市場主流，110-140㎡成為三房、四房的核心適配面積段，各能級城市改善需求釋放呈現差異化特征。

產品端，抬板設計規模化落地并實現多模塊創新，新規賦能小面積戶型實現全合規高贈送與功能升級，四代宅露臺設計向實用化、人性化深度進階，前沿設計與產品打磨成為房企打造差異化的核心抓手。

展望二季度，核心城市高端住宅將迎來標桿項目入市，引領產品創新；同時行業將緊抓市場窗口期，以客戶真實需求為核心，通過精細化打磨產品細節、打造功能適配的差異化設計，實現產品力與市場需求的精準匹配，持續推動住宅產品向更高品質、更貼合人居需求的方向進階。

01

產品成交結構

1、房型：四房占比持續增加，成為各能級城市的共同選擇

2026年一季度，成交結構全國市場趨向更多室產品，四房、五房以上大戶型產品的市場成交占比持續提升，與去年相比，兩者占比分別增加2.0和0.5個百分點至34.0%和3.1%。同期三房產品占比降至49.4%，較去年下降3.0個百分點。

可以看出，改善型需求正逐步占據新房市場的主導，購房者更加傾向于選擇能夠滿足全家長期居住需求的大戶型產品，特別是對于多孩家庭和三代同堂的家庭來說，他們對居住空間有著更為復雜和多元的要求。

分城市能級看，改善型需求持續釋放的背景下，四房已成為新房成交結構中增長最為顯著的戶型。

一線城市成交由三房向四房集中，三房占比相比2025年下降2.8個百分點，同期四房成交占比增加1.9個百分點至35.7%。

二線城市中，四房、五房及以上戶型成交占比相比去年分別增加1.8和0.5個百分點，相比去年，兩房和三房的市場份額分別下降0.1和2.0個百分點。

三四線城市，三房占比雖維持在五成以上，但相比去年下降3.4個百分點，四房成交占比相比去年增加1.9個百分點至34.6%，五房及以上戶型成交占比相比去年增加0.4個百分點至3.9%。

2、面積段：大面積產品成交占比延續上漲趨勢

從成交面積結構維度分析，全國新房市場的成交結構正明顯向大面積產品偏移。以110㎡為界限，大于110㎡的面積段產品成交占比相比去年均上升，小于110㎡的面積段產品占比則均未達到去年水平。

這一現象印證了，即便得房率政策放寬、戶內實際使用面積有所增加，改善型需求仍在持續升級，展現出向功能更完善、空間更豐富的“優居”形態發展的核心趨勢。

分城市能級看，各能級城市均呈現出持續向大面積段遷移的特征，僅結構性特征存在差異。

一線城市，主力面積段地位鞏固，90-110㎡產品成交居首，且市場份額相比去年下降1.6個百分點至32.6%，110-140㎡產品占比相比去年也增加1.3個百分點至26.7%。

二線城市主力面積段持續增加，110-140㎡產品成交占比為38.9%，較去年增加1.6個百分點，同時110㎡以下面積段成交占比下降1.6個百分點。

三四線城市同樣表現出明顯的大面積化趨勢，180㎡以上產品占比上升0.4個百分點，90-110㎡產品成交占比較去年下降1.4個百分點。

02

產品特征

2026年一季度住宅產品設計創新落地持續深化，前沿設計手法實現規模化實踐，戶型優化與空間營造的創新突破頻現，各品類產品的核心模塊迎來全方位升級迭代，這些趨勢成為房企提升產品力、打造差異化競爭優勢的核心抓手。

1、新規賦能小面積戶型高贈送，戶型創新邁入全面突破的新階段

各地建筑新規的落地，為小面積戶型打開了全合規高贈送的設計空間，飄窗全贈送、陽臺半贈送、設備平臺優化、管井位置調整等合規方式成為行業標配，大幅提升小面積戶型的得房率與空間利用率，推動戶型創新邁入全面突破的新階段。房企緊抓新規紅利，聚焦“小面積大功能、低總價高體驗”核心方向，在90-120㎡主流剛改面積段，實現戶型功能、空間尺度、居住舒適度的全方位升級。

新規下的全合規高贈送，是小面積戶型創新的核心基礎，徹底打破了傳統小面積戶型“空間局促、功能缺失”的痛點，得房率與實得面積實現跨越式提升，成為房企吸引剛需改善客群的核心亮點。廣州力迅?樾公館作為廣州新規標桿項目，98-156㎡戶型通過陽臺半贈送、飄窗全贈送實現最高119%的使用率，98㎡戶型累計贈送約11-14㎡，實得面積約116㎡，以剛需面積打造3+1房格局，實現小面積承載四房功能的突破。

杭州興耀沐芳洲作為杭州主城區首個近100%得房的高層住宅，通過全屋飄窗設計、設備平臺與管井位置優化大幅壓縮公攤，103㎡戶型得房率達100%，贈送面積超25.5㎡，實得空間比肩市面120㎡產品，成為區域剛需改善的標桿之作。

以高贈送為基礎，小面積戶型的創新方向向功能精細化、空間靈活化、體驗品質化全方位延伸。一是功能布局精細化，適配全齡居住需求，在小面積內實現動靜分區、干濕分離的科學布局，同時強化收納、家政等實用功能打造。上海招商?時代潮派|東嶼91㎡剛需戶型，廚房配備多功能抽屜與拉籃，玄關設置貼合日常使用的精細收納格，衛生間搭配雙鏡鏡柜與美妝冰箱，通過全場景精細化收納讓空間利用率最大化。

成都中建匠宸元啟135㎡戶型打造42㎡全屋收納體系，涵蓋入戶800庫、集中家政收納區、主臥雙獨立衣帽間，全方位滿足改善客群的多元儲物需求。

2、緊抓客戶需求打造適配產品，以細節差異化把握市場窗口期

二季度開始，市場或迎來窗口期。打造高顏值、好材質與豪華感等外在呈現固然重要，但更關鍵的是深入推敲客戶真實需求，聚焦產品細節研發。當前住宅的產品邏輯是圍繞客戶日常居住行為，對空間功能、動線邏輯、收納體系等細節進行精細化打磨。

比如廚房旁預留的X靈動空間，可根據家庭需求改造為早餐廳，打造晨起簡餐的溫馨場景，也可同時布置為輕休閑區，成為家人餐后小坐、親子互動的靈活場域，兼顧實用性與場景多樣性；收納系統則跳出單一柜體設計，走向全場景體系化打造，入戶區設置專屬儲物空間放置大件行李、嬰兒車，廚房做分層抽屜與拉籃適配廚具收納，衛浴搭配鏡柜與壁龕收納洗護用品，臥室打造分區衣帽間適配衣物、配飾分類擺放，讓不同場景的收納需求都能得到精準滿足。此外，諸如陽臺的家政與休閑雙功能分區、次臥可靈活切換書房/兒童房/老人房的全周期設計、飄窗的儲物與觀景雙重利用等細節，皆是從客戶真實生活出發的差異化打造。

唯有以客戶需求為核心，讓產品設計回歸居住本質，通過細節打磨實現功能與場景的精準適配，才能打造出真正契合市場的產品，牢牢把握當下的市場窗口期。

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