嚴控增量，精準賦能——上海2026年國有建設用地供應計劃分析

來源：市場資訊

（來源：易居研究院）

近日，上海市規劃和自然資源局發布2026年度國有建設用地供應計劃。作為“十五五”規劃開局之年，本年度計劃圍繞城市總體規劃、效率提升和民生保障展開，在供應總量、結構、空間布局等方面呈現出鮮明特征。本文從供應規模、結構、空間布局、市場影響及趨勢展望五個方面展開分析，重點聚焦住宅用地供應與房地產市場的聯動關系，為理解上海土地供應導向和市場發展趨勢提供參考。

供應規模：總量精準管控，存量盤活成主基調

2026年上海國有建設用地計劃供應規模為1140-1500公頃，供地中值1320公頃，較2025年同比下降10%，延續了近年來嚴控增量、優化總量的調控態勢，調控節奏更趨平穩，市場運行更加理性。從近六年走勢看，全市供地規模在2022年達到階段性高點后逐年優化，2026年進一步步入精準調控、提質增效階段。這既是上海城市發展從規模擴張轉向內涵提升的內在要求，更是主動對接中央要求，落實存量增量統籌、推動集約高效發展的具體體現。

本年度計劃明確存量建設用地占比不低于70%，新增用地優先保障重大項目建設和民生事業要求，總量優化并非簡單壓減規模，而是在城市開發強度接近上限的背景下，通過集約節約用地實現資源高效配置，推動住宅供給更多依靠存量盤活、城市更新和低效用地再開發，主動對接國家戰略，更好支撐“十五五”高質量發展。

供應結構：產業用地主導，住宅用地精準調控

2026年上海建設用地供應結構持續優化，形成“產業用地主導、住宅用地精準調控、商辦用地平穩供給”的整體格局。在1320公頃供地中值中，產業用地810公頃，占比61%，較上年提升5個百分點，仍是保障城市功能和產業發展的核心載體；住宅用地450公頃，占比34%，規模基本保持穩定；商業辦公用地50公頃，占比4%，保持平穩運行。

住宅用地作為房地產市場的核心供給來源，內部結構呈現明顯優化，整體圍繞住房供給多樣化、高品質目標調整。其中商品住房用地計劃供應275-385公頃，同比下降23.3%，更加突出“精供優供”導向，城中村改造和舊改用地占比接近三成，城市更新成為重要供給渠道。保障性租賃住房用地計劃供應30-55公頃，同比下降29.2%，主要源于發展階段轉換，“十四五”時期已完成大規模建設籌措，“十五五”將轉向存量盤活、布局優化和運營提質，通過商品房配建、產業項目配建等多渠道穩定供給，主動適配不同群體的居住需求。保障性住房用地計劃供應70-105公頃，進一步補齊住房保障體系短板。

三

空間布局：產業向戰略平臺集聚，住宅實行梯度供給

2026年土地空間布局嚴格遵循上海城市總體規劃，緊扣“中心輻射、兩翼齊飛、新城發力、南北轉型”的空間策略，實現產業用地支撐功能、住宅用地適配人口、城市更新改善居住品質的分層統籌。產業用地主要向五大新城、南北轉型區域及重點產業園區集中，保障科創、先進制造等重大項目落地，推動產城融合與職住平衡。

商品住房用地形成“中心城區適度供應、新城和近郊集中發力”的梯度格局，浦東、閔行、寶山、嘉定、松江、青浦等區域供地占比超過60%，成為住房供給主力；中心城區以優質改善型地塊為主，近郊和新城主要承接剛性及改善性需求，遠郊區則以滿足本地居住需求為主。

此外，今年計劃統籌供應城中村改造用地50-80公頃，主要布局浦東、松江等近郊人口密集區域；舊改用地20-35公頃，重點投向虹口、楊浦、黃浦等中心城區。從資金保障來看，今年上海征地拆遷預算約1255.3億元，其中市級統籌資金401.5億元，占比提升至32%，體現出城市更新工作市級統籌力度持續加大，為項目落地提供堅實資金支撐，推動存量土地盤活轉化為居住品質提升，切實落實城市更新戰略部署。

商業辦公用地保持平穩供給，以存量提質為主，重點布局中央活動區、重點商務區及新城核心板塊，嚴控增量無序擴張。

四

市場影響：穩定預期、優化供給，引導市場平穩健康發展

2026年土地供應的總量調控、結構優化和空間布局調整，整體圍繞房地產市場平穩運行展開，通過穩預期、優供給、提品質，助力構建房地產新發展模式。疊加新“滬七條”政策優化調控、3月二手房市場明顯回升，土地供應與政策、市場形成正向聯動。

商品住房用地規模實行精準管控、合理優化，與當前上海17.8個月的商品住宅庫存去化周期相匹配，有助于緩解外圍區域庫存壓力、穩定市場預期，同時優質地塊占比提升將帶動產品品質升級，更好滿足改善性住房需求。

梯度化的空間供給進一步引導市場理性分化，中心城區、近郊新城、遠郊區域形成定位清晰、有序銜接的供應體系。在住房保障方面，商品住房、保障性住房、保障性租賃住房協同發力，多層次供給體系更加完善，精準覆蓋中低收入家庭、新市民和青年人等重點群體，有效緩解結構性住房矛盾。

此外，城市更新與住宅開發深度融合，通過城中村改造和舊改完善公共服務配套、改善居住環境，推動老舊片區向品質宜居轉型，實現房地產市場發展與城市功能提升的雙向賦能。

五

趨勢展望：存量主導、精準調控，推動市場高質量發展

展望未來，上海住宅用地供應和房地產市場將呈現四大趨勢，持續踐行“嚴控增量、盤活存量”的中央導向，主動對接城市發展與民生需求。

一是存量土地盤活將成為住宅供給的長期主線，商品住房、保障性住房及租賃住房供給將更多依靠舊改、城中村改造和低效用地再開發，持續深化存量挖潛。

二是住宅用地供應將持續堅持精準調控，根據庫存周期和市場需求變化靈活調整規模節奏，商品住房繼續走精供優供路線，保障房和租賃住房重點優化空間布局與籌措渠道，適配市場變化與民生需求。

三是住宅空間布局將進一步梯度優化，中心城區提質增效、近郊和新城加大供給、遠郊按需供應，更好匹配人口流動和產城融合方向。

四是房地產市場將加快向品質化、多元化轉型，房企更加注重產品力與居住品質，多層次住房體系日趨成熟，城市更新深度融入住宅開發，推動市場平穩運行與民生保障水平持續提升。

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上海易居房地產研究院 咨詢中心總監 姚臘

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