中央一錘定音！3 月樓市熱度空前，王炸級穩(wěn)樓市政策箭在弦上

來源：大偉看樓市

進入 2026 年，中國房地產(chǎn)市場在 “十五五” 開局之年迎來關(guān)鍵轉(zhuǎn)折。歷經(jīng)兩年多深度調(diào)整后，3 月全國樓市以 “量價齊升、核心領(lǐng)跑” 的態(tài)勢，上演了一輪超預(yù)期 “小陽春”。國家統(tǒng)計局、克而瑞等多方數(shù)據(jù)顯示，重點城市新房、二手房成交量環(huán)比暴漲，核心城市價格止跌回升，市場筑底回升信號空前明確。在此背景下，中央層面接連定調(diào)，從 “止跌回穩(wěn)” 升級為 “著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，時隔十年重提 “去庫存”，釋放出系統(tǒng)性穩(wěn)市的強烈信號。隨著市場熱度持續(xù)升溫，新一輪 “王炸級” 穩(wěn)樓市政策已箭在弦上，將從供需兩端全面發(fā)力，推動行業(yè)從深度調(diào)整轉(zhuǎn)向平穩(wěn)健康發(fā)展的新周期。

一、3 月樓市 “熱度爆表”：結(jié)構(gòu)性回暖全面確認，核心城市領(lǐng)漲全國

2026 年 3 月的樓市回暖，絕非曇花一現(xiàn)的虛假繁榮，而是政策持續(xù)發(fā)力、預(yù)期逐步修復(fù)、需求集中釋放下的實質(zhì)性復(fù)蘇，呈現(xiàn)出 “一線領(lǐng)漲、二線爆發(fā)、二手先行、分化加劇” 的鮮明特征。

成交端：全線暴漲，創(chuàng)年內(nèi)乃至近年新高

全國重點 50 城新建商品住宅成交面積約 1133 萬平方米，環(huán)比激增 89%，較 2 月春節(jié)淡季實現(xiàn) “跨越式” 回升。其中，一線城市成交 141 萬平方米，環(huán)比增 109%；22 個二線城市成交 654 萬平方米，環(huán)比翻倍，成為回暖主力；23 個三四線城市成交 337 萬平方米，環(huán)比增 66%，漲幅相對溫和。二手房市場表現(xiàn)更為強勁，重點 20 城成交面積 1797 萬平方米，環(huán)比暴漲 117%，同比增長 6%，一季度累計成交同比增長 4%，率先實現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。

核心城市成交更是 “火出圈”：北京 3 月二手房網(wǎng)簽量突破 1.8 萬套，環(huán)比漲幅超 69%，創(chuàng) 15 個月新高；上海全月二手房成交超 3 萬套，3 月中旬單周網(wǎng)簽 7488 套創(chuàng) 2021 年以來最高，單日 1472 套的成交量導(dǎo)致網(wǎng)簽系統(tǒng)多次卡頓；深圳二手房簽約量環(huán)比大漲 132%，創(chuàng)近 2 年新高；成都二手房成交突破 2 萬套，單日最高 1146 套，刷新歷史紀錄。新房市場同樣火熱，杭州、上海等城市高端改善盤集中入市，去化率超 80%，部分熱點樓盤出現(xiàn) “深夜排隊簽約” 的景象。

價格端：筑底企穩(wěn)，核心區(qū)域率先止跌轉(zhuǎn)漲

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2026 年 3 月，70 個大中城市中新房價格上漲城市達 21 個，全部為一線和強二線城市。二手房價格結(jié)束長期下跌態(tài)勢，北京、上海分別環(huán)比上漲 0.3%、0.2%，為去年 3 月以來首次轉(zhuǎn)正。中指研究院 “百城價格指數(shù)” 顯示，3 月全國百城新房均價環(huán)比上漲 0.05%，同比上漲 2.24%；二手房均價環(huán)比跌幅收窄至 0.34%，連續(xù) 3 個月收窄，筑底態(tài)勢清晰。

從結(jié)構(gòu)看，本輪回暖呈現(xiàn)明顯分化：核心城市、核心城區(qū)、優(yōu)質(zhì)地段率先上漲，剛需、剛改戶型成為成交主力，而三四線城市及遠郊板塊仍處磨底階段。這種 “結(jié)構(gòu)性回暖” 既反映了市場真實需求，也為政策精準發(fā)力提供了空間，避免了全面過熱風險。

預(yù)期端：信心修復(fù)，市場從 “觀望” 轉(zhuǎn)向 “入場”

3 月樓市熱度的核心支撐，是持續(xù)兩年的悲觀預(yù)期被徹底扭轉(zhuǎn)。隨著中央穩(wěn)市信號強化、地方政策松綁、保交樓成效顯現(xiàn)，購房者 “買漲不買跌” 的心態(tài)回歸，積壓已久的剛需、改善需求集中釋放微博。多家機構(gòu)調(diào)研顯示，3 月重點城市樓盤到訪量環(huán)比增長超 150%，客戶轉(zhuǎn)化率提升至 35% 以上，二手房業(yè)主報價企穩(wěn)、議價空間縮小，市場活躍度達到近 24 個月峰值。房企端也同步回暖，3 月房企融資環(huán)境改善，境內(nèi)外發(fā)債規(guī)模環(huán)比增長 40%，優(yōu)質(zhì)房企拿地意愿回升，土地市場出現(xiàn)少量溢價成交，行業(yè)信心逐步修復(fù)。

二、中央重磅定調(diào)：從 “應(yīng)急救市” 到 “系統(tǒng)穩(wěn)市”，政策邏輯全面升級

3 月樓市的超預(yù)期回暖，離不開中央層面的頂層設(shè)計與政策定調(diào)。2026 年作為 “十五五” 開局之年，房地產(chǎn)政策迎來戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)向，從過去 “碎片化應(yīng)急救市” 升級為 “供需雙向發(fā)力” 的系統(tǒng)性穩(wěn)市，核心表述與政策邏輯實現(xiàn)三大升級。

目標定位升級：從 “止跌回穩(wěn)” 到 “著力穩(wěn)定”，追求長效平穩(wěn)

2026 年政府工作報告明確將房地產(chǎn)核心任務(wù)定為 “著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”，對比 2025 年 “推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)” 的表述，雖僅幾字之差，卻標志著政策目標的根本轉(zhuǎn)變。“著力穩(wěn)定” 意味著政策不再局限于 “防止市場快速下滑”，而是轉(zhuǎn)向 “防止大起大落、實現(xiàn)平穩(wěn)運行”，既肯定當前回暖成效，也明確后續(xù)不追求短期暴漲，而是推動樓市與經(jīng)濟、人口、城鎮(zhèn)化相匹配的長效健康發(fā)展。同時，報告時隔十年重提 “去庫存”，并提出 “多渠道盤活存量房、鼓勵收購存量房轉(zhuǎn)保障房”，為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明方向。

施策思路升級：從 “單一松綁” 到 “九字方針”，供需協(xié)同發(fā)力

住建部明確提出 “因城施策控增量、去庫存、優(yōu)供給” 的九字總方針，徹底扭轉(zhuǎn)過去 “防過熱、抑需求” 的調(diào)控思路。

控增量：自然資源部發(fā)文，新增建設(shè)用地原則上不再用于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)，從源頭控制新房供應(yīng)規(guī)模，緩解供需失衡；

去庫存：鼓勵國企、平臺公司市場化收購存量商品房，轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房、人才公寓，2026 年專項債安排 3000 億元支持存量房轉(zhuǎn)保障房，既消化庫存，又完善住房保障體系；

優(yōu)供給：推進現(xiàn)房銷售試點，全國新出讓住宅用地優(yōu)先實行現(xiàn)房銷售，收緊預(yù)售資金監(jiān)管，推行 “保交樓” 白名單制度，從 “保項目” 轉(zhuǎn)向 “穩(wěn)行業(yè)”。

政策力度升級：從 “局部松綁” 到 “全面托底”，組合拳密集落地

需求端，購房門檻與成本降至近十年最低：全國超 150 城全面取消限購、限貸、限售；一線城市定向放寬，北京五環(huán)外社保年限由 3 年降至 1 年，上海外環(huán)內(nèi)由 3 年縮至 1 年，多子女家庭、人才可增購。金融政策火力全開，5 年期 LPR 維持 3.45% 歷史低位，多地首套房貸利率貼息至 2.8%-3.0%，公積金利率低至 2.6%；首套房首付最低 15%、二套 25%，二手房增值稅免征年限統(tǒng)一為 2 年，賣舊買新個稅全額退稅政策延至 2027 年。

供給端，房企融資 “三支箭” 持續(xù)發(fā)力，“三道紅線” 實質(zhì)退出，白名單房企貸款可展期 5 年，優(yōu)質(zhì)民營房企納入支持范圍。截至 2 月底，全國保交樓白名單項目超 5700 個，融資金額 1.43 萬億元，保障 400 余萬套住房交付。政策從 “救項目、穩(wěn)交付” 延伸至 “穩(wěn)房企、穩(wěn)市場”，形成全鏈條托底格局。

三、王炸政策箭在弦上：四大方向精準發(fā)力，筑牢市場平穩(wěn)根基

3 月樓市熱度空前，但回暖基礎(chǔ)仍不牢固：三四線城市復(fù)蘇乏力、部分區(qū)域庫存高企、房企債務(wù)風險尚未完全出清、居民收入與購房能力仍待提升。中央 “一錘定音” 后，新一輪 “王炸級” 穩(wěn)樓市政策正加速醞釀，將聚焦 “補短板、強弱項、防風險、促轉(zhuǎn)型”，四大方向有望集中落地。

方向一：金融政策再加碼，降低成本、激活需求

后續(xù)金融政策將延續(xù)寬松基調(diào)，重點降低購房成本、改善市場流動性。一是 5 年期 LPR 有望再度下調(diào)，疊加地方貼息，首套房貸利率或全面進入 “2 時代”，進一步減輕月供壓力。二是公積金政策全面優(yōu)化，全國范圍內(nèi)提高貸款額度、放寬提取條件，支持 “一人購房全家?guī)汀保诵某鞘屑彝プ罡哳~度或突破 240 萬元。三是房企融資 “白名單” 擴容，加大對民營房企信貸、債券、股權(quán)支持力度，允許優(yōu)質(zhì)房企以存量資產(chǎn)發(fā)行 REITs，緩解資金壓力。四是消費貸、經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市監(jiān)管趨嚴，引導(dǎo)資金精準進入剛需、改善領(lǐng)域，避免市場過熱。

方向二：存量盤活再深化，去庫存與保民生雙輪驅(qū)動

針對高庫存難題，政策將以 “市場化收購 + 保障房轉(zhuǎn)化” 為核心，打出組合拳。一方面，擴大存量房收購范圍，除國企外，鼓勵保險資金、住房租賃基金參與，收購對象從滯銷新房延伸至閑置二手房，重點覆蓋三四線及縣城高庫存區(qū)域。另一方面，優(yōu)化轉(zhuǎn)化用途，收購房源不僅用于保障性租賃住房，還可作為人才公寓、拆遷安置房、藍領(lǐng)宿舍，租金較市場價低 30%-50%，覆蓋新市民、青年人等群體。同時，推進 “租購?fù)瑱?quán)” 落地，保障租房者在教育、醫(yī)療等公共服務(wù)上的平等權(quán)利，激活租賃市場，分流購房需求。

方向三：供給側(cè)改革提速，現(xiàn)房銷售、保交樓常態(tài)化

行業(yè)將徹底告別 “高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高庫存” 模式，轉(zhuǎn)向 “高質(zhì)量、穩(wěn)交付、優(yōu)結(jié)構(gòu)”。一是現(xiàn)房銷售全面推進，2026 年下半年起，一線、強二線城市新供地全部實行現(xiàn)房銷售，三四線城市逐步覆蓋，購房者 “所見即所得”，徹底告別爛尾風險。二是保交樓從階段性任務(wù)轉(zhuǎn)為長效機制，白名單制度全覆蓋，預(yù)售資金監(jiān)管 “全額封閉、專款專用”，推行項目公司制、主辦銀行制，隔離企業(yè)風險。三是優(yōu)化土地供應(yīng)，新增用地優(yōu)先保障保障房、公共配套，減少商品住宅用地供給，緩解供需失衡。

方向四：因城施策精細化，核心穩(wěn)熱度、弱線強托底

政策將延續(xù) “分類指導(dǎo)、精準施策”，避免 “一刀切”。一線、強二線城市以 “穩(wěn)預(yù)期、防過熱” 為主，適度優(yōu)化限購、限貸，重點支持剛需、改善需求，抑制投機炒作微博。三四線城市及縣城以 “強托底、去庫存” 為主，全面取消限制性政策，加大購房補貼、稅費減免力度，鼓勵農(nóng)民進城購房，推進 “以舊換新、以小換大”。同時，建立 “一城一策” 動態(tài)評估機制，根據(jù)市場熱度及時調(diào)整政策，確保市場平穩(wěn)運行。

四、市場展望：新周期開啟，平穩(wěn)健康成主旋律

3 月樓市熱度與中央穩(wěn)市定調(diào)，標志著中國房地產(chǎn)市場 “政策底、市場底、信心底” 三底共振格局正式確立微博。隨著新一輪王炸政策落地，市場將從 “快速回暖” 轉(zhuǎn)向 “平穩(wěn)修復(fù)”，呈現(xiàn)三大趨勢：

一是分化加劇，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)領(lǐng)漲。一線、強二線核心城市及優(yōu)質(zhì)地段，依托人口、產(chǎn)業(yè)、資源優(yōu)勢，房價將溫和上漲；三四線城市以 “去庫存、穩(wěn)價格” 為主，逐步筑底回升，普漲時代徹底結(jié)束。

二是模式轉(zhuǎn)型，存量時代來臨。行業(yè)從 “增量開發(fā)” 轉(zhuǎn)向 “存量盤活 + 租購并舉”，現(xiàn)房銷售、保障房建設(shè)、住房租賃成為新增長點，房地產(chǎn)發(fā)展新模式加速構(gòu)建。

三是風險出清，行業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。隨著房企融資改善、保交樓常態(tài)化、債務(wù)有序化解，行業(yè)風險逐步收斂，優(yōu)質(zhì)房企市場份額提升，房地產(chǎn)回歸 “居住屬性”，為宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定提供支撐。

對購房者而言，當前是剛需、改善需求入場的窗口期：核心城市市場企穩(wěn)、政策利好持續(xù)，購房成本處于歷史低位；對房企而言，需順應(yīng)政策導(dǎo)向，聚焦優(yōu)質(zhì)區(qū)域、加快存量盤活、提升產(chǎn)品品質(zhì)；對投資者而言，應(yīng)摒棄投機思維，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)住宅或租賃住房等穩(wěn)健標的。

中央一錘定音，樓市新程開啟。從 3 月的 “熱度空前” 到后續(xù)的 “王炸政策”，2026 年中國房地產(chǎn)市場正告別深度調(diào)整，邁向平穩(wěn)健康發(fā)展的新周期。在 “穩(wěn)字當頭、因城施策、供需協(xié)同” 的政策指引下，樓市將更好服務(wù)于 “住有所居” 的民生目標，為 “十五五” 經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展筑牢根基。