白鵝潭雙央企新盤——國貿(mào)·保利海上印深度測評

當白鵝潭的"老牌選手"們還在激烈角逐時，一匹黑馬殺了出來——首開120套，去化超90%，成交額約4.2億，單價最高突破5萬/㎡，開盤后全線漲價2%。它就是國貿(mào)·保利海上印，一個由雙央企聯(lián)手打造的白鵝潭新盤。我們來深度拆解，這個"后來者"到底憑什么？

項目概況：雙央企+低密+準現(xiàn)房

國貿(mào)·保利海上印位于荔灣區(qū)白鵝潭后航道核心板塊，石圍塘地段，由國貿(mào)地產(chǎn)+保利置業(yè)雙央企聯(lián)合開發(fā)，預售證號穗房預(2026)0123號。

來看幾個關(guān)鍵數(shù)據(jù)：

• 占地面積約9009.07㎡（地塊面積7840.89㎡）

• 計容建面約22522.67㎡（總建面約35799.55㎡）

• 容積率3.0，2棟26層高層住宅，2梯5戶

• 總戶數(shù)約240戶，車位284個，車位比約1:1.18

• 綠化率35.05%，產(chǎn)權(quán)70年

• 帶品質(zhì)裝修交付，保利物業(yè)（國家一級資質(zhì)）管理

項目拿地時間為2025年9月，國貿(mào)以50574萬元總價拿下石圍塘地塊，樓面價約21500元/㎡，溢價率0%。目前項目為準現(xiàn)房狀態(tài)，預計2026年底交付。

區(qū)位與交通：11號線石圍塘站約200米

項目距在建11號線石圍塘站僅約200米，這是真正意義上的"家門口就是地鐵"。11號線建成后，1站到萬象城，2站到太古里，商業(yè)通達性極強。

產(chǎn)品力：容積率3.0+全南向+使用率超100%

在白鵝潭這個寸土寸金的CBD板塊，容積率3.0幾乎是"稀缺物種"。對比同板塊的天馥、凱粵灣等大體量項目，海上印240戶的小而精規(guī)模和低密度優(yōu)勢，讓居住體驗有了質(zhì)的飛躍。

戶型設計

項目推出三種主力戶型：

• 建面約77㎡三房兩衛(wèi)

• 建面約88㎡四房兩衛(wèi)

• 建面約106㎡四房兩衛(wèi)

全南向設計，使用率超100%-116%。建面77㎡就能做到三房兩衛(wèi)，建面88㎡做到四房兩衛(wèi)——這在傳統(tǒng)產(chǎn)品中幾乎不可想象，充分體現(xiàn)了新規(guī)產(chǎn)品的空間優(yōu)勢。

低密優(yōu)勢

2棟26層、2梯5戶的配置，加上35.05%的綠化率，在白鵝潭板塊內(nèi)算得上"稀缺低密"。同板塊內(nèi)，新世界天馥總戶數(shù)約2028戶，相比之下海上印240戶的體量顯得更為精致。

配套分析：萬象城+太古里+省實系教育商業(yè)配套

白鵝潭的商業(yè)版圖正在快速成型。萬象城計劃2026年開業(yè)，距項目僅1站地鐵；聚龍灣太古里也在加速推進中；山姆會員店預計2026年底開業(yè)。這三大重磅商業(yè)一旦全部落地，白鵝潭將一躍成為廣州西部最具商業(yè)能級的區(qū)域之一。

教育資源

項目周邊有林鳳娥小學（西關(guān)培正小學教育集團成員校），教育品質(zhì)有保障。更值得期待的是，項目北側(cè)規(guī)劃小學擬引入康有為紀念小學教育集團，未來教育配套還將進一步升級。

首開市場表現(xiàn)：去化超90%，開盤即漲價

海上印的首開成績單可以用"驚艷"來形容：

• 首開1棟120套

• 成交108套，去化率超90%

• 銷售額約4.2億元

• 成交單價最高突破5萬/㎡

• 開盤均價4.1-4.6萬/㎡，總價約320萬起（建面77㎡低樓層）

• 開盤后全線漲價2%

首開即熱銷，而且開盤后馬上漲價——這在當前市場環(huán)境下實屬難得。項目憑借雙央企信用背書、低密產(chǎn)品稀缺性、準現(xiàn)房交付優(yōu)勢，成功打動了市場。

板塊整體數(shù)據(jù)參考

從荔灣區(qū)政府板塊來看，2025年4月至2026年3月累計供應11.19萬㎡/1075套，成交4.58萬㎡/390套，成交均價42716元/㎡。

板塊成交均價在42000-44000元/㎡區(qū)間波動，海上印4.1-4.6萬/㎡的開盤價與板塊均價基本吻合，而最高成交單價突破5萬/㎡則展現(xiàn)了優(yōu)質(zhì)樓層的溢價能力。截至2026年2月，板塊庫存1612套，去化周期（12個月口徑）45.5個月。

周邊二手房與土地市場二手房價格參考

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，周邊二手房價格分化明顯：華發(fā)荔灣薈均價30529元/㎡、新世界凱粵灣均價35027元/㎡處于價格低位；逸翠灣均價46659元/㎡、西關(guān)海均價52129元/㎡則高于海上印的開盤價。綜合來看，海上印4.1-4.6萬/㎡的定價處于區(qū)域中上水平，考慮到新規(guī)產(chǎn)品使用率超100%、容積率3.0低密、雙央企品質(zhì)裝修等優(yōu)勢，性價比突出。

土地市場

周邊近期成交的兩塊住宅用地為我們提供了"面粉價"參考：

• 石圍塘地塊（海上印所在地塊）：樓板價21500元/㎡，容積率3.0

• 坑口地塊：珠實地產(chǎn)拿下，樓板價25231元/㎡，容積率3.5

海上印樓板價21500元/㎡，開盤均價4.1-4.6萬/㎡，地價房價比約1:2，留有一定的利潤空間和價格安全墊。

風險與建議

優(yōu)勢總結(jié)：

• 雙央企開發(fā)（國貿(mào)+保利），品牌與交付信用度高

• 容積率3.0，僅240戶，白鵝潭板塊內(nèi)稀缺低密

• 建面77-106㎡，全南向，使用率超100%-116%

• 11號線石圍塘站約200米，1站萬象城、2站太古里

• 準現(xiàn)房交付，預計2026年底入住，等待周期短

• 首開去化超90%，市場認可度高

風險提示：

• ?? 11號線尚在建設中，通車時間存在不確定性

• ?? 板塊庫存1612套，去化周期45.5個月，整體板塊競爭激烈

• ?? 2梯5戶的配置，在高峰期等電梯體驗可能一般

• ?? 項目體量小（240戶），后期社區(qū)氛圍和配套成熟度需時間驗證

• ?? 開盤后已全線漲價2%，后續(xù)加推或有進一步調(diào)價可能

購買建議： 海上印最大的差異化優(yōu)勢在于"低密+準現(xiàn)房+雙央企"三合一。如果你對白鵝潭板塊有信心、追求低密居住品質(zhì)、不想等太久交房，海上印是當前板塊內(nèi)非常值得關(guān)注的選擇。建面77㎡三房兩衛(wèi)適合年輕剛需家庭，總價約320萬起上車門檻友好；建面88㎡和106㎡四房則更適合改善家庭。考慮到首開已去化超90%，后續(xù)推售的選擇空間可能有限，建議有意向的朋友盡早關(guān)注剩余房源和加推計劃。