上觀時評｜嚴管小區公共收益，難在哪？好在哪？

新版《上海市住宅小區公共收益管理辦法》引發了廣泛討論，公眾的關注點很集中：有的對賬目不清、約定分成等歷史舊賬感到無奈；更多的是對新規能否真正落地心存疑慮，擔心自家的公共收益依舊會是一筆“糊涂賬”。

首先要厘清一個問題：公共收益為何容易成“糊涂賬”？過去，小區公共收益“監管難”，難在“看不見、摸不著”。停車費、廣告費、攤位費等收入先進了物業公司的賬，最后能給業主分多少，往往是一筆“良心賬”。有的物業公司甚至將公共收益與公司經營資金混同，造成“賬外循環”，業主想查賬無從下手。

更深層的問題在于，這種“糊涂賬”還扭曲了小區的治理生態。一些小散亂物業公司，哪怕物業費收得很低，常年不漲價，靠著公共收益這筆灰色收入，也能維持運轉。這不僅損害了業主的權益，也讓那些愿意提供“優質優價”服務的物業公司難以脫穎而出，劣幣驅逐良幣，最終拖累整個物業行業的治理水平。

新規的核心，就是要從根本上解決“錢去哪兒了”的問題，關鍵抓手是落實“收支兩條線”。簡單來說，就是建立起一套強制性的資金閉環管理制度，“一個賬戶、專戶專儲、直接存入、單獨列賬”。

筆者了解到，新規實施前，從2025年起，金山區15個小區已率先試點，這些小區所有公共收益，比如停車費、廣告費，都必須直接存入一個由物業公司開設的“監管賬戶”。這個賬戶是銀行對公賬戶，每管理一個小區，就掛設一個獨立核算的“子賬戶”。這就好比給每個小區的公共收益都安上了一個“透明保險箱”，資金流向一目了然。

這里要特別強調一個關鍵細節——“直接存入”。未來，小區的所有經營性合同，原則上都必須以這個監管賬戶的名義來簽，確保發票抬頭與賬戶一致，也讓所有收入在源頭就被鎖定流向。如果物業公司敢把停車費先收進自己的口袋，再進行轉存，這在系統里就叫作“非直接存入”，屬于違規行為，一旦發現，可以對物業企業進行扣分和處罰。這種“技術+制度”的雙重保險，將極大壓縮“截留挪用”的操作空間。

對于大家關心的“小區與物業公司已有的分成協議怎么辦”，新規也有清晰的界定：尊重合同，但必須入賬。比如，一些老舊小區物業費低，合同里明確約定用公共收益來補貼物業運營成本，這個約定依然有效。新規介入的是“入賬”環節——所有收入必須先進入監管賬戶，再依據合同約定進行“自動清分”。屬于物業公司的管理成本和稅費，系統會自動劃轉給物業；屬于全體業主的收益，則直接劃轉到業主大會賬戶。

公眾擔心“新規落地難”也不無道理。長期以來，一些物業企業的合規意識淡薄，已經習慣了過去的粗放經營模式，將本應由物業費承擔的人工成本、日常維護費，也列入公共收益的管理成本中進行扣除，這樣的公司對“監管賬戶”會有抵觸情緒，需要相關職能部門主動推進，及時協調物業企業開立賬戶的堵點、難點，確保全市商品房小區陸續接入監管模式。

其次，新規落實中也面臨系統改造的技術挑戰。要想實現公共收益全額入賬、數據實時對接，依賴“數治化”的升級。比如針對停車費這個最大的監管盲區，新規將試點“道閘數據全接入”。未來，小區的停車道閘將盡量減少手動抬杠，道閘啟停記錄、收費流水與管理系統實時同步。這意味著，停車費不再是“人工估算”，而是“數據說話”。通過大數據比對，系統可以自動識別異常情況，讓停車收入應收盡收。

最后，是“強治理”的聯動。公共收益新規落地還將有助于解決業委會選舉難的問題。因為一旦小區公共收益進入監管模式，資金的進出都需要業委會的配合才能完成。過去，一些物業公司并不希望小區成立業委會，因為“沒有成立就沒有監管”。現在，監管賬戶的運行離不開業委會的參與，這會成為推動小區自治組織建立的“催化劑”。

《上海市住宅小區公共收益管理辦法》的全面實施，是城市精細化治理的一次重要探索。雖然政策落地不可能一蹴而就，還要經歷磨合期，但必須明確方向，堅定決心，因為只有當每一筆停車費、每一塊廣告牌的收入都清晰可查，當小區的“錢袋子”真正掌握在業主自己手中，“優質優價”的物業服務、和諧有序的社區治理，才有堅實的實施基礎。

原標題：《上觀時評｜嚴管小區公共收益，難在哪？好在哪？》

欄目主編：簡工博

本文作者：解放日報 謝飛君