朝陽(yáng)十八里店 有人清盤(pán)，有人“慢走量”

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以下為正文：

作為朝陽(yáng)南部新房較為集中板塊，十八里店已從早年拓荒板塊變成朝陽(yáng)改善客群必選之一。在統(tǒng)計(jì)周期內(nèi)（2023年1月至2026年4月2日），十八里店新建商品住宅累計(jì)網(wǎng)簽成交189.84億元，成交總套數(shù)2021套，成交總面積25.32萬(wàn)㎡，整個(gè)板塊呈現(xiàn)金隅系主導(dǎo)、保利緊隨的格局：

6個(gè)項(xiàng)目中，金隅昆泰云筑一期、二期、三期合計(jì)成交金額達(dá)108.83億元，直接拿下板塊57%市場(chǎng)份額，成為絕對(duì)主力；保利朝央和煦以高端定位緊隨其后，目前已清盤(pán)；中海朝陽(yáng)ONE以14.47億元成交金額、151套網(wǎng)簽量位列板塊末端，去化率約17%，在一眾競(jìng)品中稍顯特殊。

中海朝陽(yáng)one去化緩慢，或是板塊競(jìng)爭(zhēng)、產(chǎn)品定位、市場(chǎng)周期三重因素疊加結(jié)果，下面深度智聯(lián)將從十八里店板塊發(fā)展到項(xiàng)目本身價(jià)值進(jìn)行完整拆解。

看懂十八里店

從朝陽(yáng)邊緣到配套兌現(xiàn)

十八里店不是概念炒作，是四環(huán)位置+地鐵+名校+商業(yè)四大核心資源集中兌現(xiàn)的必然結(jié)果，而這也是中海朝陽(yáng) ONE所有價(jià)值的根基。核心競(jìng)爭(zhēng)力濃縮成三個(gè)詞：地鐵、名校、商業(yè)，全部圍繞十八里店站落地。

第一是地鐵17號(hào)線：這條北京東部的南北大動(dòng)脈，2025 年已經(jīng)全線貫通，采用大站快車設(shè)計(jì)，21 個(gè)站點(diǎn)里有 11 個(gè)換乘站，串聯(lián)未來(lái)科學(xué)城、望京、國(guó)貿(mào)、亦莊四大千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。中海朝陽(yáng) ONE 距十八里店站僅約 270 米，5 站直達(dá)國(guó)貿(mào) CBD，通勤時(shí)間約 15 分鐘。

第二是人大附中朝陽(yáng)港校區(qū)：這是板塊最硬核的教育底牌。學(xué)校 2025 年 9 月已啟動(dòng)招生，暫借址北工大附中東校區(qū)辦學(xué)，2026 年秋季將實(shí)現(xiàn)全年級(jí)開(kāi)課；高中部二期工程投資近 8 億元，2026 年建成后，將形成小學(xué)初中高中十二年制教育鏈條，在朝陽(yáng)南部，這種全齡名校配套，屬于天花板級(jí)別。

第三是北京首座中海環(huán)宇城：21萬(wàn)㎡的商業(yè)體量，比朝陽(yáng)合生匯還要大，地下 3 層、地上最高 5 層，兩地塊之間設(shè)透明玻璃連廊，未來(lái)將成為東南四環(huán)的城市級(jí)商圈。目前地塊已正式動(dòng)工，雖招商運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，但作為中海商業(yè)旗艦 IP，落地只是時(shí)間問(wèn)題，將徹底填補(bǔ)板塊高端商業(yè)的空白。

再看板塊供應(yīng)周期：2026-2027 年十八里店無(wú)新增宅地供應(yīng)，現(xiàn)有庫(kù)存消化后，板塊稀缺性會(huì)逐步提升。換句話說(shuō)，十八里店的下限是已落地的地鐵 + 名校，上限是待兌現(xiàn)的環(huán)宇城 + 純居住板塊的純粹性，沒(méi)有老破小、沒(méi)有城中村，全新的城市界面，注定它是朝陽(yáng)改善客群的務(wù)實(shí)選擇。

朝陽(yáng)庫(kù)存高壓下的內(nèi)卷樣本

然而，截至2026年2月，朝陽(yáng)區(qū)新房庫(kù)存套數(shù)達(dá)10578 套，同比漲幅 42.43%，6 個(gè)月口徑去化周期攀升至38.4 個(gè)月，意味著按當(dāng)前成交速度，現(xiàn)有庫(kù)存需要超3年才能消化完畢；12 個(gè)月口徑去化周期也從2025年4月的23.6個(gè)月漲到2026年2月的33.3個(gè)月，庫(kù)存壓力已經(jīng)從隱性變成顯性。在這樣的大環(huán)境下，十八里店的競(jìng)爭(zhēng)烈度，被無(wú)限放大。

從板塊內(nèi)部成交結(jié)構(gòu)看，十八里店主流購(gòu)買(mǎi)力已經(jīng)非常清晰：2026年3月全板塊新房成交僅27套，均價(jià)67348元 /㎡，套均價(jià)793萬(wàn)；其中700-900萬(wàn)總價(jià)段成交15套，占比55.6%，這是板塊絕對(duì)的成交主力。超過(guò)900萬(wàn)改善戶型本身就屬于小眾需求，而1200萬(wàn)以上房源在十八里店幾乎觸及客群天花板，流通性大幅下降。

再看板塊供應(yīng)：中海朝陽(yáng)ONE（888套）+北京隅東序（824套），兩家項(xiàng)目合計(jì)1712套供應(yīng)，且主力戶型均集中在145-160㎡四居，產(chǎn)品面積段高度重疊，是朝陽(yáng)區(qū)新房市場(chǎng)內(nèi)卷最嚴(yán)重的板塊之一。

中海朝陽(yáng)ONE核心價(jià)值

01 真地鐵TOD 通勤效率碾壓同級(jí)

對(duì)于北京的改善客群，尤其是CBD通勤族，距離地鐵的距離，直接決定居住的便利性。中海朝陽(yáng) ONE約270米的地鐵距離，屬于出小區(qū)門(mén)即進(jìn)地鐵站的步行尺度，雨天不用打傘、冬天不用受凍，15分鐘直達(dá)國(guó)貿(mào)的通勤效率。

17號(hào)線的價(jià)值不止是通勤，更是產(chǎn)業(yè)人口的承接力。望京、國(guó)貿(mào)、亦莊的高薪就業(yè)人群，是十八里店的核心客群，而中海朝陽(yáng) ONE 是板塊內(nèi)最靠近地鐵的改善盤(pán)，天然承接這部分外溢需求。很多人忽略了一點(diǎn)：北京樓市里，地鐵盤(pán)永遠(yuǎn)比遠(yuǎn)地鐵盤(pán)更抗跌、更易流通，這是長(zhǎng)期持有的安全墊。

02 好房子紅利：得房率領(lǐng)跑板塊

這是中海朝陽(yáng) ONE 最容易被忽略的隱形優(yōu)勢(shì) ——得房率 88%-96%，遠(yuǎn)高于板塊內(nèi)金隅昆泰云筑等早期項(xiàng)目。項(xiàng)目通過(guò)南向內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)半贈(zèng)送、北向設(shè)備平臺(tái)全贈(zèng)送，大幅提升實(shí)際使用面積。以 102㎡三居為例，實(shí)得面積約 90-98㎡，花剛需的面積錢(qián)，享改善的空間尺度；145㎡四居的實(shí)得面積，甚至能對(duì)標(biāo)競(jìng)品 160㎡的戶型。

在北京新房普遍得房率 75%-80% 的市場(chǎng)環(huán)境下，這種高得房率相當(dāng)于直接 “打折”，是實(shí)打?qū)嵉男詢r(jià)比。很多購(gòu)房者只看表面單價(jià)，卻忽略了得房率帶來(lái)的實(shí)際成本，這也是中海朝陽(yáng) ONE 的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

03 中海品牌+物業(yè)居住保障

中海作為央企，交付安全性、產(chǎn)品穩(wěn)定性，在當(dāng)下市場(chǎng)里屬于硬通貨。更重要的是，中海物業(yè)是行業(yè)頭部水準(zhǔn)，對(duì)于改善家庭來(lái)說(shuō)，物業(yè)直接決定未來(lái) 5-10 年的居住品質(zhì)和社區(qū)保值率。

除此之外，項(xiàng)目本身是板塊最大體量供應(yīng)，總供應(yīng)面積 12.75 萬(wàn)㎡，社區(qū)規(guī)模大，園林、配套、公共空間的打造更有空間，能支撐起改善家庭需要的社交、休閑、親子等多元場(chǎng)景，這也是小體量項(xiàng)目無(wú)法比擬的。

中海朝陽(yáng)ONE真實(shí)問(wèn)題

01 去化緩慢 認(rèn)購(gòu)與網(wǎng)簽存在落差

截至2026年3月，中海朝陽(yáng) ONE 累計(jì)供應(yīng)約870套，網(wǎng)簽僅151套，去化率17%，是板塊內(nèi)去化壓力最大的項(xiàng)目。項(xiàng)目首開(kāi)宣稱勁銷27.3億元，但實(shí)際網(wǎng)簽金額僅約12.82 億元，認(rèn)購(gòu)轉(zhuǎn)網(wǎng)簽的轉(zhuǎn)化率偏低，這是行業(yè)常見(jiàn)現(xiàn)象，但也側(cè)面反映出客戶簽約意愿不強(qiáng)，對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)可度未達(dá)預(yù)期。同時(shí)，項(xiàng)目供應(yīng)面積 12.75 萬(wàn)㎡，為板塊最大體量，成交面積僅 1.92 萬(wàn)㎡，供求比高達(dá) 6.65，遠(yuǎn)高于板塊其他項(xiàng)目，庫(kù)存消化難度極大。

02 戶型定位斷層 流失核心客群

十八里店成交主力是700-900萬(wàn)總價(jià)段，中海朝陽(yáng)ONE戶型直接從102㎡三居跳檔至148㎡四居，徹底跳過(guò)110-130㎡主流剛改段，把板塊最龐大的客群直接拱手讓人。

朝陽(yáng)十八里店3月成交總價(jià)段

148㎡戶型占比頗高，超大戶型集中供應(yīng)，直接觸碰十八里店 1200萬(wàn)總價(jià)天花板。剛需改客群買(mǎi)不起，高端改善客群看不上板塊位置，陷入兩頭不沾的尷尬。

03 面寬存在硬傷 居住體驗(yàn)有缺憾

145㎡主力四居客廳面寬僅 4.2 米，在當(dāng)下改善市場(chǎng)中屬于偏窄尺度，客衛(wèi)未做干濕分離，日常使用便利性打折扣；102㎡三居南向僅兩面寬，進(jìn)深過(guò)長(zhǎng)，北向兩個(gè)臥室采光受影響，空間通透感不足；190㎡樓王戶型僅南向三面寬，采用四葉草布局，而同面積段市場(chǎng)主流產(chǎn)品已做到四面寬，尺度感和舒適度存在差距。

戶型設(shè)計(jì)的核心問(wèn)題是與單價(jià)不匹配。購(gòu)房者花改善的錢(qián)買(mǎi)到的是剛需級(jí)的面寬表現(xiàn)，這是產(chǎn)品力與定價(jià)的錯(cuò)位，也是很多客戶放棄的核心原因。

04 精裝標(biāo)準(zhǔn)務(wù)實(shí) 與同價(jià)位新房有落差

項(xiàng)目精裝配置以實(shí)用為主，廚房煙機(jī)、灶具、洗碗機(jī)、烤箱四件套為方太，衛(wèi)浴品牌為科勒，屬于市場(chǎng)主流中端檔次。但對(duì)比海淀、豐臺(tái)同價(jià)位新房常用的博世、勞芬、高儀等高端品牌，精裝檔次存在明顯落差。對(duì)于改善客群來(lái)說(shuō)，精裝是產(chǎn)品力的重要體現(xiàn)，這種落差會(huì)進(jìn)一步降低項(xiàng)目的性價(jià)比感知。

05 板塊內(nèi)卷+外部分流 擠壓生存空間

中海朝陽(yáng)ONE的去化困境，除了自身問(wèn)題，還有外部環(huán)境的雙重?cái)D壓。首先是板塊內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)白熱化。北京隅?東序與中海戶型部分重疊，直接分流大戶型客戶。

第二，朝陽(yáng)核心區(qū)新盤(pán)入市，外部客源被分流。2025年以來(lái)，朝陽(yáng)酒仙橋、三間房等核心板塊新盤(pán)陸續(xù)入市，這些板塊的區(qū)位認(rèn)可度、配套成熟度遠(yuǎn)高于十八里店，直接分流原本關(guān)注十八里店的改善客群。客戶選擇面變寬，中海朝陽(yáng) ONE 的議價(jià)空間被進(jìn)一步壓縮，只能靠性價(jià)比吸引客戶，卻又因定位問(wèn)題無(wú)法降價(jià)走量。

第三，板塊價(jià)格體系面臨波動(dòng)。金隅作為板塊拓荒者，在市場(chǎng)下行期的價(jià)格策略，直接影響整個(gè)板塊的價(jià)格體系。一旦金隅調(diào)整價(jià)格，會(huì)帶動(dòng)板塊整體價(jià)格波動(dòng)，對(duì)于已經(jīng)入市的中海朝陽(yáng) ONE 來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是雪上加霜，老業(yè)主、新項(xiàng)目都要承受價(jià)格波動(dòng)的壓力。

誰(shuí)會(huì)選擇中海朝陽(yáng)ONE

樓市里沒(méi)有絕對(duì)的好盤(pán)與壞盤(pán)，只有適合與不適合，中海朝陽(yáng)ONE的客群非常清晰。

第一類，CBD / 亦莊純通勤自住。極度看重地鐵效率的家庭。17號(hào)線5站到國(guó)貿(mào)的通勤優(yōu)勢(shì)，是這類客戶的核心訴求。他們不在意戶型極致尺度，只需要地鐵近、通勤快、配套全，中海朝陽(yáng)ONETOD屬性，能完美滿足日常通勤需求。

第二類，看重教育落地，追求長(zhǎng)期居住的家庭。人大附全齡教育已落地，不需要等待規(guī)劃兌現(xiàn)，對(duì)于有子女上學(xué)需求的家庭，教育配套是核心決策因素。這類客戶不在意短期去化，只看重學(xué)區(qū)、居住便利性和物業(yè)保障。

第三類，置換周期長(zhǎng)，不急于入住的改善家庭。項(xiàng)目 2027年10月交房，適合已有住房、不著急入住的置換客。等待期內(nèi)，環(huán)宇城、人大附本校會(huì)逐步落地，入住時(shí)就能享受成熟配套，避免了先入住、后配套的尷尬。

回到開(kāi)篇的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，十八里店189.84 億成交總額，證明這個(gè)板塊有足夠的購(gòu)買(mǎi)力；金隅一家獨(dú)大，證明貼合市場(chǎng)需求的產(chǎn)品，永遠(yuǎn)能賣得好；而中海朝陽(yáng) ONE 的墊底，證明再好的配套，也救不了脫離市場(chǎng)的產(chǎn)品定位。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不用神化規(guī)劃配套，也不必放大它的短板，只需要理清需求：如果你是純自住、重通勤、重教育、能接受戶型短板，它是一個(gè)務(wù)實(shí)的選擇；如果你追求產(chǎn)品力、短期流通、性價(jià)比，板塊內(nèi)有更合適的選項(xiàng)。

北京樓市早已進(jìn)入分化時(shí)代，不再是 “有配套就好賣” 的年代，產(chǎn)品貼合市場(chǎng)、定位精準(zhǔn)客群，才是核心。中海朝陽(yáng) ONE 的故事，也給所有開(kāi)發(fā)商提了醒：再優(yōu)質(zhì)的板塊，再頂配的配套，都要尊重市場(chǎng)需求，脫離客群的產(chǎn)品，終究會(huì)被市場(chǎng)用數(shù)據(jù)給出答案。

深度智聯(lián)AI Agent（以下稱“本產(chǎn)品”）特別提醒

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