渝中城市更新模式斬獲重慶市第二屆改革創(chuàng)新獎

3月30日，重慶市第二屆改革創(chuàng)新獎公布獲獎名單，渝中區(qū)《探索存量時代可持續(xù)城市更新模式》憑借扎實的實踐成效與創(chuàng)新突破榮獲銅獎。

作為重慶唯一全域城鎮(zhèn)化率達100%的行政區(qū)，渝中區(qū)沒有新增空間可依，只能在存量土地上“深耕細作”。近年來，渝中區(qū)錨定“存量時代”發(fā)展命題，堅持“留改拆增升”并舉、“投融建管運治”一體，穩(wěn)步推進城市更新工作，累計實施更新改造項目125個，煥新老舊小區(qū)900萬平方米，6次入選全國城市更新經(jīng)驗做法可復制清單及典型案例，用實踐回答了“全域城鎮(zhèn)化后，城市如何持續(xù)生長”的時代課題。

破解資金困局

多元合力讓“老巷”有了“新身價”

魯祖廟傳統(tǒng)風貌區(qū)煥新開街。渝中區(qū)融媒體中心供圖

城市更新，資金是“第一塊敲門磚”。對于渝中區(qū)而言，僅靠政府投入遠遠不夠，如何撬動社會資本、激發(fā)居民參與熱情，成為破解資金難題的關鍵。山城巷傳統(tǒng)風貌區(qū)的蝶變，正是渝中區(qū)多渠道投融資機制的生動實踐。

誰能想到，如今日均客流量超萬人次、成為熱門打卡地的山城巷，曾因年久失修而一度沉寂，土生土長的居民周婆婆回憶起幾年前的模樣，仍感慨：以前這條巷子破敗了，有條件的居民好多都搬走了。

為喚醒這條老巷，渝中區(qū)創(chuàng)新采用“政府引導、企業(yè)運營”模式：政府投入土地征收費，由康翔公司收歸產(chǎn)權成為業(yè)主，再通過公開招投標引入重慶永宏智造公司，賦予其15年特許經(jīng)營權，引導企業(yè)自主投入資金進行修繕與運營。

截至目前，永宏智造已在山城巷投入1.2億元，完成15.45萬平方米房屋修繕、風貌打造及配套完善。如今的山城巷，青石板路、木格窗保留著老重慶的肌理，精品酒店民宿、特色餐飲、文創(chuàng)零售四大核心業(yè)態(tài)有序布局，物業(yè)出租率達90%，街區(qū)累計總產(chǎn)值超10個億，提供3000多個新增就業(yè)崗位，實現(xiàn)了“保護與盈利”的雙向共贏。

山城巷的實踐并非個例。渝中區(qū)通過產(chǎn)業(yè)運營前置、特許經(jīng)營權出讓等方式，持續(xù)撬動社會資本參與，吸引多家企業(yè)累計投資超200億元，參與十八梯、大都會東方廣場等重點更新項目；同時探索非標商業(yè)場景帶動自主更新，打造出羅漢寺妙街、30度街吧等一批活力街區(qū)，讓“山城后巷”煥發(fā)新活力。

在民生保障類項目中，渝中區(qū)則堅持“誰受益、誰出資”原則，用政策引導居民自發(fā)籌資近1億元，將戴家巷老街區(qū)臨街房屋打造成特色小店，如今這里的臨街底商租金提升8倍以上，街區(qū)年產(chǎn)值超億元，實現(xiàn)了“政府搭臺、居民唱戲”的良性循環(huán)。

創(chuàng)新土地供給

“帶租約出讓”讓老建筑“活起來”

山城巷傳統(tǒng)風貌區(qū)迎來蝶變。渝中區(qū)融媒體中心供圖

城市更新中，往往采用“征收—拆除—新建”的模式推進項目建設，尚可使用建筑拆除新建，既造成浪費又嚴重破壞街區(qū)原有“肌理”，造成城市街區(qū)喪失原有“味道”。

為此，渝中區(qū)創(chuàng)新推出“征收—調(diào)撥—用途轉(zhuǎn)換”保留現(xiàn)狀房屋的方式，打破土地供給單一化困境，讓老建筑在保護中實現(xiàn)價值提升。

2025年煥新開街的魯祖廟傳統(tǒng)風貌區(qū)，就是這一創(chuàng)新模式最鮮活的案例。

作為解放碑片區(qū)的老街區(qū)，魯祖廟保留了清末民初、戰(zhàn)時陪都、改革開放初期三個不同時期的重慶民居風貌，涵蓋柏廬建筑群、105號民居兩處文物建筑及民生路99號一處優(yōu)秀歷史建筑，是重慶近現(xiàn)代城市建筑群落的典型縮影。

更新改造過程中，渝中區(qū)跳出傳統(tǒng)思維，先將需保留建筑的產(chǎn)權統(tǒng)一確權至區(qū)內(nèi)國有公司，明確其作為實施運營主體，再將地塊性質(zhì)由住宅調(diào)整為商業(yè)，通過依法供應后再次確權，實現(xiàn)“產(chǎn)權歸攏、用途優(yōu)化”。

更值得關注的是，渝中區(qū)“土地+租約”組合供應模式，破解了“出讓與租賃”的矛盾。針對魯祖廟部分建筑已開展租賃運營的實際，工作人員在土地出讓前逐一征求簽約租戶意見，將原租約納入土地競買條件，確保租戶權益不受影響。這一舉措不僅贏得了租戶的支持，更讓土地價值大幅提升——在魯祖廟出讓的5000余平方米商業(yè)區(qū)地塊中，帶租部分面積占比達80%。

此外，渝中區(qū)還對魯祖廟的“邊角地”“夾心地”“插花地”等零散閑置用地進行全面摸排，將不具備單獨建設條件的地塊整合融入風貌區(qū)一體招拍掛出讓，既增加了土地出讓收益，又將其整治為風貌區(qū)進出通道，提升了城市空間通透性和步行便捷性。

如今的魯祖廟，不僅保護了13處文物和歷史建筑，更成為解放碑片區(qū)的新地標，開街以來營業(yè)額超8000萬元，單日客流量突破5萬人次，最高峰值可達10萬人次，實現(xiàn)了“文脈保護、空間利用、經(jīng)濟收益”的三重豐收。

完善技術標準

“柔性適配”打通更新“堵點”

moxy酒店成為渝中區(qū)完善城市更新技術標準的生動實踐。渝中區(qū)融媒體中心供圖

老舊建筑更新，技術標準是“攔路虎”。現(xiàn)有規(guī)劃建設技術標準多適用于新建項目，許多老舊建筑的現(xiàn)狀核心指標無法滿足現(xiàn)行要求，若全面執(zhí)行新標準，更新項目可能陷入“無法推進”的困境；若隨意放寬標準，又會留下安全隱患。渝中區(qū)創(chuàng)新發(fā)布既有建筑改造消防技術指引，成功破解了這一難題。

位于解放碑十字金街核心地段的重慶渝都酒店，便是受益者之一。這家運營近30年的三星級涉外酒店，集客房、餐飲、會議、辦公于一體，隨著時代發(fā)展，已難以滿足當下消費和安全需求，提檔升級刻不容緩。經(jīng)過招商引資，萬豪旗下moxy酒店入駐，開啟更新之路。但棘手的問題隨之而來：酒店的消防合用前室、疏散樓梯寬度、消防水池容積等多項指標，均無法執(zhí)行現(xiàn)行消防技術標準。

為推進項目建設，渝中區(qū)住房城市建委主動靠前，結合城市更新政策和相關工作指引，在確認現(xiàn)場條件確實無法執(zhí)行現(xiàn)行標準的前提下，引導設計單位采用“柔性適配”思路——在不降低現(xiàn)狀消防安全水平的基礎上，通過切實可行的補償和加強措施，最大限度提升建筑消防安全水平，最終編制完成《重慶渝都大酒店執(zhí)行原消防技術標準的實施方案》。

隨后，相關職能部門、行業(yè)專家參與評審，專家一致認為該方案依據(jù)充分、措施合理，符合消防技術指引要求，能夠有效提升建筑消防安全防護水平。以此為突破，各相關單位順利推進施工圖消防設計審查、驗收工作，成功打通了城市更新中的技術堵點，實現(xiàn)了經(jīng)濟發(fā)展與消防安全的齊頭并進。更新成功的moxy酒店門庭若市、人氣爆棚，成為渝中區(qū)完善城市更新技術標準的最生動實踐。

如今的渝中區(qū)，老巷有韻味、舊樓有溫度、商圈有活力，從山城巷的煙火氣到魯祖廟的潮范兒，從渝都酒店的提檔升級到戴家巷的居民自更新，每一處更新都彰顯著“以人為本”的理念，每一項創(chuàng)新都凝聚著破解發(fā)展難題的智慧。此次斬獲重慶市第二屆改革創(chuàng)新獎銅獎，既是對渝中區(qū)城市更新實踐的肯定，更是對其持續(xù)探索可持續(xù)更新模式的激勵。

未來，渝中區(qū)將繼續(xù)深耕存量空間，不斷完善投融資機制、創(chuàng)新土地供給模式、優(yōu)化技術標準體系，讓老城區(qū)在迭代更新中留住文脈、煥發(fā)活力，為更多城市核心區(qū)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展提供可借鑒、可復制的“渝中經(jīng)驗”。(姚延洋)