觀點(diǎn)直擊 | 中海2025：賣(mài)了最多的樓，買(mǎi)了最多的地

觀點(diǎn)網(wǎng) 根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2025年新建商品房銷(xiāo)售面積88101萬(wàn)平方米，比上年下降8.7%；其中住宅銷(xiāo)售面積下降9.2%。新建商品房銷(xiāo)售額83937億元，下降12.6%；其中住宅銷(xiāo)售額下降13.0%。

在3月31日召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海集團(tuán)董事會(huì)主席顏建國(guó)表示，過(guò)去五年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)歷了滄海桑田，并進(jìn)入了房地產(chǎn)下半場(chǎng)。我們相信，“十五五”時(shí)期房地產(chǎn)將進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的新階段，未來(lái)每年仍將是數(shù)萬(wàn)億的大市場(chǎng)。

顏建國(guó)指出：“盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在調(diào)整，但展望未來(lái)，我們對(duì)房地產(chǎn)止跌回穩(wěn)，對(duì)中國(guó)海外實(shí)現(xiàn)可持續(xù)高質(zhì)量發(fā)展均充滿(mǎn)信心?！?/p>

賣(mài)了最多的樓，買(mǎi)了最多的地

顏建國(guó)在概括中海集團(tuán)2025年度的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)時(shí)是這樣表示的：“賣(mài)了最多的樓，買(mǎi)了最多的地，保持最穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況與行業(yè)領(lǐng)先的盈利能力?！?/p>

數(shù)據(jù)顯示，中海集團(tuán)2025年合約物業(yè)銷(xiāo)售額為2512.3億元，相應(yīng)銷(xiāo)售面積為1056萬(wàn)平方米，分別同比下降19.14%、8.06%。假若剔除中海宏洋及合聯(lián)營(yíng)公司的部分，中海2025年實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售額為1772.4億元，對(duì)應(yīng)面積666.6萬(wàn)平方米，分別同比下降27.75%、6.55%。

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按區(qū)域劃分，北區(qū)大區(qū)是為中海集團(tuán)貢獻(xiàn)銷(xiāo)售額最多的區(qū)域，之后依次是南部大區(qū)、東部大區(qū)、中西部大區(qū)、港澳及海外大區(qū)。

中海集團(tuán)及其合聯(lián)營(yíng)公司（不含中海宏洋）在北京、深圳、天津、濟(jì)南等15個(gè)城市的銷(xiāo)售額位居當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)第一，其中在北京實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額502.6億元，在香港實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售額222.3億元，銷(xiāo)售額首次上升至香港市場(chǎng)第五名。

公開(kāi)資料顯示，在北京，推出中?！とf(wàn)吉玖序、中海時(shí)光之境、中海朝陽(yáng)ONE等項(xiàng)目，其中萬(wàn)吉玖序首開(kāi)當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售63.7億元。

在深圳，中海與華潤(rùn)合作項(xiàng)目深圳灣澐璽于11月30日入市，首批推出建面約209-1150平方米348套平層項(xiàng)目，單價(jià)最高27萬(wàn)元/平方米，最終去化238套，去化率約70%，當(dāng)天實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額130億元，刷新2025年全國(guó)單盤(pán)首開(kāi)銷(xiāo)售紀(jì)錄。該項(xiàng)目后于今年3月22日二開(kāi)，最終實(shí)現(xiàn)累計(jì)銷(xiāo)售金額突破239億元。

在上海，中海·云邸玖章4月28日首次入市，推出187套房源，認(rèn)購(gòu)率突破200%。該項(xiàng)目年內(nèi)共實(shí)現(xiàn)四批次入市，累計(jì)銷(xiāo)售額約58.27億。

得益于上述項(xiàng)目“多點(diǎn)開(kāi)花”，中海集團(tuán)及合聯(lián)營(yíng)公司（不含中海宏洋）在香港及北上廣深五個(gè)城市實(shí)現(xiàn)的合約銷(xiāo)售額1254.4億元，占總銷(xiāo)售額比例57.3%。

不過(guò)值得注意的是，盡管中海·云邸玖章取得了不錯(cuò)的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，但中海在上海的銷(xiāo)售還是踩了一腳剎車(chē)。

2024年，中海憑借新天地順昌玖里、恒昌玖里、徐匯濱江領(lǐng)邸玖序三大項(xiàng)目集中入市，沖上了當(dāng)年銷(xiāo)售榜首。2025年雖保持在前五強(qiáng)，但相較往年遜色不少。

觀點(diǎn)新媒體在早前報(bào)道中提到，隨著順昌玖里、領(lǐng)邸玖序等項(xiàng)目入市，中海在上海區(qū)域的土地儲(chǔ)量被急速消耗，截至2024年末上海區(qū)域土儲(chǔ)僅有不到200萬(wàn)平方米，將會(huì)對(duì)2025年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)斐梢欢ㄓ绊憽?/p>

中海方面似乎也注意到了上述問(wèn)題，2025年加大了土地市場(chǎng)的投資強(qiáng)度，尤其是在上海區(qū)域，投資金額從2024年68.6億元增至390億元，成為年內(nèi)砸下最多資源的區(qū)域。

2025年，中海集團(tuán)（不含中海宏洋）在中國(guó)內(nèi)地15個(gè)城市和香港新增35幅地塊（2024年：22幅），新增土地儲(chǔ)備總建筑面積為499萬(wàn)平方米（2024年：416萬(wàn)平方米），權(quán)益建筑面積為445萬(wàn)平方米（2024年：389萬(wàn)平方米）。

總地價(jià)為1186.9億元，較2024年806.1億元增加47.2%；權(quán)益地價(jià)為924.2億元，較2024年696.35億元增長(zhǎng)32.7%。

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從集團(tuán)土儲(chǔ)規(guī)模來(lái)看，盡管中海年內(nèi)砸下更多資金擴(kuò)儲(chǔ)，但總規(guī)模還是止不住收縮。

一方面是因?yàn)槭冀K保持一定去化速率，另一方面則是投資策略改變，強(qiáng)聚焦于安全性、確定性更高的一線城市，對(duì)于其他重點(diǎn)城市則是尋求結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

年內(nèi)，中海在香港及北上廣深五個(gè)城市所投入的權(quán)益購(gòu)地金額占比約73.9%，但相對(duì)應(yīng)的權(quán)益總建面占比只有41.2%。

截至年末，中海集團(tuán)土地儲(chǔ)備總建筑面積為2528萬(wàn)平方米，權(quán)益面積為2286萬(wàn)平方米。另外，中海宏洋年內(nèi)新增土地儲(chǔ)備面積293萬(wàn)平方米，年末總土儲(chǔ)1199萬(wàn)平方米，權(quán)益建筑面積1026萬(wàn)平方米。

兩者總土儲(chǔ)合計(jì)3727萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3312萬(wàn)平方米。

“逐步筑底企穩(wěn)”

2025年，中海集團(tuán)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款1704.9億元，同比下降23.2%；其他經(jīng)營(yíng)回款為151.2億元，同比增長(zhǎng)2.8%；總經(jīng)營(yíng)回款1856.1億元，同比下降21.5%。

回款的減少，也對(duì)公司業(yè)績(jī)?cè)斐闪巳轿挥绊憽?/p>

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2025年業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，中海報(bào)告期內(nèi)收入為1680.9億元，同比下降9.2%；毛利為260.6億，同比下降20.4%，毛利率15.5%；凈利潤(rùn)為134.3億元，同比下降24.5%；歸母凈利潤(rùn)錄得同比下降18.8%至126.9億元，公司股東應(yīng)占核心溢利為130.1億元。

從業(yè)務(wù)端來(lái)看，2025年中海旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)收入約1567.7億，同比下降10.3%。對(duì)于今年的行業(yè)形勢(shì)，行政總裁張智超判斷，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于一個(gè)微跌盤(pán)整、降幅收窄階段，總體呈現(xiàn)逐步筑底企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

張智超指出，今年上半年公司的銷(xiāo)售較去年同期大概率會(huì)有所下降，理由有二：一是在今年上半年可售貨量較去年同期減少640億；二是去年同期公司在幾個(gè)一線城市有超過(guò)400億高貨值暢銷(xiāo)型項(xiàng)目集中銷(xiāo)售，基本是開(kāi)盤(pán)售罄。

“但總的來(lái)說(shuō)，我們今年上半年整體銷(xiāo)售質(zhì)量、去化率要略?xún)?yōu)于去年同期水平，對(duì)完成全年銷(xiāo)售指引目標(biāo)充滿(mǎn)信心。”

另一方面，商業(yè)資產(chǎn)管理被中海視為“面向明天的成長(zhǎng)型業(yè)務(wù)”，2025年商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)收入為72億元，與上年同期基本持平，占總營(yíng)收比例不到5%。其中，寫(xiě)字樓收入為34.7億元，購(gòu)物中心收入為23.9億元，長(zhǎng)租公寓收入為3.5億元，酒店及其他商業(yè)物業(yè)收入為9.9億元。

盡管這個(gè)“明天”業(yè)務(wù)的規(guī)模仍比較小，尚處于起步階段，但年內(nèi)中海還是取得了一些突破。

10月31日，華夏中海商業(yè)REIT在深交所掛牌上市，成為內(nèi)地首單以“收購(gòu)-改造-提升-盤(pán)活”模式落地的消費(fèi)REIT。

華夏中海商業(yè)REIT底層資產(chǎn)是位于佛山南海區(qū)的映月湖環(huán)宇城，由中海在2020年收購(gòu)而來(lái)，商業(yè)總建筑面積15.35萬(wàn)平方米，主要通過(guò)場(chǎng)地租賃、物業(yè)管理費(fèi)、推廣費(fèi)、停車(chē)場(chǎng)收入等獲取經(jīng)營(yíng)收益。

截至2025年底時(shí)出租面積為6.92萬(wàn)平方米，出租率99.27%；平均租金單價(jià)161.63元/平方米/月，租金收繳率99.85%；租戶(hù)總數(shù)230家，零售、餐飲、體驗(yàn)、服務(wù)業(yè)態(tài)占比分別為49.77%、21.50%、22.97%、4.78%。

數(shù)據(jù)顯示，自2025年10月20日至12月31日期間，華夏中海商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)收入3125.42萬(wàn)元，凈利潤(rùn)368.39萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~1374.47萬(wàn)元。

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2025年，中海實(shí)現(xiàn)六個(gè)商業(yè)項(xiàng)目新投入運(yùn)營(yíng)，商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)總建筑面積增加近28萬(wàn)平方米。

張智超表示，在兩條主賽道之外，公司將構(gòu)建全產(chǎn)業(yè)鏈、全業(yè)態(tài)的生態(tài)型業(yè)務(wù)，包括比較突出的供應(yīng)鏈業(yè)務(wù)，還做強(qiáng)代建、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)以及數(shù)字科技等業(yè)務(wù)。這些業(yè)務(wù)會(huì)充分跟主業(yè)相結(jié)合，支撐公司產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)力以及創(chuàng)建新的商業(yè)模式，輕重并舉，充分發(fā)揮綜合實(shí)力。

“相信在‘十五五’以及未來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)場(chǎng)景下，中海會(huì)走得更遠(yuǎn)、走得更好?！?/p>

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