“綠檔”之上的增長：中海用結構+產品+財務建立確定性體系

本文來源：時代財經 作者：林欣禾

在行業深度調整、市場持續分化的背景下，房地產競爭的底層邏輯正在發生轉變，從“規模競速”走向“綜合能力比拼”。

當多數房企仍在修復資產負債表、應對銷售波動時，中海地產（00688.HK）交出一份更具穩定性與確定性的成績單：銷售規模保持行業領先，在拿地、盈利與財務安全邊界上也同步占據優勢。

2025年，公司實現收入1680.9億元，股東應占溢利126.9億元，核心溢利130.1億元，盈利能力穩居行業前列；權益銷售額2311億元、拿地金額1186.9億元，雙雙位列行業第一。與此同時，超過千億的在手現金，為其持續投資與穩健經營提供了充足底氣。

更值得關注的是增長質量的變化。

2025年，中海租金收入首次全面覆蓋利息支出，意味著經營性業務已具備獨立支撐財務成本的能力，公司正由“開發驅動”邁向“開發+經營”雙輪驅動。在行業進入深水區的當下，這種現金流自我造血能力，成為穿越周期的關鍵變量。

當規模不再被輕易獎勵，能夠同時兼顧增長、盈利與安全邊界的企業，反而愈發稀缺。對中海而言，真正的領先，不只是“賣了最多的樓，買了最多的地”，更在于始終保持進退有度的節奏，在攻守之間構建長期主義的確定性。

3月31日，中海召開業績說明會

結構性機會與產品力驅動

在市場信心逐步修復的過程中，決定企業分化的不只是規模大小，而是對結構性機會的把握，以及產品與服務的兌現能力。

中海的路徑可以概括為“兩條腿走路”：一方面錨定高能級城市獲取確定性增長，另一方面以好產品、好服務重塑競爭壁壘。

從銷售表現來看，這一“結構優先”的策略效果顯著。

2025年，中海實現合約銷售額2512.3億元，繼續保持行業領先。更關鍵的是，其銷售高度集中于一線及核心城市——北上廣深及香港五城銷售額占比57.3%，北京單城突破500億元，香港以222.3億元斬獲中資企業第一并首次位列當地市場第五，還在15個城市位居當地市場第一。

與之相匹配的是回款能力的強化。全年經營回款達1856.1億元，其中北上廣深四個一線城市均貢獻超百億，北京更是突破300億元。在行業普遍承壓的背景下，中海通過聚焦高能級市場，將不確定需求轉化為更具確定性的現金流。

據克而瑞數據，2026年1-3月，中海地產實現合約銷售額515.1億元，同比增長11%；權益銷售方面，繼續穩居行業第一，贏得2026年良好開局，預計年度銷售依舊能夠領跑行業。

如果說城市選擇解決的是“賣不賣得動”，那么產品與服務則決定“賣得好不好、能走多遠”。

2025年，中海推出“問需于民”的“中海好房子 Living OS”系統，以數字化與系統化重構住宅產品：從智能大屏到全屋設備映射，從數字說明書到家庭健康監測中心，將房屋從一次性交付的靜態資產，升級為可持續運營的動態系統。當行業仍停留在戶型與立面競爭時，中海已開始搭建覆蓋安全、舒適、綠色、智慧的底層操作系統。

產品力直接反映在銷售端。深圳灣澐璽開盤即破百億，創全國年度單次開盤銷售紀錄，北京萬吉玖序、上海云邸玖章等項目逆勢熱銷，本質上都是產品溢價的體現。

在此基礎上，中海進一步推出“萬方安和”等新產品序列，依托數字孿生、AI大腦與智能硬件，將標準化能力與個性化需求結合，探索規模復制與差異化之間的平衡。

2025年，“中海好房子 Living OS”系統已在11個城市、31個項目落地，覆蓋超10萬戶家庭，逐步形成可復制、可擴張的產品方法論。

銷售與產品的雙重支撐，也為其投資提供了底氣。

2025年，中海在15個內地城市及香港獲取35幅地塊，總購地金額1186.9億元，連續三年位列行業第一，其中近3/4集中于香港及北上廣深五大核心城市，貨值結構持續優化。截至年末，土地儲備達2528萬平方米。

中海的領先，并非單點突破，而是一套系統能力的外化：用城市結構鎖定確定性，用產品能力放大確定性。

重構財務內循環能力

如果說結構與產品決定了增長的“上限”，那么財務能力則決定了企業的“下限”。

在行業信用持續分化的背景下，財務安全邊界已成為穿越周期的關鍵門檻。中海所展現的，不只是穩健，更是一種可持續運轉的財務體系。

截至2025年末，公司資產負債率54.1%、凈借貸比率34.2%，持續處于行業低位；全年實現經營性現金凈流入167.3億元，在銷售與投資雙高位運行的同時保持正向現金流。賬上現金1036.3億元，流動比率2.5倍，流動性安全墊充足。

換句話說，當多數房企仍在“止血”，中海已經進入“造血”階段——現金流不只是防守工具，更成為擴張能力的一部分。

融資端的優化進一步放大了這一優勢。

2025年，公司平均融資成本降至2.8%，利息支出明顯下降。更具標志性的是，商業物業收入首次全面覆蓋利息支出，這意味著其經營性業務開始具備反哺融資成本的能力，財務結構由依賴開發輸血向經營驅動內循環轉變。

在具體操作層面，公司通過境內外雙融資平臺靈活配置資金，全年融資543.8億元，并實現凈償還債務131.4億元，在主動降杠桿的同時保持流動性彈性；同時通過低息貸款與長期債券組合，持續優化債務結構、拉長久期。

此外，中海是唯一獲標普全球、穆迪、惠譽三大國際評級機構中兩家給予“A-”評級的內房上市公司。這不僅意味著更低的融資成本，也代表更穩定的融資通道。

穩健的財務結構，為其“十五五”戰略提供了現實支點。

中海董事局主席顏建國提出，“十五五”期間將堅持“一專雙驅優生態”的戰略業務結構：專注不動產開發運營主航道，強化住宅開發與經營性業務“雙輪驅動”，以不動產開發運營為平臺，培育供應鏈管理、規劃設計、數字科技、代建等上下游生態型業務。

“十五五”期間，中海將努力實現“三個領軍”的發展目標，即品質與客戶滿意度領軍企業、效益與品牌價值領軍企業、踐行房地產發展新模式的領軍企業。

當行業從比“速度”轉向比“耐力”，真正決定企業位置的，是能否在周期起伏中持續輸出穩定增長。中海所做的，本質上是在回答一個更長期的問題：如何把不確定的行業環境，轉化為自身的確定性能力。