瑞安羅康瑞：繼續聚焦長三角與大灣區一線城市的城市更新機遇

21世紀經濟報道記者唐韶葵

3月26日，瑞安房地產公布2025年全年業績，期內取得收入40.93億元人民幣，同比減少50%，主要由于物業銷售下滑所致；公司股東應占虧損17.82億元，同比盈轉虧；每股基本虧損22.2分。

2025年，瑞安房地產確認為收入的物業銷售額僅為4.99億元，而2024年這一數據為43.56億元，缺乏新落成住宅項目的貢獻是主要原因。租金及相關收入為19.49億元，同比下降21%。此降幅主要是因為公司于2024年11月宣布對創智天地的股權重組，創智天地的租金自2025年起重新歸類為來自合營公司的租金收入，金額為4.35億元。

（瑞安房地產開發的位于上海市中心的翠湖天地，唐韶葵/攝）

業績發布會上，瑞安房地產主席羅康瑞總結表示，立足當前市場環境，集團將繼續聚焦長三角及大灣區一線城市的城市更新機遇，以上海作為核心重點區域深耕發展。

賬面虧損17.8億元

2025年，瑞安房地產的業績呈現“表面虧損、核心盈利”的鮮明特點，非現金性因素成為影響報表利潤的關鍵。數據顯示，去年瑞安錄得股東應得虧損17.8億元人民幣，這一虧損并非源于核心業務盈利能力下滑，主要來自投資物業估值減值及未出售存貨撥備，其中并表層面收租物業估值減值6.43億元，存貨相關撥備9.2億元。瑞安房地產強調稱，兩項均屬于非經營性虧損，不反映業務本身的實際盈利能力。

剔除上述非現金因素后，瑞安的核心溢利達3.97億元人民幣，雖同比下降12%，但在行業持續承壓的背景下，仍表現出一定的韌性。

這一核心盈利水平的背后，是瑞安房地產多元業務的協同支撐：去年總收入41億元人民幣，毛利21.1億元；合約物業銷售額79.16億元，其中住宅銷售額72.46億元，商業物業銷售額6.7億元，另有6.39億元認購銷售額待后續轉化；包含合營及聯營公司在內的租金及相關收入達36.25億元，同比上升2%，連續第三年增長，成為集團穩定的收入壓艙石，有效對沖了市場波動帶來的影響。

瑞安房地產行政總裁王穎強調，“翠湖天地”品牌及集團高端住宅產品的持續成功，再次印證了無論市場如何波動，卓越品質與長期價值始終是贏得買家青睞的核心。品牌影響力也有效推動了高端細分市場的輕資產項目合作，以上海新天地社區內的 “永新里”“永年里” 項目為例，不僅豐富了集團收入來源，更進一步提升了整體資產組合價值。

財務方面，截至2025年底，瑞安的凈資產負債率維持在52%的穩定水平，與2024年持平，近十年始終保持在50%左右的健康區間；在手現金64億元，凈負債198億元，降至過去四年最低水平。債務結構上，自2021年以來，瑞安累計償還離岸債務486億元，境外債務占比從2021年的77%大幅降至目前的19%，利息成本從6%降至4%左右，現金流壓力和匯率風險均有所下降。

2026年初，瑞安房地產成功發行3億美元優先票據，并同步購回2026年到期的2.95億美元優先票據，進一步優化了債務期限結構，緩解了短期償債壓力。

城市更新加速落地

近年來，房地產市場處于調整周期，對市場走勢的判斷，在很大程度上決定房企的投資策略。

羅康瑞指出，中國房地產行業的調整仍將持續兩三年，觸底態勢將逐步延續。從市場層面看，2025年全國商品房銷售面積與銷售額同比分別下降8.7%和12.6%，購房者心態依然謹慎，但市場分化特征日益明顯：一線城市尤其是上海高端住宅板塊韌性突出，上海國際旅客量同比增加40%，為體驗式消費帶來利好；核心城市與三四線城市、城市核心地段與非核心地段的差距將進一步拉大，優質核心資產成為資金避險的重要選擇。

值得關注的是，2025年，瑞安房地產加速推進了輕資產戰略。據瑞安房地產副主席羅寶瑜透露，公司正積極把握上海新一輪城市更新計劃機遇，提速推進城中村改造項目落地。

作為集團重視的重資產項目，上海召樓新天地于2026年1月摘得首宗住宅用地，繼2025年7月啟動公建配套建設后再迎關鍵節點，項目計劃2032年全面竣工。與此同時，依托輕資產戰略布局，瑞安于2025年11月達成合作，正式參與上海浦東新區三林地區城中村改造，形成重資產深耕、輕資產擴張的雙線推進格局。

公開信息顯示，瑞安房地產2025年新增永新里、上海三林兩個輕資產項目，輕資產儲備增至四個。這些項目總在建及待建規模達151.1萬平方米，其中住宅122萬平方米、商業29.1萬平方米，涵蓋高端住宅、城中村改造等多種類型，合作模式包括純管理服務、低股權占比合作等。