年報(bào)觀察 | 金地商置“雙輪失速”

觀點(diǎn)網(wǎng) 當(dāng)曾經(jīng)引以為傲的“開(kāi)發(fā)+投資”雙輪驅(qū)動(dòng)，變成如今的雙輪失速、雙向失血，金地商置的根基何在？

3月30日，金地商置交出了2025年全年答卷。據(jù)財(cái)報(bào)顯示，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收入85.05億元，同比減少36%；歸母凈虧損34.11億元，雖較2024年同比收窄25%，但仍為大額虧損，每股基本虧損0.2053元。

截至期末，金地商置現(xiàn)金及銀行結(jié)余22.48億元，同比銳減43%；資產(chǎn)總額626.87億元，同比減少18%；負(fù)債比率更是越過(guò)100%警戒線，飆升至122%。

過(guò)去一年，金地商置面對(duì)的不僅僅是開(kāi)發(fā)主業(yè)萎縮，就連投資物業(yè)板塊亦由盈轉(zhuǎn)虧。

地產(chǎn)行路難

含著金鑰匙出生的金地商置，為何走在今天這一步？

2013年，金地商置成立，目的是為了延伸金地集團(tuán)在非住宅板塊的業(yè)務(wù)。可十三年彈指一揮間，仍走在母公司的老路上。

從收入結(jié)構(gòu)比來(lái)看，金地商置營(yíng)收主要來(lái)自兩大部分：物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)投資及管理。過(guò)去幾年，開(kāi)發(fā)物業(yè)一直是立身之本，占收入比均超90%。

2025年，物業(yè)開(kāi)發(fā)收入僅有72.61億元，同比下跌39%，占收入比重下滑至85%；物業(yè)投資及管理部分也在同步下滑，從2024年12.97億元減少4%至12.43億元。

財(cái)報(bào)指出，物業(yè)開(kāi)發(fā)收入減少主要是2025年度銷售物業(yè)交付面積減少所致。事實(shí)上，這也與金地商置近幾年拿地情況有關(guān)。

自2021年斥資231億元在上海、北京、成都等城市收購(gòu)了40宗地塊后，金地商置近幾年拿地?cái)?shù)量銳減，2022年僅斥資9.57億元摘得5宗地，2023年斥資10.91億元摘得2宗地，2024年僅以5.4億元代價(jià)摘下1宗地。

2025年全年，金地商置新增3個(gè)項(xiàng)目，均位于武漢漢陽(yáng)區(qū)，總建面6.5萬(wàn)平方米，總代價(jià)4.48億元，平均成本6900元/平方米。

顯然，在當(dāng)前狀況下，讓金地商置掏出更多錢拿地確實(shí)不太現(xiàn)實(shí)。

因此，疊加2024年獲取的一宗地塊，金地商置近兩年累計(jì)獲取的5宗地塊，投資資金均來(lái)自于當(dāng)?shù)卣槍?duì)保障房項(xiàng)目的收儲(chǔ)資金。

據(jù)悉，2024年10月，武漢市漢陽(yáng)區(qū)落實(shí)“三大工程”中的保障性住房建設(shè)部署，與金地商置達(dá)成協(xié)議，收購(gòu)其1183套公寓用作保障房，金地商置則須將全部收購(gòu)款投入當(dāng)?shù)啬玫亍?/p>

不過(guò)，由于近年來(lái)新入市項(xiàng)目減少，舊項(xiàng)目去化難度加大，金地商置銷售一直處于下坡?tīng)顟B(tài)。

2025年，金地商置全年累計(jì)合約銷售金額106.96億元，累計(jì)銷售面積84.8萬(wàn)平方米，分別較2024年同期203.07億元、151.47萬(wàn)平方米下滑47.33%、44.02%，平均銷售均價(jià)亦減少6%至1.26萬(wàn)元/平方米。

與此同時(shí)，存貨計(jì)提減值亦對(duì)利潤(rùn)形成挑戰(zhàn)。

財(cái)報(bào)指出，金地商置2024年度與2025年度物業(yè)開(kāi)發(fā)部分分別錄得29.04億元、18.1億元大額虧損，主要是由于集團(tuán)附屬公司、合營(yíng)公司及聯(lián)營(yíng)公司持有物業(yè)存貨計(jì)提大額減值準(zhǔn)備所致。

2024年及2025年，金地商置分別對(duì)存貨物業(yè)計(jì)提減值了7.896億元、5.568億元，合計(jì)共計(jì)提減值13.46億元。

截至2025年末，金地商置總土地儲(chǔ)備為1083萬(wàn)平方米，其中一線占比36%、二線占比42%，其余22%位于三線及其它城市，多為2021年及以前存貨，去化承壓。

財(cái)務(wù)踩高蹺

物業(yè)投資及管理板塊作為金地商置最有潛力的增長(zhǎng)曲線，2025年直接由盈轉(zhuǎn)虧。

期內(nèi)，由于若干轉(zhuǎn)租業(yè)務(wù)的租約到期或是提前退出，該板塊錄得收入12.43億元，同比減少4%；在利潤(rùn)端則出現(xiàn)了大反轉(zhuǎn)，從2024年的盈利9.35億元轉(zhuǎn)為2025年虧損3.79億元，下滑超13億元。

財(cái)報(bào)指出，該部分業(yè)績(jī)減少主要原因是2025年度公司持有的投資物業(yè)錄得公允價(jià)值虧損5.76億元，截至2024年12月31日止年度則錄得公允值收益0.67億元。

流動(dòng)性層面，截至2025年末，金地商置現(xiàn)金及銀行結(jié)余（含受限）僅有22.48億元，同比下降43%；一年內(nèi)到期的銀行貸款為13.9億元，現(xiàn)金流持續(xù)流失。

同時(shí)，金地商置存在大額或有負(fù)債，為購(gòu)房者按揭擔(dān)保余額23.27億元，為合營(yíng)公司融資增信余額21.74億元，已動(dòng)用21.15億元，或進(jìn)一步加劇償付壓力。

截至2025年末，金地商置有息債務(wù)總額215.19億元，與上年基本持平，凈資產(chǎn)跌至177.09億元，負(fù)債比率從103%升至122%。

這就意味著，金地商置已站在資不抵債邊緣。因此，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整周期里，斷臂求生也不失為房企最體面的自救方式。

2025年，金地商置轉(zhuǎn)讓了上海安洋木業(yè)100%股權(quán)，回籠資金2.3億元；2026年3月，繼續(xù)出售深圳威陸產(chǎn)業(yè)園，獲得約1.904億元凈現(xiàn)金回籠，集團(tuán)含息負(fù)債也相應(yīng)將減少約1.92億元。

根須尚在，就有重生可能。換而言之，金地商置當(dāng)下最值錢的是核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

商辦方面，金地商置持有運(yùn)營(yíng)的項(xiàng)目總建面約116萬(wàn)平方米，期內(nèi)錄得租賃及相關(guān)服務(wù)總收入約13.6億元，同比增長(zhǎng)了14%。其中，深圳威新科技園1、2期出租率為93%，包括三期在內(nèi)，已入駐英特爾、英偉達(dá)、騰訊、華為、小紅書(shū)等巨頭企業(yè)。

租賃住房品牌“金地草莓社區(qū)”是金地商置另一張底牌，截至2025年末運(yùn)營(yíng)約1.2萬(wàn)間房，穩(wěn)定期出租率94%。

這些資產(chǎn)便是金地商置當(dāng)下及未來(lái)發(fā)展的根基。

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