一場(chǎng)“體檢”后，23類(lèi)“病灶”變96項(xiàng)規(guī)范…金山這些業(yè)委會(huì)有了辦事指南

在上海推進(jìn)超大城市精細(xì)化治理的進(jìn)程中，業(yè)委會(huì)作為社區(qū)自治的“最后一公里”，其規(guī)范運(yùn)行直接影響基層治理效能與居民生活質(zhì)量。

去年以來(lái)，面對(duì)業(yè)委會(huì)專(zhuān)業(yè)能力不足、業(yè)主參與率低、權(quán)責(zé)邊界模糊等共性難題，金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)創(chuàng)新開(kāi)展“法治體檢”工作，通過(guò)系統(tǒng)化診斷、精準(zhǔn)化施策、長(zhǎng)效化賦能，探索出一條“法治引領(lǐng)自治”的基層治理新路徑。

精準(zhǔn)把脈：從“經(jīng)驗(yàn)治理”到“規(guī)則治理”

“議事規(guī)則里面沒(méi)有寫(xiě)通過(guò)電話(huà)方式參與表決，電話(huà)征詢(xún)業(yè)主意見(jiàn)會(huì)有一定風(fēng)險(xiǎn)。”

在明珠新苑小區(qū)的法治體檢現(xiàn)場(chǎng)，業(yè)委會(huì)成員面對(duì)專(zhuān)家指出的問(wèn)題條款，既驚訝又懊惱，業(yè)主議事規(guī)則里的條款有漏洞，竟沒(méi)有一個(gè)人發(fā)現(xiàn)。這樣的場(chǎng)景，在朱涇首批啟動(dòng)的法治體檢試點(diǎn)中并非個(gè)例。

去年3月，朱涇鎮(zhèn)組建由司法所、房管部門(mén)、律師事務(wù)所等專(zhuān)業(yè)力量組成的“法治體檢專(zhuān)家組”，對(duì)8個(gè)試點(diǎn)業(yè)委會(huì)開(kāi)展系統(tǒng)性診斷。專(zhuān)家組沒(méi)有走馬觀花，而是花了大量時(shí)間翻合同、查賬目、訪談業(yè)委會(huì)成員和業(yè)主代表。一名參與體檢的律師告訴記者：“很多業(yè)委會(huì)成員是退休的熱心居民，他們有心做事，但缺乏專(zhuān)業(yè)判斷力。比如有些不太合理的合同條款，用了十年也沒(méi)人提出異議。”

經(jīng)過(guò)梳理，專(zhuān)家組歸納出23類(lèi)共性問(wèn)題，主要集中在三個(gè)方面：制度規(guī)范與實(shí)際脫節(jié)、決策程序執(zhí)行不規(guī)范、監(jiān)督機(jī)制存在盲區(qū)。為此，專(zhuān)家組專(zhuān)門(mén)制定了包含8大類(lèi)100項(xiàng)指標(biāo)的體檢清單，讓業(yè)委會(huì)自己也能對(duì)照檢查。

萬(wàn)安金邸小區(qū)的案例頗具代表性。在一起物業(yè)與業(yè)主大會(huì)的糾紛中，律師通過(guò)法治體檢發(fā)現(xiàn)，雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，關(guān)于停車(chē)費(fèi)部分的管理費(fèi)問(wèn)題，并沒(méi)有約定需要由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)相關(guān)稅費(fèi)。但在結(jié)算過(guò)程中，物業(yè)公司卻將相關(guān)稅費(fèi)全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主大會(huì)，并向法院提起訴訟要求業(yè)主大會(huì)支付一系列費(fèi)用。律師發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后，及時(shí)與業(yè)委會(huì)成員溝通，依據(jù)合同條款據(jù)理力爭(zhēng)，最終幫助業(yè)主大會(huì)挽回了這筆稅費(fèi)損失。業(yè)委會(huì)主任感慨：“以前碰到這種事，我們只能跟物業(yè)磨嘴皮子，現(xiàn)在有了專(zhuān)業(yè)力量支持，才知道合同里每一個(gè)字都可能關(guān)系到真金白銀。”

靶向施策：從“漏洞修補(bǔ)”到“長(zhǎng)效規(guī)范”

在鐘樓新村，停車(chē)管理曾是居民投訴最多的“老大難”。小區(qū)只有200多個(gè)車(chē)位，但登記在冊(cè)的業(yè)主車(chē)輛超過(guò)300輛，加上外來(lái)車(chē)輛隨意進(jìn)出，搶車(chē)位成了家常便飯，鄰里矛盾不斷。

法治體檢發(fā)現(xiàn)，癥結(jié)并不復(fù)雜——小區(qū)停車(chē)管理公約存在明顯漏洞：沒(méi)有明確業(yè)主優(yōu)先原則，未規(guī)定外來(lái)車(chē)輛如何管理，缺少車(chē)輛登記和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等基本制度。“以前我們總覺(jué)得是車(chē)位不夠，但其實(shí)管理方式也有很大問(wèn)題。”業(yè)委會(huì)主任坦言。

根據(jù)體檢建議，業(yè)委會(huì)著手修訂停車(chē)管理公約。新規(guī)明確了內(nèi)部車(chē)輛登記制度、外來(lái)車(chē)輛限時(shí)停放和階梯收費(fèi)規(guī)則，同時(shí)將公共收益優(yōu)先用于車(chē)位改造。經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)后，新規(guī)執(zhí)行效果明顯：矛盾投訴大幅下降，小區(qū)秩序顯著改善。

更讓業(yè)委會(huì)感到“值”的是，這次經(jīng)歷讓他們掌握了方法。之后處理樓道堆物、垃圾分類(lèi)等問(wèn)題時(shí)，他們不再憑經(jīng)驗(yàn)“勸一勸、吵一吵”，而是沿用“先定規(guī)則、再走程序、最后執(zhí)行”的思路，逐步建立起一套規(guī)范化管理制度。

類(lèi)似的變化在其他試點(diǎn)小區(qū)也悄然發(fā)生：明珠新苑完善了公共收益管理制度，匯佳新苑規(guī)范了業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則，始尚佳苑則在物業(yè)服務(wù)模式上進(jìn)行了創(chuàng)新。朱涇鎮(zhèn)司法所所長(zhǎng)陸曉圓告訴記者：“通過(guò)這些案例，我們實(shí)現(xiàn)了‘發(fā)現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題、完善一套制度、規(guī)范一個(gè)領(lǐng)域’的效果。”

制度重構(gòu)：從“碎片管理”到“系統(tǒng)治理”

試點(diǎn)結(jié)束后，朱涇鎮(zhèn)做了一件關(guān)鍵的事：基于8個(gè)小區(qū)的體檢成果，系統(tǒng)梳理23類(lèi)共性問(wèn)題的整改經(jīng)驗(yàn)，形成了一份《業(yè)委會(huì)工作法治指引》。這份指引將體檢發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為規(guī)范化的工作標(biāo)準(zhǔn)，涵蓋了職責(zé)權(quán)限管理、物業(yè)選聘規(guī)范、議事規(guī)則細(xì)則、糾紛調(diào)解機(jī)制四大板塊，共96項(xiàng)具體規(guī)范。

在始尚佳苑小區(qū)，“業(yè)委會(huì)工作指引要點(diǎn)”被做成公示墻，格外醒目。這個(gè)僅有144戶(hù)的小區(qū)，曾因規(guī)模太小難以吸引優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司入駐。根據(jù)《指引》中的“資源整合”相關(guān)條款，小區(qū)創(chuàng)新采用“小小區(qū)合并”模式，與相鄰社區(qū)組建聯(lián)合管理委員會(huì)，不僅解決了服務(wù)供給問(wèn)題，還顯著提升了服務(wù)質(zhì)量。業(yè)委會(huì)主任周潔說(shuō)：“以前做事全憑經(jīng)驗(yàn)，心里沒(méi)底。現(xiàn)在有了這份指引，每個(gè)環(huán)節(jié)都有章可循，遇到問(wèn)題翻一翻就行。”

參與起草的律師宋穎童介紹：“《指引》不是憑空寫(xiě)出來(lái)的，而是把體檢中發(fā)現(xiàn)的共性問(wèn)題、整改中摸索出的有效做法，全部轉(zhuǎn)化為可操作的標(biāo)準(zhǔn)。比如‘公共收益怎么管’，我們就直接用了明珠新苑整改后形成的操作模板。”

在《指引》規(guī)范下，各小區(qū)創(chuàng)新實(shí)踐成效顯著：紅菱苑打造“法治文化墻”推進(jìn)事務(wù)公示，勝利新村建立“接待日”制度化解糾紛，南圩新村實(shí)行賬目季度公示……居民普遍反映：“有了清晰規(guī)則，辦事更規(guī)范，社區(qū)也更和諧了。”

朱涇鎮(zhèn)黨委書(shū)記褚慧總結(jié)道：“《指引》的最大價(jià)值在于讓‘三駕馬車(chē)’運(yùn)行更順暢。業(yè)委會(huì)有了明確標(biāo)準(zhǔn)，居委會(huì)就能從日常事務(wù)中抽身，更好地發(fā)揮指導(dǎo)監(jiān)督作用，物業(yè)公司也能更專(zhuān)注于服務(wù)提升。”

目前，《業(yè)委會(huì)工作法治指引》已在朱涇鎮(zhèn)52家業(yè)委會(huì)全面推廣。這份指引將法治體檢中發(fā)現(xiàn)的共性問(wèn)題和整改經(jīng)驗(yàn)，轉(zhuǎn)化為業(yè)委會(huì)成員“拿來(lái)就能用”的具體規(guī)范，讓社區(qū)治理從“憑經(jīng)驗(yàn)辦事”到“按規(guī)矩辦事”有了明確依據(jù)。

據(jù)介紹，下一步，朱涇鎮(zhèn)將繼續(xù)跟蹤《指引》在各小區(qū)的實(shí)際落地情況，針對(duì)執(zhí)行中遇到的新問(wèn)題及時(shí)更新完善，同時(shí)探索將法治體檢從業(yè)委會(huì)延伸至物業(yè)服務(wù)，讓“三駕馬車(chē)”在規(guī)則框架內(nèi)跑得更順、更穩(wěn)。

原標(biāo)題：《一場(chǎng)“體檢”后，23類(lèi)“病灶”變96項(xiàng)規(guī)范…金山這些業(yè)委會(huì)有了辦事指南》

本文作者：解放日?qǐng)?bào) 黃勇娣 通訊員 殷潔如