上海樓市失控了....

來源：市場資訊

（來源：樓市經典）

今天我們來聊聊開年后的上海樓市，一系列明確的數據和市場跡象顯示，這個春天，樓市的“小陽春”行情比預期來得更實在、也更熱烈。

01.

新房市場

從“冰點掙扎”到“普遍回暖”

就在農歷春節前的1、2月份，上海新房市場還是一片愁云慘淡。整整兩個月，僅有6個樓盤認購率突破100%，認購率能超過50%的已是“優等生”，大量項目認購率不足30%，遠郊板塊的項目認購率甚至低至個位數。

購房者普遍持幣觀望，市場彌漫著“怕買在山頂”的猶豫情緒。

然而，春節過后，尤其是“225新政”等政策效應釋放以來，新房市場的溫度顯著回升。變化的核心指標，就是新房認購率的集體抬升。

首先，熱點核心區域的豪宅項目表現依然搶眼。

例如，徐匯濱江的“安瀾上?！倍雾椖空J購率達到118%

虹口北外灘的“潮鳴外灘”首批次項目認購率達到100%

浦東世博的“澐啟濱江”四批次認購率達142%

楊浦新江灣的“保利珺園”認購率達125%

這些數據表明，頂層的購買力與信心正在回流，成為市場復蘇的“領頭羊”。

更值得關注的是，回暖的信號并非僅限于“頂流”。一些地段并非絕對核心、但品質和定價合理的項目，認購率也普遍站上高位。

例如，嘉定南翔的“時代雲境”認購率達92%，楊浦平涼的“保利外灘曜”二批次認購率達122%。

從年前的“個位數認購率”到如今動輒破百或接近翻倍，這種反轉有力地證明了，新房市場的企穩已基本沒有懸念。

盡管區域分化依然存在，但“90%以上”的認購率在非核心板塊的出現，說明真實的自住和改善性需求正在被有效激發，市場正在從“冰點”中走出來。

02.

二手房市場

成交量沖擊關鍵閾值，信心重建進行時

如果說新房認購率是“熱度”的前瞻指標，那么二手房成交量就是“成色”的驗證指標。當前，上海二手房市場的活躍度，正朝著一個標志性的關口發起沖擊。

根據“網上房地產”的數據，截至3月22日，本月全市二手房成交量已達21443套，日均成交接近千套。 按照這個速度，今年3月的總成交量極有可能突破3萬套大關。在上海房地產行業，月成交2萬套被視為“榮枯線”，而突破3萬套則意味著市場進入明顯活躍區間。

上一次單月成交破3萬套，還要追溯到2021年初的上一輪牛市尾聲。此后，市場經歷了長達數年的調整期。

市場熱度是實實在在的：3月9日至15日那一周，二手房成交量高達7233套，創下自2021年以來的周度新高；周末單日網簽量多次突破1400套，即使是工作日，3月20日也突破了1000套。相比2024、2025年同期，今年的成交“成色”顯著超越。

上海中原地產資深分析師盧文曦指出，若能超越去年同期的成交數據，樓市的信心將得到有效重建，這是當前市場修復的關鍵所在。

交易放量的同時，價格端也傳來了積極信號。根據國家統計局3月16日發布的數據，2026年2月，上海二手房價格環比上漲0.2%，成為70個大中城市中唯二上漲的城市之一，終結了連續9個月的環比下跌。

雖然市場上尚未出現大規模、普遍性的價格上漲，但賣方的心態已發生微妙變化：議價空間明顯收窄，部分前期低價房源被快速消耗，少數房東的“跳價”行為開始零星出現。這些細節都印證了市場情緒正在從極度悲觀轉向謹慎樂觀。

03.

多信號匯聚

樓市步入階段性上揚通道

綜合新房與二手房市場的表現，我們不難梳理出當前上海樓市的一條清晰脈絡：

核心指標回暖：新房認購率從“普遍不及格”回升至“普遍達標甚至超額”；二手房成交量從低位攀升，正向“3萬套”的活躍區間沖刺。

價格預期企穩：新房市場部分項目收回折扣，二手房價格環比止跌回升，賣方議價空間縮小，價格底部得到確認。

信心逐漸修復：無論是頂豪買家的回歸，還是自住改善客戶的入市，都顯示購房者的觀望情緒正在被打破，市場信心進入重建過程。

因此，我們可以得出一個相對確定的結論：

在政策松綁與傳統“金三銀四”旺季的雙重作用下，上海樓市已經走出了此前的深度低迷，目前正處于一個階段性的上揚通道之中。

豪宅惜售、新房折扣回收、二手房量價齊穩，這些信號共同構成了本輪“小陽春”的堅實底色。

當然，市場的全面復蘇并非一蹴而就。未來的關鍵看點在于：這波行情能否延續？4、5月份的成交量能否維持在活躍區間？

房價能否實現持續穩定而非短期反彈？這些將是觀察本輪市場回暖“成色”與“耐力”的下一階段命題。

但無論如何，2026年開春的這波暖意，已經為市場注入了久違的活力與希望。市場的齒輪，終于又開始向著積極的方向轉動了。