小區(qū)公共收益：－74萬元！滬上業(yè)主驚呆：5年臨時(shí)停車收入0；倒欠物業(yè)巨款

徐匯區(qū)豐谷路“茶花玫瑰園”部分業(yè)主向“新民幫儂忙”微信公眾號(hào)反映，小區(qū)的公共收益資金賬戶是一筆“糊涂賬”。去年公布的一份審計(jì)報(bào)告顯示，在2019年至2024年的5年審計(jì)時(shí)間段內(nèi)，臨時(shí)停車費(fèi)收入竟然是零，而小區(qū)公共收益資金余額出現(xiàn)負(fù)數(shù)，竟出現(xiàn)了“－74萬元”的數(shù)字。

難道小區(qū)還倒欠物業(yè)74萬元？

圍繞業(yè)主們的焦點(diǎn)關(guān)注，物業(yè)公司回應(yīng)：負(fù)數(shù)確有其事。

臨時(shí)停車收入為何是零？

茶花玫瑰園位于徐匯區(qū)豐谷路185—205弄，共862戶，于1995年左右建成，目前在任的業(yè)委會(huì)是第五屆業(yè)委會(huì)。

圖為茶花玫瑰園

幫忙君走訪小區(qū)。據(jù)業(yè)主介紹，第五屆業(yè)委會(huì)于2025年成立。去年，上海中審眾環(huán)會(huì)計(jì)師事務(wù)所接受委托，對(duì)該小區(qū)2019年3月5日至2024年3月4日的維修資金收支情況和收益資金收支情況進(jìn)行審計(jì)。在這份《審計(jì)報(bào)告》中，幫忙君看到，小區(qū)收益相關(guān)資金的來源有多個(gè)列項(xiàng)，其中長租車位收入為804243.58元，臨時(shí)車位收入為0.00元，報(bào)告特別說明“本次審計(jì)未獲取到小區(qū)臨時(shí)停車費(fèi)收入”。

臨時(shí)車位收入顯示為0.00元

幫忙君看到，小區(qū)內(nèi)畫著一個(gè)個(gè)車位，絕大多數(shù)車位都有編號(hào)，少數(shù)沒有編號(hào)。整個(gè)小區(qū)兩片區(qū)域，最大車位編號(hào)都在100以上。有業(yè)主這樣算了一筆賬：

這樣的長租（固定）車位總數(shù)有278個(gè)，按每個(gè)車位月租150元計(jì)算，5年長租車位收入不止80萬元，而要達(dá)到250萬元。

小區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)車位都有編號(hào)，少數(shù)沒有編號(hào)

幫忙君詢問小區(qū)門口的保安，外來車輛可以臨時(shí)停車嗎？得到的答復(fù)是“可以的，每小時(shí)20元”。按這樣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來看，小區(qū)5年“臨時(shí)車位收入”為零顯然說不通。

幫忙君走訪了管理茶花玫瑰園的上海誠錦物業(yè)管理有限公司。對(duì)于“長租車位收入為何偏少”，工作人員解釋，小區(qū)車位現(xiàn)有278個(gè)，但之前并未達(dá)到這個(gè)數(shù)，而是按172個(gè)車位統(tǒng)計(jì)的。根據(jù)物業(yè)和業(yè)委會(huì)的“分成協(xié)議”，停車費(fèi)的55%歸小區(qū)所有，物業(yè)則拿45%。幫忙君現(xiàn)場計(jì)算，按一個(gè)車位月租150元計(jì)算，150×17×212×5×0.55，分給小區(qū)的長租車位收入應(yīng)是851400元（若按278個(gè)車位計(jì)算分成55%則是1376100元），并非審計(jì)報(bào)告中顯示的804243.58元。

怎會(huì)“少了”4.7萬元？工作人員改口：最初的分成協(xié)議，可能約定的是一個(gè)固定額，而非根據(jù)車位實(shí)際（動(dòng)態(tài)）的長租情況，再計(jì)算收入分成。

5年臨時(shí)停車費(fèi)收入為零，又該如何解釋？工作人員承認(rèn)，工作確有失當(dāng)，公司已整理好報(bào)表，統(tǒng)計(jì)了應(yīng)該歸入小區(qū)收益的金額。幫忙君看到，在一份“茶花玫瑰園業(yè)委會(huì)財(cái)務(wù)資料（代管）”列表中，2019-2022臨停費(fèi)補(bǔ)6490元，2022年1月至2024年12月臨時(shí)停車收入補(bǔ)11000元（均尚未扣除稅率）。不過上述補(bǔ)繳金額數(shù)目尚未獲得業(yè)委會(huì)蓋章認(rèn)可。

物業(yè)列賬補(bǔ)2019年至2022年臨停費(fèi)6490元

物業(yè)列賬補(bǔ)2022年1月至2024年12月臨停費(fèi)11000元

150多萬為何沒進(jìn)賬戶？

在這份審計(jì)報(bào)告中，業(yè)主們還看到這樣一句描述：審計(jì)期間，貴小區(qū)公共收益在轉(zhuǎn)入業(yè)主大會(huì)銀行賬戶前存在坐支現(xiàn)象，合計(jì)1518716.09元。根據(jù)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第五十一條，利用物業(yè)共用部位獲取的收益，歸共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金……經(jīng)抽查發(fā)現(xiàn)，貴小區(qū)公共收益的使用未見業(yè)主大會(huì)征詢及決議。

圖為審計(jì)報(bào)告截圖

何謂坐支現(xiàn)象？“坐支”指未經(jīng)允許，直接將收到的現(xiàn)金收入用于現(xiàn)金支出，沒有先存入規(guī)定的銀行賬戶。業(yè)主們指出，公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，應(yīng)有獨(dú)立的收支體系，必須先存入專門的公共收益監(jiān)管賬戶，再按約定分配。一部分轉(zhuǎn)入維修資金賬戶，用于房屋的大修和改造，另一部分錢留在公共收益賬戶，用于一些特定的、經(jīng)業(yè)主同意的日常開銷。

物業(yè)或相關(guān)人員收到錢后，直接用手里的現(xiàn)金支付某些費(fèi)用，這種坐支的做法，繞過了“單獨(dú)列賬”和“業(yè)主監(jiān)督”兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，與法規(guī)要求的公開透明、業(yè)主決策的原則相悖。

而物業(yè)則對(duì)坐支的做法表達(dá)無奈，提到了上一屆業(yè)委會(huì)的辭職。上一屆業(yè)委會(huì)于2019年12月集體辭職，故在2020年1月至2025年5月期間，小區(qū)處于無業(yè)委會(huì)狀態(tài)。工作人員解釋，沒有業(yè)委會(huì)的蓋章，收益存入和支出請求都變得十分不暢。

小區(qū)的支出，除了電費(fèi)，大頭是維修產(chǎn)生的工程款，比如鑄鐵管老化引發(fā)的漏水，業(yè)主一旦報(bào)修，維修都是火燒眉毛、十萬火急。如果不立即安排修理，業(yè)主就會(huì)投訴。而茶花玫瑰園的維修資金已低于30%的續(xù)籌預(yù)警線，許多工程費(fèi)用，已難從維修資金賬戶中申請列支。

幫忙君注意到，審計(jì)報(bào)告顯示，截至2024年3月4日，小區(qū)業(yè)主大會(huì)商品住宅維修資金銀行賬戶期末余額522826.60元（5年內(nèi)收入22541.31元，支出18174.06元），為首期籌集資金的26.62％。物業(yè)人員稱，在雙重不利因素的影響下，他們只能拿收來的停車費(fèi)安排維修事項(xiàng)，甚至由公司墊付工程款。

公共收益為何是負(fù)數(shù)？

這份審計(jì)報(bào)告還出現(xiàn)了讓業(yè)主們驚呆的一串?dāng)?shù)字：在5年審計(jì)時(shí)間段內(nèi)，小區(qū)公共收益資金期初余額－103403.46元，收入合計(jì)905683.40元，支出合計(jì)1550479.45元，期末余額－748199.51元。

負(fù)數(shù)，代表小區(qū)倒欠物業(yè)公司74萬元？針對(duì)這一情況，物業(yè)人員回應(yīng)：可以這樣理解。這又是怎么發(fā)生的？幫忙君了解到，小區(qū)公共收益賬戶有“收入”、有“支出”，收入和支出相抵，就是公共收益的結(jié)余情況。一些日常開銷，比如業(yè)主大會(huì)的工作經(jīng)費(fèi)、公共收益的審計(jì)費(fèi)等，可直接從公共收益賬戶中支出；而屬于公共設(shè)施設(shè)備維修、更新和改造的工程款，必須經(jīng)過合法程序（如業(yè)主大會(huì)表決）列支，不能通過“坐支”直接支付。坐支會(huì)導(dǎo)致賬目混亂。當(dāng)工程款出現(xiàn)較大金額，就會(huì)容易出現(xiàn)現(xiàn)金流的混亂和賬目的虧空。

幫忙君看到，在一份2025年3月的代管賬戶資料中，列支的工程款就有3.9萬元。物業(yè)工作人員介紹，負(fù)數(shù)，說明花的錢比掙的錢多，主要來自列支的一筆筆工程款的積累。這些工程款，并沒有能從維修資金賬戶中列支，最終是由物業(yè)墊付結(jié)清的。

物業(yè)公司人員還承認(rèn)，目前小區(qū)的公共收益仍由物業(yè)公司代管。該小區(qū)有商品房、售后房兩個(gè)維修資金賬戶，從2025年1月開始，小區(qū)“收入”一項(xiàng)都列上了“臨時(shí)車位收入”，有的收益已經(jīng)轉(zhuǎn)入到小區(qū)維修資金賬戶，也有部分收益尚未存入銀行，需要等待新一屆業(yè)委會(huì)蓋章認(rèn)可。

茶花玫瑰園公共收益的“負(fù)數(shù)之爭”，還出現(xiàn)了另一種爭論。審計(jì)報(bào)告提到，茶花玫瑰園公共收益資金期初余額－103403.46元未審計(jì)，與業(yè)委會(huì)書面確認(rèn)的2019年3月期初數(shù)43995.50元存在差異147398.96元。

對(duì)于小區(qū)收益資金的管理混亂狀況，小區(qū)新一屆業(yè)委會(huì)在一份情況說明中表示：

自2020年1月至2025年5月小區(qū)處于無業(yè)委會(huì)狀態(tài)，加上小區(qū)業(yè)委會(huì)的賬目不知為何長期由誠錦物業(yè)公司掌管，對(duì)于這次審計(jì)的賬目真實(shí)性我們完全不知情；物業(yè)公司長期未向全體業(yè)主公示過小區(qū)的公共收益和支出情況，所以對(duì)審計(jì)報(bào)告中的虧損情況不予蓋章認(rèn)可。

業(yè)委會(huì)對(duì)該虧損情況“不予認(rèn)可”

茶花玫瑰園的公共收益資金賬目，到底能說得清嗎？業(yè)主們期待相關(guān)部門介入進(jìn)一步調(diào)查。對(duì)此，幫忙君將繼續(xù)關(guān)注。

幫儂忙工作室

策劃 | 錢俊毅

文字 | 陳浩

攝影 | 陳浩 受訪者

編輯 | 錢俊毅姚儲(chǔ)杰

編校 | 楊葉