保利星宸天奕！長沙主城核心的改善盤，詳細測評，值得買嗎？

近幾年，在長沙主城區，想找一塊全新的住宅地，真的是難上加難，而保利下大垅，芙蓉中路這塊黃金寶地上冒出來的改善新盤，還沒開盤就賺足了眼球。作為保利高端奕系在華中的首個項目，它到底是真材實料，還是徒有其名？今天小編就用大白話，從地段、配套、房子本身，把這個盤扒得明明白白，給想買房的朋友做個實在參考！

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一、地段：妥妥的市中心C位，絕版地段沒話說

有一說一，保利下大垅的位置，真的沒毛病，就在開福區芙蓉中路CBD這塊，華創國際廣場東南角，周邊就是芙蓉路、東風路這些城市主干道，妥妥的長沙市中心。

要知道，芙蓉中路一直是長沙的核心發展帶，金融、商業、好單位都扎堆在這，早就發展得十分成熟了，這么多年幾乎沒新的住宅地出讓。這個盤一出來，直接填補了主城核心改善房的空缺，既能享受市中心的熱鬧方便，又不像五一廣場那樣時刻擁堵，住起來相對舒服，地段價值擺在這里。

二、配套：成熟到不用等，衣食住行全搞定

住在市中心最大的好處，就是配套全、不用等，保利下大垅這一點直接拉滿，不管是出門逛街、看病、上學，都方便得很。

1. 交通：出門就是主干道，地鐵公交隨便選。

自駕的話，周邊大路四通八達，去五一廣場也就3公里多，一腳油門的事。公共交通更省心，離地鐵6號線湘雅醫院站才800多米，步行幾分鐘就到，家門口150米就是王家垅公交站，好幾趟公交車路過，不管是上班通勤，還是出門逛街，怎么出行都方便。

2. 商業：下樓就是商場，逛街購物家門口。

日常買東西、吃飯看電影，步行就能到華創國際、富興時代，商超、餐飲、娛樂啥都有，滿足平時生活需求完全夠。要是想逛大商圈，十幾分鐘就能到五一廣場，長沙最熱鬧的地方隨便逛，繁華生活伸手就來。

3. 醫療：三甲醫院圍著轉，看病就醫超省心

這一點真的是郊區盤比不了的，湘雅附一、省婦幼、市一醫院這些頂級三甲醫院，全都在項目周邊，離湘雅附一才1公里左右，家里有老人小孩的，看病就醫特別方便，健康有保障。

4. 教育：學校多，還有規劃的新學校

周邊小學、初中一大堆，花城小學、麻園嶺小學、長雅中學、周南中學，都是口碑不錯的學校。更貼心的是，項目北邊還規劃了九年一貫制的新學校（大概率會配套入讀）基本都會引進好的教育品牌，以后孩子上學，走路就能到，家長不用擔心接送距離。

5. 休閑：公園、文創園都有，遛彎散心不愁

平時想放松，烈士公園、省博物院、開福寺都離得近，周末帶家人逛公園、看展、祈福都可以，還有東風路文創園，年輕人打卡、遛彎也有好去處。

三、小區規劃：算是市中心占地面積不小，少見的低密樓盤

保利下大垅樓面價 8497 元/㎡，由 A、B、C 三宗商住混合用地組成。總占地面積 100.6 畝（約 6.7 萬㎡），總建筑面積 17 萬㎡。各地塊容積率：A 地塊 2.09、B 地塊 2.6、C 地塊 2.82。項目總戶數約 1133 戶，車位約 1034 個，車位比 1:0.91。

整體規劃 21 棟住宅，樓層為 23–31 層，全系樓棟配備約 6 米挑高架空層；產品為 兩梯兩戶純板樓、私梯入戶，居住舒適度與私密性拉滿。A 地塊：3 棟住宅，戶型 120–135㎡B 地塊：10 棟住宅，戶型 120–135–160–185㎡C 地塊：8 棟住宅，戶型 120–135–160㎡！

三大地塊通過人行天橋互聯互通，社區園林景觀共享互通。B 地塊專屬配置下沉庭院會所，提升高端居住體驗。項目預計 4 月開放營銷中心，目前對外放風價20000/平，個人預測會低于這價，在五一假期看能不能趕上首開。

小區顏值也在線，外立面用了玻璃幕墻、鋁板和金屬線條，看著高級又耐看，從外觀設計圖上看，還是挺美觀的。

四、戶型：得房率高，空間超實用負公攤設計
這個盤主打純改善，戶型從120㎡到185㎡，首批開的是125㎡、143㎡、173㎡、195㎡，不管是小改善還是換大房子，都能滿足，最香的是得房率高達119%，花同樣的錢，能拿到更多實用面積，性價比絕了。

120㎡的戶型，加贈送套內約134平，得房率約112%，南北通透，主臥帶獨立衛生間，住著實用又舒服

135㎡的是主流改善款，加贈送套內約156平，得房率約116%空間更寬敞，四開間朝南采光，主臥衣帽間、衛生間一應俱全，雙套房設計，居住體驗直接升級。

160平戶型，加贈送套內約188平，得房率約117%，空間闊綽，南北雙陽臺，舒適度拉滿。

185平戶型，加贈送套內約220平，得房率119%南北通透雙衣帽間，真正的雙套間設計！

五、優點缺點大實話，不吹不黑

1. 市中心核心位置，成熟配套+低密規劃，主城區難得的低密社區。

2. 純板樓、兩梯兩戶，負公攤得房率，百畝大盤，當下市中心少見。

3.保利央企資金雄厚，不用擔心爛尾，交付不用擔心。

4.A/B/C三區連天橋互通，園林共享，架空層，會所等，提升了主城區的居住品質。

缺點
1. 車位有點少：車位配比1:0.91，改善家庭一般都有車，10戶只有9個車位，以后入住高了，停車會緊張，晚回家難找車位，并且周邊停車也不方便，改善盤這個配比算短板。

2.老城區早晚高峰容易堵車，周邊有舊改、施工，短期內環境有點亂，靠馬路的樓棟，車流噪音會有影響。

3. 周邊老小區多：屬于老城區改造，周邊老小區圍繞，城市界面一般，沒有新城那種干凈、高端的感覺。

六、哪些人適合買？怎么選更劃算？

直白點說，想在市中心買房、看重生活方便、打算換改善房的朋友，這個盤還是很合適。不管是剛置換的小家庭，還是一家三四口的改善族，或是想一步到位買大房子的，還有認準央企品牌、怕踩坑的購房者，都可以重點看。

這個盤最大的優勢就是市中心的稀缺性和現成的成熟配套，低密規劃和高得房率又讓它比同地段的盤更能打，雖然有點小瑕疵，但完全不影響整體性價比。首批開的B地塊位置最好，戶型選擇也多，想入手的朋友可以優先關注。

總的來說，長沙保利下大垅，是主城區難得一見的低密改善盤，地段、配套、房子品質都在線，瑕不掩瑜。

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