龍湖集團項目業(yè)主大規(guī)模維權

西安龍湖青云闕業(yè)主維權事件是一起涉及嚴重房屋質量問題、虛假宣傳、物業(yè)服務缺失、開發(fā)商違約及政府監(jiān)管問題的綜合性房地產糾紛事件。該事件自2025年7月因“消防樓梯一踢就碎”視頻曝光后持續(xù)發(fā)酵，引發(fā)社會廣泛關注。

一、事件背景與項目概況

龍湖青云闕項目位于西安高新區(qū)三期（CID板塊），是龍湖集團在西安高新區(qū)開發(fā)的“輕奢高端住宅”項目，包括惠苑、尚府、昱府等多個組團。項目開盤均價約2.7萬元/平方米，多數業(yè)主購房總價在300萬至500萬元之間。

二、核心質量問題

1. 結構性安全隱患：消防樓梯“一踢即碎”

2025年7月，業(yè)主張先生曝光其花費300多萬元購買的新房，交付時發(fā)現消防樓梯臺階“一踢就碎”。視頻顯示，2棟、5棟消防樓梯臺階表層水泥松散剝落，內部沙石裸露，部分臺階甚至可用手直接掰碎。

技術問題分析：當地住建部門介入調查后，初步確認樓梯混凝土強度不達標，存在偷工減料嫌疑。根據《GB55038-2025住宅項目規(guī)范》，樓梯踏步需滿足抗壓、耐磨等性能要求，而涉事樓梯明顯不符合標準。

開發(fā)商回應：開發(fā)商最初回應稱“踢碎的就重新做，踢不碎的先不修”，被業(yè)主質疑為“選擇性維修”。后承諾對已損壞部分拆除重建，但未提及整體整改計劃。

2. 其他嚴重質量問題

? 消防驗收違規(guī)：尚府項目消防驗收意見書簽署時間為2025年6月26日，但正式用電接通時間為2025年7月4日，違反《關于加強和規(guī)范新建住宅小區(qū)供配電設施建設管理工作的通知》中“消防驗收必須要正式用電接通”的強制性規(guī)定。

? 竣工驗收程序疑點：尚府項目竣工驗收備案表“當日送審、當日通過”（2025年6月30日），而開發(fā)商向業(yè)主寄出交付通知的時間（2025年6月24日）早于備案表簽發(fā)時間，審批流程合規(guī)性存疑。

? 普遍性缺陷：業(yè)主驗房發(fā)現電線電纜裸露、大量消防設備及器材缺失、配電井未進行絕緣封堵、各類結構構件連接處連接失效、混凝土澆筑不合格、高層連廊玻璃缺失、連廊框架安裝不到位、走廊窗戶閉合不嚴、消防門安裝不到位、消防樓梯扶手斷裂等問題。

三、虛假宣傳與承諾違約

1. 宣傳承諾未兌現

? 學區(qū)房承諾落空：宣傳中的“雙名校”學區(qū)房承諾未兌現。

? 綠化面積不達標：實際綠化與宣傳的“百畝低密”“臻萃景觀”嚴重不符。

? 入戶門貨不對板：合同約定的鑄鋁門實際安裝的是鋼木門。

? 自持房比例欺詐：和苑項目自持租賃房比例由政策要求的5%增至50%，且銷售時隱瞞3號樓為2梯8戶（宣傳為2梯4戶），導致人口密度急劇增加。

2. 正式承諾違約

2025年10月18日，項目方與業(yè)主代表簽署《會議紀要》，明確承諾在2026年1月15日前完成四項提升改造：

1. 將二期單元大堂、車庫負一層光廳提升為“電動門”

2. 在北邊車庫坡道增加“星空頂”

3. 對大門口及園區(qū)局部景觀進行“花境”提升

4. 為二期景墻增加“亮化照明”

違約事實：截至2026年1月15日，項目方未能完成任何一項完整改造，僅做了“樣本展示”。承諾中惠及所有業(yè)主的“電動門”變成了某個單元的“特供展示”，“星空頂”“花境”“亮化照明”依舊停留在圖紙和口頭。

四、物業(yè)服務與管理失職

業(yè)主支付每平方米3.3元的高額物業(yè)費，卻得到“低成本”服務：

1. 基礎服務缺失

? 歸家體驗被閹割：規(guī)劃南門長期封閉，園區(qū)照明“開一半關一半”，夜歸安全隱患大。

? 地庫嚴重問題：雨天多處漏水積水，西門出口被裝修垃圾長期封堵（每戶已繳納近3000元清運費）。

? 衛(wèi)生與安全失守：保潔人員在地庫內隨地便溺，地庫路面尖銳物頻扎車胎。

? 服務響應低效：年輕管家權限不足，溝通陷入“你發(fā)照片→他看錯位置→問題未解決”的死循環(huán)。

2. 物業(yè)服務中心被占用

物業(yè)服務中心辦公場所因房屋質量問題沒有和業(yè)主有效協(xié)調解決，被長期占用。

五、市場影響與業(yè)主損失

1. 房價大幅下跌

? 二手房掛牌價：1.75萬/㎡

? 2025年8月成交價：跌至1.37萬/㎡

? 業(yè)主實際成交價：倒貼稅費后不足1.2萬/㎡

? 較開盤均價跌幅：較2.7萬/㎡的開盤均價近乎“腰斬”

2. 業(yè)主經濟損失

隔壁中海項目業(yè)主“凈虧80萬割肉離場”，片區(qū)兩月跌幅超千元。

六、政府監(jiān)管問題與業(yè)主舉報

1. 業(yè)主實名舉報住建局

業(yè)主向西安市高新區(qū)住建局實名舉報，指控其存在以下問題：

? 監(jiān)管不力：對龍湖青云闕尚府項目工程質量安全隱患及違規(guī)消防驗收問題監(jiān)管不到位。

? 行政不作為亂作為：竣工驗收備案“當日送審、當日通過”，程序合規(guī)性存疑。

? 消防驗收違規(guī)：在項目未接通正式用電的情況下通過消防驗收。

2. 舉報訴求

業(yè)主請求：

1. 對該項目的消防驗收意見書及電力接入手續(xù)資料進行行政公開

2. 撤回該項目的竣工備案驗收表，責令開發(fā)商整改并重新驗收

3. 公開預售資金監(jiān)管過程及資金劃撥節(jié)點

4. 核查開發(fā)商是否存在挪用預售資金問題

5. 嚴肅查處住建局在各環(huán)節(jié)中存在的違紀、違規(guī)、失職、瀆職行為

6. 公開通報調查結果及查處結論

七、業(yè)主維權行動進展

1. 集體維權組織

? 公開信發(fā)布：2026年1月，龍湖青云闕惠苑業(yè)主聯名發(fā)布公開信，詳細列舉問題并提出嚴正訴求。

? 業(yè)主溝通會：2026年3月17日，業(yè)主自發(fā)組織溝通會，龍湖方面未派遣任何人員到場參會。

2. 三步走行動計劃（2026年3月制定）

1. 證據收集（3月18日）：以各樓棟為單位，針對五大核心問題（樓頂漏水、公共區(qū)域瓷磚空鼓、消防器材不完善或缺失、連廊下垂、公共區(qū)域積水嚴重且排水不暢）收集影像證據。

2. 問題正式上報（3月19日）：業(yè)主代表攜帶書面材料及影像證據，前往住房和城鄉(xiāng)建設部門進行正式反映與上報。

3. 協(xié)商談判（3月20日）：要求組織召開由業(yè)主代表、開發(fā)商、相關主管部門共同參與的三方協(xié)調會，聚焦房屋及公共區(qū)域質量問題。

3. 法律訴訟準備

上百名業(yè)主已聯合籌備集體訴訟。根據《中華人民共和國民事訴訟法》第五十二條，當事人一方或者雙方為二人以上，其訴訟標的是共同的，或者訴訟標的是同一種類、人民法院認為可以合并審理并經當事人同意的，為共同訴訟。

八、開發(fā)商與項目方問題溯源

1. 項目停工影響

項目曾停工10個月，業(yè)主質疑“專款專用”資金去向。停工期間可能因資金問題導致施工質量下降。

2. 內部管理問題

? 高管頻繁變更：2025年底至2026年初，西安區(qū)域公司經歷多次高管變更，可能導致內部管理出現問題。

? 品質管控缺失：從南京“樓脆脆”到南寧墻體裂縫，再到青云闕風波，專家指出“部分開發(fā)商以‘高端’為噱頭抬價，卻在施工中偷工減料”。

3. 品牌信譽受損

龍湖作為房企巨頭，曾以“品質標桿”自居，但此次事件導致“龍湖出品，必是精品”的品牌口號淪為“龍湖出品，必是坑品”的調侃。

九、業(yè)主維權法律途徑建議

根據華律網提供的專業(yè)建議，龍湖業(yè)主可通過以下途徑維權：

1. 與開發(fā)商協(xié)商

先收集房屋質量問題的照片、合同條款等證據，直接與開發(fā)商溝通。

2. 向相關部門投訴

若協(xié)商無果，可向當地房地產管理部門、建設局等政府主管部門投訴。

3. 尋求媒體幫助

借助媒體輿論監(jiān)督力量，將問題曝光。

4. 成立業(yè)主委員會

聯合其他有相同訴求的業(yè)主，以集體力量與開發(fā)商談判。

5. 法律途徑

若以上方法都無法解決問題，可委托律師，通過向法院提起訴訟維護合法權益。

6. 集體訴訟具體步驟

1. 確定訴訟事項：明確共同的訴求，如房屋質量問題、虛假宣傳等。

2. 推選代表人：推選2至5名業(yè)主作為訴訟代表人。

3. 收集證據：包括購房合同、付款憑證、房屋質量問題照片、與開發(fā)商溝通記錄等。

4. 撰寫起訴狀：寫明原被告信息、訴訟請求、事實與理由等。

5. 立案：向有管轄權的法院提交起訴狀及證據，繳納訴訟費。

6. 參加庭審：代表人陳述訴求，舉證質證，進行辯論。

7. 執(zhí)行判決：若勝訴，督促法院執(zhí)行判決。

十、事件影響與行業(yè)反思

1. 對購房者的警示

? 收房驗房重要性：購房者需在收房時細查每處細節(jié)，特別是隱蔽工程。

? 尾房風險：長期空置的尾房可能存在“物理缺陷”“工程舊傷”“產權暗雷”“配套真空”等隱患。

? 文件核查：收房時必須查驗《竣工驗收備案表》《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》等文件。

2. 對房地產行業(yè)的警示

? 品質管控“木桶效應”：一塊短板足以擊穿所有承諾，開發(fā)商需重拾匠心。

? 監(jiān)管前移必要性：需要筑牢施工全流程防線，避免“交付即維權”成為常態(tài)。

? 品牌信譽維護：當“輕奢”標簽淪為笑談，品牌溢價正在加速蒸發(fā)。

十一、最新進展（截至2026年3月）

1. 政府部門介入：當地住建部門已介入調查，第三方檢測機構正對建筑整體結構安全性進行評估。

2. 業(yè)主持續(xù)維權：業(yè)主已按照三步走計劃推進維權行動，計劃于2026年3月19日向住建部門正式上報問題。

3. 開發(fā)商態(tài)度：開發(fā)商在2026年3月17日的業(yè)主溝通會中未派遣人員參會，此前對樓梯問題的回應僅為“踢碎的重做，沒踢碎的先不修”。

此次事件不僅暴露了龍湖青云闕項目在工程質量、營銷宣傳、物業(yè)服務等方面的系統(tǒng)性缺陷，也反映了當前房地產市場中部分開發(fā)商以“高端”為噱頭抬高房價卻未嚴格執(zhí)行建筑規(guī)范的問題。業(yè)主的維權行動仍在繼續(xù)，最終結果將取決于開發(fā)商的整改誠意、政府部門的監(jiān)管力度以及法律程序的公正執(zhí)行。