春暖樓市丨北京二手房迎小陽春：最多一天賣近千套，一周5000套，優質房源去化僅3天

3月以來，北京二手房市場持續回暖，周度網簽量連續三周攀升。根據北京市住建委數據，3月首周周度網簽共計2980套，日均約426套；經過連續三周穩步上漲，3月16日—22日網簽總量已升至4973套，日均達710套，更是在3月20日單日網簽量逼近1000套。

北京商報記者實地走訪發現，石景山、西城、豐臺等多個區域成交明顯回升，部分片區日均成交量環比最高增幅達87.5%。伴隨購房需求集中釋放，市場結構性分化愈加明顯：熱點區域內低總價、次新房、配套優質的房源庫存告急，占比已不足20%；優質房源去化提速，成交周期大幅縮短，部分房源掛牌僅3天即成交，業主議價空間較此前收窄約40%。熱點板塊優質房源單價小幅回升，北京二手房市場呈現出"量增、去化加快、議價收窄、結構分化"的復蘇特征。

單日網簽977套，周度網簽連漲三周

步入3月，北京二手房網簽量呈現穩步回升態勢。據北京市住建委數據，3月截至22日，全市二手房網簽量達12182套。

從單周數據來看，北京連續3周網簽量實現上漲，呈現階梯式回升。北京市住建委數據顯示，3月16日—22日，北京二手房網簽總量達4973套，日均網簽710套，較3月前兩周周度網簽量實現連續三周攀升。其中，3月20日單日網簽量更是達到977套，市場回升態勢顯著。

具體來看，3月2日—8日，北京二手房網簽2980套，日均約426套；3月9日—15日網簽4141套，日均達592套。

網簽數據的增長與中介機構成交數據相互呼應。位于石景山楊莊片區某頭部中介機構趙斌介紹，3月1日—3月18日，其所在中介機構二手房成交量便達6750套，周末成交量表現尤為突出。他表示，今年1—2月，其全平臺周末成交量多在400—500套。3月7日，該數據升至568套，突破500套關口；3月8日進一步增至677套；3月15日更是攀升至707套，接連刷新周末單日成交紀錄。

合碩機構首席分析師郭毅在接受北京商報記者采訪時表示，二手房從實際達成交易至完成住建委網簽備案，通常存在1—2個月的時間差，因此官方網簽數據相較于一線實際交易行情存在明顯滯后性。

郭毅進一步分析指出，2025年春節時間較早，節后樓市"小陽春"啟動相應提前，上年春節后的實際成交能夠較快反映在當年3月網簽數據中。2026年春節時間偏晚，節后一線市場真實交易熱度尚未完全、真實地體現在3月住建委網簽數據中，這也是造成市場實際熱度與網簽數據表現存在差異的主要原因。

高性價比房源緊俏，熱點區域占比不足兩成

隨著成交量持續走高，北京二手房市場供應端出現明顯收緊。多位受訪經紀人表示，片區內總價較低、樓齡較新、社區環境好的高性價比房源，庫存已十分有限。

在西城三里河片區，某頭部中介機構經紀人方雨晴告訴北京商報記者，受入學登記時間臨近等因素影響，區域內房源成交周期明顯縮短，此前處于觀望狀態的高意向購房者普遍加速入市。

據方雨晴統計，三里河片區近期優質房源成交活躍：3月12日單日成交9套，3月13日成交4套，3月15日單日成交16套，3月19日成交17套，其余日期亦有穩定成交。從成交結構看，近期成交的房源中，600萬元以下的小戶型占比近60%。

方雨晴分析稱，該區域教育資源豐富，教育配套成為購房者的核心訴求，因此小面積、低總價的剛需型房源是支撐片區成交的關鍵力量。在這一需求驅動下，樓齡新、價位低、環境優的優質房源庫存更為緊俏。據她估算，此類高性價比房源在總掛牌量中的占比或已不足20%。

這一現象在豐臺六里橋片區同樣明顯。該片區某頭部中介機構經紀人劉一凡表示，3月市場熱度顯著提升，春節假期積壓的置業需求迎來集中釋放，其所在片區的剛需優質房源已基本售罄，當前剩余房源多存在戶型不佳或價格偏高的短板。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，當前二手房市場信心正在逐步修復，尤其是一、二線重點城市，市場信息傳導效率較高，市場活躍度提升的態勢較為直觀，對全國多地市場回暖形成積極帶動作用。整體來看，當前房地產市場的置業心態、市場預期與交易情緒均趨于向好。

議價空間收窄，部分熱點小區單價小幅回調

值得注意的是，隨著市場回暖，業主心態發生微妙變化，議價空間進一步收窄。劉一凡透露，目前業主與購房者的議價空間較此前至少縮小了40%。"同樣一套房源，此前可談50萬元左右的降幅，現在壓縮到30萬元左右。"

針對當前市場格局，劉一凡建議，非剛需購房群體或計劃進行大戶型升級的置換客群，可利用當前市場熱度優先實現資產出售，待時機合適再進行置換置業。

優質房源快速去化的市場格局之下，房源成交周期顯著縮短。據方雨晴統計，其所在片區近期成交房源中，不少房源自業主掛牌后僅10天左右便快速成交，部分優質房源更是3天內即完成交易。

以木樨地汽南小區一套69.9平方米的房源為例，記者在方雨晴的電腦后臺看到，該房源于3月15日掛牌，掛牌次日便有2組客戶實地看房，經小幅議價調整后，雙方于3月19日正式簽約成交。方雨晴分析稱，該房源建成于1982年，樓齡在區域內相對偏長，但依托區位優勢仍具備較強競爭力，加之掛牌價格符合市場主流預期，得以實現快速成交。

"這并非個例，3月以來快速成交的案例顯著增多。"方雨晴介紹，近期片區內10天內快速成交的房源達11套，在整體成交量中的占比明顯提升。她表示，房源快速成交主要源于購房者對市場預期好轉，疊加優質房源供給減少，剛需及意向較強的購房者可選空間收窄，決策周期明顯縮短。

市場成交量回升，也帶動部分業主心理預期走高，部分熱點區域成交價格較春節前出現小幅回升。方雨晴以三里河南七巷1號院為例：1月小區成交的2套房源，單價分別為14萬元/平方米、14.5萬元/平方米；而3月最新成交的同小區房源，單價已升至15.2萬元/平方米。

不過方雨晴也明確表示，此類價格上漲僅為個案，并非市場全面普漲。三里河南七巷1號院之所以成交單價回升，主要得益于小區樓齡較新、戶型優質，在片區內競爭力突出，因此率先出現價格回調。其余多數房源的變化，仍主要體現在成交量攀升、議價空間收窄、成交周期縮短等方面。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，房源掛牌周期縮短、成交節奏加快，直觀反映出當前二手房市場供不應求、市場預期向好的積極變化。

謝逸楓強調，從北京二手房整體市場來看，當前優質房源熱銷，更多體現為結構性分化行情，主要集中在核心區域。這一局部回暖傳導至全市整體市場仍需要時間。目前，二手房全面回暖的基礎仍不牢固。

北京商報記者 李晗