沒見過哪個項目這么開發的

不知道你懂不懂一種興奮

就是那種

當一個念想開始落地，并開始執行的過程中

哪怕你覺得過程很痛苦很艱難，但是一看結果又是如此美好的

那種興奮

這種情緒，從我轉型之后做的第一個項目開始說起……

項目名字在上周末的發布會上已經揭曉

招商蘇州道壹號

招商極少用壹號作為案名，由此也可以看出項目本身的不同

源頭是今年的年初

在公司宣布戰略轉型，不再是一家自媒體公司，從而變成第三方策略咨詢公司之后

就在發布會之后的第二天，我接到了一個邀約

來自蘇州招商的一個電話

“我們拿了一塊特別重要的地塊，想要打造一個前所未有的項目，邀請你參與其中。”

從此開啟了接近三個月沒日沒夜的工作

時至今日，終于可以和大家展開來說說

縱然現在沒辦法為大家呈現全貌，但是依然無比的激動人心

01

不得不說，這本該是一塊不需要努力可能結果也還不錯的地塊

這塊地整體的氣質水準非常的高

園區中軸線cbd概念效果圖

位于整個蘇州價值能級最高的蘇州園區之上

地塊就在蘇州大道上，整個園區32年發展的絕對核心中軸，湖東板塊核心區

地塊邊上就是1號線，區域內整體水系環繞

整體地塊大開間短進深，整個地塊條件極其優越

也是區域內斷供多年，周邊接近30000戶的二手置換用戶環繞四周

市場的期待和呼吁都可以說是翹首以盼

更為關鍵的事，容積率只有1.6

換句話來說，在業態規劃本身就有很大的打造空間

就是這么一塊地，招商團隊拿下地塊的第一句話，就說了一句讓我脊背發涼的話

“我們要把地塊提前暴露在客戶面前”

是的，在過往開發過程中諱莫如深的產品定位研發的過程，招商團隊準備完全對外公開

引入外部關注的同時，也引入多方團隊，一起進入產品研發階段

讓客戶真正主導，影響，甚至決定整體的產品脈絡

而這共創的第一步

也是最關鍵的一步：就是從無限接近，無限重視客戶開始

團隊啟動了和客戶的一對一面對面的調研

共創過程實拍圖

最后和意向客戶進行了超過30輪深度溝通

整個調研過程也不是那種泛泛的問題，也不是簡單粗暴的二選一的勾勒選擇

而是全是這種針對家庭痛點的開發式的提問

目的就是真實的挖掘出用戶心中的真痛點，然后能夠幫助他們解決真難題

就這樣一份一份的做，最后線上線下累計回收有效問卷3000余份

從規劃布局到戶型細節，從精裝標準到社區服務，每一個環節都向未來業主開放討論

并且

為了讓這樣的討論更加具象化，并且能夠精準落地

招商真的在邊上一個園區里，搭了一個產品基地出來

實拍圖

什么意思

就是客戶就真的可以到廠房里面，對著戶型的所有環節過程

現場給意見，現場指出問題

如果開發商覺得能調整能改變就立刻當場建模當場調整

把成千上萬條意見正兒八經的，認真的去重視，去落地，去踐行

這是行業內極為罕見的將客研當真，把客研做重，并且做到事無巨細的項目

內核就是希望能夠做出一個開創性的項目

這是招商對于蘇州這個城市的態度，也是招商對于行業發展的決心

02

當然，這還只是共創的開始

還有幾方的角色

一個就是我這邊，也就是單盤主義工作室開始啟動的工作部分

對于我而言我核心做兩件事

第一，我代表著客戶視角

將客戶的所有意見做整理和對接，并且確保各種細節能夠充分執行，不打折的落地

第二，我代表著行業視角

我每年都要實地看超過200個項目，我負責將全國各地的好項目的特質能夠在這塊地上做到對應功能的落地

從而讓這個項目在行業維度不失位，在城市維度的拔尖

對于這兩件事，我們也充分的重視

整個共創過程我們做了全程的記錄

我確實從拿地的第二天就開始啟動工作

共創過程實拍圖

關于這塊地我去過他們實體地塊，去過他們的工法樣板間，去過他們研發基地，當然關于公司研發部門、展示中心、售樓處……

這些都舉不勝舉

然后就是各種對接工作

內部前前后后開過十次以上的會議，每次的會議時間都在3小時以上

光錄音轉文字都已經超過10萬字

這些數字就想和大家表達，關于這個項目我們投入了大量的時間和精力

當然不止我們

除此之外，gad杰地設計高級合伙人廖曉華、專業樓市研究院，包括物業的前置化介入等

史無前例的在地塊階段就開始參與了工作

核心就一個目的

讓這件事做真

而在招商內部

也沿襲了招商當下的產品力雙首席制度

這是2025年招商組織架構內部的一次巨大的創新

單個項目的研發開始集中兩股力量的介入

總部產品研發部門首席負責集團標準的不打折落地

城市公司負責在地文化的研究以及意向客戶精準需求的匹配

這樣的雙首席模式保證招商的項目一直在標準規格和市場需求都保持極高的水準

這樣的機制帶來極大的內部溝通成本和流轉界面

但本質上也決定了單盤出品

這就是我們看到的這塊地投入的努力

我們為一個項目投入不止資金

更多的投入精力、心力以及各方的腦力

目的就是為了創造一個符合未來行業趨勢并且滿足真實用戶需求的這么一個產品

這是招商的想法

也是招商的態度

03

而時至今日，這個項目的產品也開始發生著與眾不同但又微妙的變化

整個產品邏輯悄然間，開啟了完全的客戶視角

我想說的是，當建立好以客戶需求為主導的機制之后，單盤的產品就會發生變化

第一個變化：讓功能真的產生功能

房地產開發的宿命就是很多的空間只是為了營銷展示而存在，但是在這個項目身上

這一切不存在

比如所有項目都會在社區內做會所，而且大家都提出了架空層

但是這些都作為營銷手段規劃很多雪茄室、私宴廳等展示空間

我們可以看下蘇州招商這個項目的落位

整個會所+架空層的配套面積在4000平米以上，在整個面積配比上保持非常高的水準

而在會所，除了我們看到的運動元素、看到的泳池空間之外

概念效果圖

項目地下規劃了一個籃球場的運動空間

因為這些大家用得到

并且增加了早餐服務或者深夜食堂這種便民服務，目的就是讓所有的空間能夠被用到，每一個空間都能給個體提供溫暖和情緒價值

因為這些大家用得到

架空層也不只是簡單的做展示，核心功能是一個元素

女性空間

不論是作為烘焙還是插花，這部分空間不僅在功能上給到支持，后期的運營也配套為此提供服務

因為這些大家用得到

所有的一切，都是為了空間的存在不是為了簡單的取悅買房用戶，而是讓入住的每一個人都能夠感受到空間的價值

第二個變化：讓情感彌漫在社區內

整個項目是整個園區第一個抬板社區，因為整個抬板的存在，項目構建出了三層世界

地下代表著效率和地鐵直接銜接

地面代表著配套，創造出不一樣的生活

抬板代表著靜謐，給到用戶不一樣的居住品質

這三層世界分別有各自的功能使命和情緒

但是除此之外，整個招商更讓著三層世界的割裂感被消融，互相之間無恒的融入在一起

概念效果圖

讓用戶享受社區體驗，但又不被人為的切割在具體的模塊里面

情緒和情緒更好的滲透在每一個角落

第三個變化：讓戶型為人服務，為時間服務

這次蘇州招商創造出超級迭代戶型，回應“家庭成長周期如何適配”的需求

響應蘇州“好房子”新規，在空間布局上為家庭結構變化預留彈性

概念效果圖

而整個裝修標準也不是簡單的品牌疊加，更多類似買手型的定義，讓精裝更好的為人所用

每一個選品都是以真實居住習慣為標尺，精選實用耐用的配置

前期業主普遍反饋收納需求，設計團隊已對相關空間進行了針對性優化

所以這是這個項目產品的變化

不同于其他主流產品那種宏大敘事，創造出一個巨大的營銷概念

整個項目都處于以人為視角的潤物細無聲的改變

而這種改變都不是為單純的取悅

而是為了歷久彌新而存在，這是從一開始就決定的事

也是現在落地過程中我看到的事

04

但是最為金貴的是什么各位知道嗎

其實是這個

一個項目能夠被持續重視的過程，是最寶貴的稀缺

我們都知道，過往這么多人對產品不滿意

本質上就是在整個生產過程中，一個項目被當成流水線切分成一段一段

這個項目沒有靈魂，整個社區也沒有溫度

而不少的投入打造又為了取悅客戶達到營銷目的，產生了大量的浪費

但是在招商蘇州身上，因為堅持這樣的共創的模式

當這種模式變成了一種體系一種制度

我們看到了團隊內堅定不移替用戶花對錢的狀態

每一次的投入，每一次的改變，每一次的創造，都在認真思考到底用客戶帶來什么

因為他們知道羊毛出在羊身上

這一切最后都是要用戶來買單的

如果所有的產品打造不能夠為用戶帶來價值，任何的決策就會被阻礙

這是這個盤最獨特的地方，也是我覺得最引以為傲的地方

最后，我再說一點感慨

其實日常很多同行都在和我說，在自己公司體系內以客戶為視角做產品真的好難啊

什么內部各種阻礙，什么機制不允許

我曾一度認為這是真的

但是當我看到蘇州招商對于這個盤的這種態度，突然發現

很多事情其實也沒想象中那么難

你說這里面砸了多少錢吧，也沒有

你說這里有什么技術門檻吧，好像也不是

本質上，好像最后缺的

就是一次開始

這一次的開始，招商不僅僅把自己作為產品的開發者，更像是鏈接客戶與資源的橋梁

這樣的銜接不僅僅在于開發，未來的交付也同樣會整合各類服務資源

從居住場景延伸到生活服務

成為客戶需求的收集者和代言人，讓客戶的生活得到系統性的滿足

就是這樣的，開始了

所有了不起的開始，大概無一不外乎兩件事

首先真誠，其次勇敢

關于這個項目的后續，還有很多故事

我們慢慢再續