3月樓市火爆，后面呢？

來源：市場資訊

（來源：李宇嘉地產筆記）

進入3月以來，京滬深二手房市場回升很明顯！

有幾個新現象值得關注：單周成交量創近年來新高，掛牌量開始下滑，二手房價跌幅收窄。

3月份的樓市，小陽春的成色貨真價實。

大家最關注的，還是后續走勢。因為，3月份歷來都是成交的旺季，特別是節后返城和入學注冊季，帶動了剛性購房需求。但從往年來看，從二季度開始，會出現慣性的調整。

當然，樓市不可能一直像3月份這么火爆，積累的需求釋放大半，季節性回調，也在情理之中。

最怕的是，出現2025年二季度后面的那種情況。

2025年樓市小陽春，與24年底的“9.26”關系很大，但近期市場的高景氣度，與政策關系不大。自從24年底后，政策層面沒有太大的動靜，包括去年9月底的關鍵節點。除季節性回升，近期的市場回升，很大程度上為市場內生動力驅動，說白了就是真到位了。

3月1日-18日，上海總價300萬以下的二手住房交易交易占比達到72%，90平米以下占比74%。深圳總價300萬以下的二手住房交易占比49%，比2025年提升了4個百分點。

這些300萬以下的，很多房子之前的價格在400萬，甚至500萬，現在到了剛需買家可支付的水平上。同時，現在的月供和租房的租金差不了太多，于是就驅動了近期的行情。

從23年的年中開始，一線城市房價整體回調了近三年，二手房價格指數月環比平均為-0.58%。25年5-12月，月環比平均為-0.9%。指數環比-0.9%的幅度，轉化為價格水平是非常大的。

于是，創造了去年底的二手房行情。所以，這一輪二手房的行情，并不是今年3月才開始的。

去年底，就啟動了，一直延續到今年3月份。

大家看上圖，去年10月-今年1月，上海連續3個月二手房交易超過2.2萬套，與25年3月份創下的單月4年來新高的交易量（2.94萬套）差別也不大。因此，今年3月份的行情是去年底行情的延續。只不過，與3月份季節性的需求疊加在一起，成交量更大了。

從這個角度來看，4月份的行情也不會差。

是否可持續呢？

我認為，最大的動力就在于，當300萬以下的房源消化完了，或300萬以下可交易的房源（品相不錯的）所剩不多了，熱度的接力棒可否傳遞到300-600萬的房子，這個非常關鍵。

如果300-600萬的房子，交易活躍起來，我認為市場就穩了！邏輯如下：

這幾年，都是低總價房源熱銷，價格高的，很多要進入200-300萬價格段，才能賣得掉。要么業主主動調，要么一直掛著，一些更高價位的房子，掛牌2年后，也進入到這個價位。

從根源上講，類似上海、深圳這樣的城市，過去在高房價時期積累一大批剛需年輕人。原來一直想買，但買不起，現在發現過去高攀不起的房子，現在也能探得找了。有的要結束“飄”的狀態，有的要結婚、有的要給小孩買學位房，就成就了這一輪二手房的行情。

總價300萬以下這個價格段，在上海基本都是二手房的天下；總價200萬以下，在廣州也基本是二手房的天下（占比50%以上）。但在廣州，如果買房的預算能上到300萬以上，上海的預算上到400萬以上，也就是中高價位或中間段的產品，二手房都有大量的可選產品。

首先，過去幾年，這個價格段的房子，交易占比不高，掛牌的房子，如果業主降價不充分，很多沒有銷售掉。其次，這幾年，更高價格的房子，很多業主降價后，開始進入到這個價格段。

如果200-300萬的交易活躍后，能帶動改善型的需求，業主愿意換房，購買300-600萬的產品，這個價格段的交易就能夠活躍起來。在2026年之前，這個循環事實上一直不太順暢。

大家看上圖，2025年，除了300萬以下的，深圳其他價格段的二手房交易，占比都在下降。

上海也是一樣的！

大家很好奇，這是怎么回事？一方面，與當前的經濟環境下很多人換房愿意不高（要承擔更多的支出）有關，畢竟不換也有房子住。另一方面，當前剛需的規模確實比改善型需求更多。

但更重要的是，這個價格段的，新房也有很多產品。

不管在戶型上、小區設計，還是得房率方面，新房產品的競爭力很強。而且，新房也知道二手房這個競品（特別是“次新房”），就在各方面提升競爭力，包括計算實用面積后的價格。

于是，從24年各地打造好房子開始，新房和二手房的競爭就非常激烈了。

表：2022-2025年深圳不同面積段二手房價格指數同比跌幅(%)

所以，24年到25年，90-144、144以上的中大戶型面積的二手住房價格，回調不容小覷。

這些二手產品，最大的競爭力，就是富有彈性的價格！

25年，“好房子”項目整體放量，其包含價格、戶型、設計等方面的整體優勢很突出。于是，二手表現弱一點。但當它的價格進行了充分的調整后，從25年的第四季度開始，二手房的春天來了。比如，上海連續4個月（不考慮春節）二手房成交在2.2萬套以上。

2.2萬套，是上海二手房交易是否活躍的分水嶺。

問題是，這幾年熱度城市沒少賣地，舊改也在推。面對二手房交易的活躍，特別是價格上的“親和力”，新房會以更高的綜合性價比，甚至質價比（同一品質下，價格最低）來獲得份額。

這就是2024和2025年交替出現的情況，我們不希望這樣的情況發生。

因為，這對預期、對整個生態，造成很大的沖擊！

因此，近期廣州開年土地推薦，嚴厲打擊偷面積，如假的裝飾柱，違規封陽臺、花池、改造飄窗等。信號非常明顯，卷品質、靠品質溢價，這可以，但不能卷價格，不能惡性競爭。

這是一個好的信號，拉開新房和二手房的價格、品質梯次，對客戶進行分層，各得其所、各美其美。

這考驗開發商的產品能力，考驗地方政府的供地，不僅要供核心區位的土地，還要美化城市界面。

同時，我還認為，要真正落實“控增量、去庫存、優供給”。重要會議提出的今年房地產管理的“9字方針”，“控增量”排在第一。這兩年批售的還在賣，還有的在路上。要想實現前面講的總價300-600萬的活躍，實現良性循環，“控增量”很重要。即便要供地，也要看看，周邊5公里范圍內，有沒有類似的項目還在苦熬，有沒有大量的同類二手房掛牌。