觀點共享 | 錨定城市發(fā)展新方位，蓄力產(chǎn)城服務(wù)新勢能——“十五五”規(guī)劃綱要產(chǎn)業(yè)解析系列之產(chǎn)城服務(wù)篇

來源：市場資訊

（來源：金屬礦產(chǎn)）

《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十五個五年規(guī)劃綱要》（以下簡稱“《綱要》”）將“新型城鎮(zhèn)化”融合至“區(qū)域經(jīng)濟”大框架內(nèi)，并把房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容置于民生板塊之下，這深刻表明城市發(fā)展已進入“下半場”，主要特點是城鎮(zhèn)化從快速增長期轉(zhuǎn)向穩(wěn)定發(fā)展期，城市發(fā)展從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段，住房需求從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”。在新的歷史階段下，城市戰(zhàn)略的重點也轉(zhuǎn)向以人為本、因地制宜、提質(zhì)增效。

城市空間價值重塑，房地產(chǎn)市場“托而不舉”

《綱要》立足我國城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段，以“以人為本”為核心要義，以內(nèi)涵式發(fā)展為根本路徑，以城市群一體化和都市圈同城化為關(guān)鍵舉措，以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標導(dǎo)向，構(gòu)建了系統(tǒng)完整的城市發(fā)展戰(zhàn)略框架。《綱要》特別提到“促進區(qū)域創(chuàng)新鏈產(chǎn)業(yè)鏈高效協(xié)作”“實施激發(fā)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新活力專項行動，提升城市產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新策源力”，核心是與產(chǎn)業(yè)和科技戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)，解決產(chǎn)業(yè)發(fā)展與區(qū)域創(chuàng)新的“碎片化”問題，強化城市在現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設(shè)中的“空間載體”作用。《綱要》將“推動房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”置于“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”框架下，標志著房地產(chǎn)告別“經(jīng)濟增長引擎”定位，全面回歸民生本質(zhì)。《綱要》在完善住房保障體系基礎(chǔ)上增加對房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的關(guān)注度，總體基于我國住房由“總量短缺”轉(zhuǎn)為“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)性供給不足、保障性相對不足”的發(fā)展現(xiàn)狀。

與《綱要》有所不同，《政府工作報告》將房地產(chǎn)置于“加強重點領(lǐng)域風(fēng)險防范化解和安全能力建設(shè)”框架下，體現(xiàn)房企債務(wù)風(fēng)險、庫存高企、預(yù)期偏弱等問題尚未解決，短期房地產(chǎn)重點仍是風(fēng)險處置與市場穩(wěn)定。此外，《政府工作報告》房地產(chǎn)市場政策表述較去年更偏溫和，將“止跌回穩(wěn)”調(diào)整為“穩(wěn)定”，將“推進收購存量商品房”優(yōu)化為“鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房等”。施政思路總體延續(xù)“控增量、去庫存、優(yōu)供給”，除住房公積金制度改革外，基本未有新的刺激方向，這說明政策傾向“穩(wěn)字當頭、托而不舉”，循序漸進化解市場風(fēng)險，既避免發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險，也避免對房地產(chǎn)過度依賴。2026年房地產(chǎn)仍將有利好釋放，但超預(yù)期刺激的可能性較低，政策資源需要更多流向新動能領(lǐng)域。

從市場實際來看，2026年以來房地產(chǎn)市場現(xiàn)回暖跡象，1-2月百城二手住宅價格指數(shù)環(huán)比跌幅明顯收窄，但主要受學(xué)區(qū)、賣方節(jié)前觀望等季節(jié)性因素影響。此前年份同期房價環(huán)比也有明顯改善，但多在“金三銀四”行情過后重新進入下行通道。總的來看，我國二手房價自2021年高峰至今跌幅已近30%，房價收入比、租售比等指標已趨近合理水平，但人口結(jié)構(gòu)、居民收入、物價水平等因素仍構(gòu)成制約，可以說當前房價漲跌的阻力都比較大，在預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)前市場可能繼續(xù)磨底。

以產(chǎn)興城、以城聚人，向“城市合伙人”全面進階

結(jié)合《綱要》城市政策導(dǎo)向和房地產(chǎn)市場運行情況可知，舊有的城市發(fā)展模式難以為繼，而產(chǎn)城融合通過將產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市功能有機結(jié)合，提供了生產(chǎn)、生活、生態(tài)融合共生的新思路，已成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的關(guān)鍵路徑并駛?cè)肟燔嚨馈．a(chǎn)城融合背景下，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)正從傳統(tǒng)開發(fā)商、承包商向“城市合伙人”深刻轉(zhuǎn)型。企業(yè)以往竣工即結(jié)算的邏輯被打破，企業(yè)可深度參與產(chǎn)城融合項目的后期運營，通過持續(xù)分成獲取收益，且“輕資產(chǎn)”模式下“兩金”也有望得到壓降。具有統(tǒng)籌能力的大型企業(yè)，可進一步承擔(dān)園區(qū)規(guī)劃、空間營造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、招商引資等多重職能。可以說，未來企業(yè)間比拼的是品質(zhì)、技術(shù)、配套服務(wù)，更是解決區(qū)域發(fā)展問題的資源整合能力。

產(chǎn)業(yè)集群是產(chǎn)城融合的核心。需通過鏈主企業(yè)“投帶引”模式集聚上下游企業(yè)，打造“上下樓即上下游”的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，提供全鏈條生產(chǎn)性服務(wù)體系，協(xié)同建設(shè)零碳園區(qū)、科創(chuàng)園區(qū)等國家布局重點。配套設(shè)施是產(chǎn)城融合的支撐。需織密餐飲住宿、健康醫(yī)療、文化娛樂等生活性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成LWP（生活+工作+娛樂）混合型社區(qū)模式。創(chuàng)新賦能是產(chǎn)城融合的亮點。可通過產(chǎn)學(xué)研資的深度耦合促進創(chuàng)新要素集聚，提升產(chǎn)城融合項目的創(chuàng)新能級與可持續(xù)發(fā)展能力。數(shù)智化、綠色化是產(chǎn)城融合的趨勢。應(yīng)聚焦智能建造與綠色建造，推廣新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備。

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分發(fā)揮土地開發(fā)和空間營造能力，通過產(chǎn)品線創(chuàng)新和運營模式升級，在產(chǎn)城融合中承擔(dān)空間載體提供者和綜合運營服務(wù)商角色。建筑企業(yè)應(yīng)基于自身工程技術(shù)能力和項目管理經(jīng)驗，貫通設(shè)計、建設(shè)、運營功能，在產(chǎn)城融合中承擔(dān)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)者和公共服務(wù)提供者角色。金融企業(yè)可聚焦項目全生命周期的資金保障、咨詢服務(wù)、風(fēng)險管理需求，在產(chǎn)城融合中承擔(dān)資金樞紐、產(chǎn)業(yè)催化和風(fēng)險緩沖職能。

需要注意的是，轉(zhuǎn)型帶來機遇，同時也意味著更多挑戰(zhàn)。具體來看，一是長周期下市場和政策變化可能帶來風(fēng)險。產(chǎn)城融合項目收益依賴稅收分成、租賃收入、物業(yè)收益、資產(chǎn)增值等長期收入，而這類收益培育期長、不確定性高。此外，近年來地方政府債務(wù)管控的政策紅線持續(xù)收緊，多地已叫停不合規(guī)片區(qū)開發(fā)，為產(chǎn)城融合項目帶來挑戰(zhàn)。二是對企業(yè)長期運營能力要求高。城市合伙人模式的核心競爭力在于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、商業(yè)運營、社區(qū)治理、公共服務(wù)、資產(chǎn)管理等長期綜合能力，這對傳統(tǒng)房地產(chǎn)和建筑企業(yè)的能力升級提出考驗，若能力不達標，將帶來資產(chǎn)閑置風(fēng)險。三是二級市場退出門檻高、審批嚴。傳統(tǒng)開發(fā)與施工項目，完成銷售交付、竣工結(jié)算即可實現(xiàn)完整退出，而產(chǎn)城融合項目的核心價值在于長期運營，股權(quán)轉(zhuǎn)售、資產(chǎn)證券化等退出方式對項目運營收益、資產(chǎn)質(zhì)量有極高要求。

作者 |程琳 中國金屬礦業(yè)經(jīng)濟研究院（五礦產(chǎn)業(yè)金融研究院）