國門煥新 體育賦能 | 天竺國際體育文化精品街區(qū)更新的“系統(tǒng)破局”之道

導 讀

當前，城市更新正邁向“存量提質”的深水區(qū)，而理念、規(guī)劃、資金、運營等層面的深層制約，阻滯著城市品質的進一步提升。破解發(fā)展困局、實現(xiàn)片區(qū)價值躍升，已成為城市高質量發(fā)展的重要課題。

位于首都國際機場門戶地帶的順義天竺國際體育文化精品街區(qū)項目，以特色化、系統(tǒng)化的創(chuàng)新實踐破題開路，形成了可復制、可推廣的“天竺方案”。

該項目為北京市首個探索多主體打包立項的區(qū)域綜合性城市更新項目。于2026年3月12日取得市發(fā)改委資金申請的批復。建成后將提升片區(qū)價值、公共空間品質、補充道路及市政配套設施短板，有助于順義區(qū)產(chǎn)城融合國際新城建設，實現(xiàn)社會、經(jīng)濟、文化、生態(tài)的全面提升。

在北京市和順義區(qū)兩級政府統(tǒng)籌指導和周密組織下，清華同衡作為項目技術統(tǒng)籌牽頭單位，充分發(fā)揮綜合技術優(yōu)勢，統(tǒng)籌協(xié)同各專業(yè)力量，構建全周期、全鏈條、一體化技術服務體系，全程支撐前期謀劃策劃、更新方案編制、重點項目推進、實施評估及動態(tài)優(yōu)化全過程，以高水平專業(yè)咨詢與技術保障，助力項目高效能推進、高質量落地、高品質實施。

北京市發(fā)展改革委批復同意《關于順義區(qū)天竺國際體育文化精品街區(qū)城市更新項目資金申請報告》。

封面圖圖注： 設計鳥瞰圖

一、項目背景

天竺國際體育文化精品街區(qū)項目位于天竺鎮(zhèn)SY00-2401、2701、2801街區(qū)交界處，首都國際機場臨空經(jīng)濟區(qū)西南部，更新范圍約102.4公頃。

天竺鎮(zhèn)因其緊鄰首都國際機場，是北京承載國際交往中心功能的核心節(jié)點，也是國家元首政要抵離頻率最高的區(qū)域之一，被譽為“國門第一鎮(zhèn)”，天然具備承載國家形象展示與國際高端交往的功能稟賦。

近年來，隨著冰雪、網(wǎng)球等體育文化的熱度增加，該區(qū)域內自主衍生出元力體育中心、3A冰上運動中心等個別高質量的文體項目，驗證了市場潛力并積累了運營經(jīng)驗。如天竺3A冰上運動中心，周末日均接待超千人，已形成了“周末航空客流”的獨特現(xiàn)象—每逢周末及賽季，大量客流乘機抵此，參與冰球訓練與賽事。但由于片區(qū)內高品質的住宿及綜合服務配套嚴重缺位、公共空間品質低端、配套設施不足，導致目前片區(qū)內“賽事虹吸效應”嚴重，龐大的高凈值客流價值未被挖掘，遠未能形成片區(qū)集聚效應和整體品牌影響力。

作為典型的城鄉(xiāng)結合部地區(qū)，天竺鎮(zhèn)同時也是順義區(qū)“疏解整治促提升”專項行動任務重點區(qū)域之一。鎮(zhèn)域內面臨諸多發(fā)展瓶頸：產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)混雜低端、空間風貌雜亂無序、公共服務功能嚴重滯后、大量土地與建筑資源處于低效閑置粗放利用狀態(tài)。街區(qū)轉型升級需求尤為迫切。

天竺國際體育文化精品街區(qū)項目區(qū)位圖

現(xiàn)狀資源

在此背景下，天竺國際體育文化精品街區(qū)項目應運而生。聚焦“國際化”定位，通過對片區(qū)存量空間進行系統(tǒng)整體提升，在國門第一鎮(zhèn)打造“中國首個4S國際體育文化街區(qū)”，實現(xiàn)從“零散拆改”到“區(qū)域重塑”的跨越，打造服務國際交往中心建設的示范性工程。

項目總體定位

二、項目亮點特色

不同于傳統(tǒng)城市更新項目的同質化、粗放式推進，天竺項目以五大創(chuàng)新舉措破解發(fā)展難題，構建起“理念-規(guī)劃-資金-運營”全鏈條解決方案，凸顯項目核心競爭力，也為合作甲方提供了清晰的合作邏輯與價值回報預期。

1.理念破局：以"特色引領"重塑更新價值內核

跳出同質化更新的誤區(qū)，天竺項目率先在頂層設計上實現(xiàn)理念躍遷。項目確立“國際化”核心定位，打造中國首個4S國際體育文化街區(qū)——以體育產(chǎn)業(yè)（Sports）為核心，塑造國際化空間場景（Space），提供國際化配套服務（Services），營造國際化時尚文旅環(huán)境（Surroundings）。

針對片區(qū)此前“有區(qū)位無產(chǎn)業(yè)、有空間無價值”的發(fā)展困境，對片區(qū)內產(chǎn)業(yè)進行系統(tǒng)化的價值重構。以"體育+"為核心驅動力，精準聚焦高凈值人群與空港客流，構建“體育+培訓、賽事、商業(yè)、健康、科技”的融合業(yè)態(tài)，塑造“無界體育街區(qū)”的品牌原型，實現(xiàn)從“國門第一鎮(zhèn)”向現(xiàn)代國際化精品街區(qū)的轉型升級。同時注重踐行“人民城市”理念，通過挖掘歷史工業(yè)遺存與航空文化基因，營造出集產(chǎn)業(yè)、文化與休閑于一體的復合社區(qū)，實現(xiàn)生產(chǎn)、生活、生態(tài)的“三生融合共生”，讓街區(qū)更新成果切實惠及民生，提升地方居民的幸福感和獲得感。

設計夜景效果圖

2.規(guī)劃破局：以"多師協(xié)同"構建精細化實施閉環(huán)

針對街區(qū)更新的綜合性和復雜性，天竺項目摒棄了傳統(tǒng)的技術藍圖導向的粗放式規(guī)劃模式，構建了貫穿“目標定位-產(chǎn)業(yè)發(fā)展-空間布局-項目生成-資金平衡-實施機制”的全鏈條精細化技術路徑。在規(guī)劃工作組織方面，其核心創(chuàng)新在于建立了“城市體檢-片區(qū)策劃-項目實施方案”的多層級聯(lián)動、雙向反饋、動態(tài)適應的閉環(huán)工作鏈條。通過多維度體檢精準形成“問題、資源、機會”三張清單；基于片區(qū)綜合效益最大化制定片區(qū)規(guī)劃實施方案；基于宗地尺度開展資源、問題、需求、潛力、意愿”的“五位一體”分析，制定“一地一策”的更新指引。

尤為關鍵的是，項目踐行落實了"多師協(xié)同"的工作營模式。同衡以規(guī)劃師、建筑師的身份躬身入局。協(xié)同園藝師、責任估價師等專業(yè)力量深度協(xié)同。規(guī)劃師統(tǒng)籌資源挖潛定方向，建筑師把控空間品質，園藝師提升景觀品味，估價師確保投資平衡。這種全專業(yè)、高精度的協(xié)同，構成了從規(guī)劃到實施的全過程管理閉環(huán)，有效應對了區(qū)域更新的復雜問題，確保項目“謀得深、算得清、建得好”。

3.資金破局：以"分類平衡"激活可持續(xù)投融資

針對更新項目"投入大、周期長、收益難"的資金痛點，提出構建"分類指引、整體平衡"的創(chuàng)新投融資體系。項目將片區(qū)資源科學劃分為公益性、準經(jīng)營性和經(jīng)營性三類，并差異化制定資金渠道：公益性項目以政府投入為主，準經(jīng)營性項目采用"政府引導+社會參與"，經(jīng)營性項目則充分引入市場資本。

近期實施項目空間落位

4.首創(chuàng)多主體打包立項模式，破解區(qū)域更新系統(tǒng)性難題

創(chuàng)新“打包立項”模式，通過項目整體打包、“肥瘦搭配”，實現(xiàn)片區(qū)內的收益互補與資金自平衡。同時，積極整合"政府投資+社會資本+金融信貸"，探索運用超長期國債、專項債等多元化融資工具，形成了高效的資金"拼盤"，并與北京市、順義區(qū)的相關財稅金融政策深度銜接，為項目的可持續(xù)運轉奠定了堅實的經(jīng)濟基礎。

本項目作為全國首個探索多主體打包立項的區(qū)域綜合性城市更新項目，力求有效解決傳統(tǒng)分散立項下社會投資信心不足、融資困難、配套設施建設滯后、資源難以統(tǒng)籌等核心痛點，從根本上保障了區(qū)域更新的整體性、系統(tǒng)性和可實施性，是項目成功落地并發(fā)揮最大綜合效益的制度保障，具有開創(chuàng)性的示范意義。

5.運營破局：以“全周期思維”驅動資產(chǎn)持續(xù)增值

打破“重建設、輕運營”的行業(yè)通病，天竺項目自策劃之初即植入全生命周期運營思維。致力于深化體商旅產(chǎn)融合，打造特色體育消費IP，并創(chuàng)新采用“大物業(yè)”模式，整合多方運營主體，實現(xiàn)市場化運營與政府公共服務有機結合。

在機制上，構建“區(qū)政府牽頭、平臺公司實施、屬地街鎮(zhèn)協(xié)同、市場主體運營”的協(xié)同治理架構，并建立“策劃-實施-評估-優(yōu)化”的動態(tài)滾動機制。在空間上，以3A冰上空間、元力體育中心等標桿項目為啟動引擎，通過打造“一街四路”骨架與慢行網(wǎng)絡，串聯(lián)各功能節(jié)點形成消費閉環(huán)，并與周邊國際社區(qū)、商務區(qū)、新國展實現(xiàn)功能互補與客流互導，最終實現(xiàn)從“項目更新”到“片區(qū)價值躍升”。

結 語

天竺項目的創(chuàng)新實踐可以看到，城市片區(qū)統(tǒng)籌更新的破局之路，核心在于以特色定位為導向，以系統(tǒng)思維為遵循，圍繞理念定位、規(guī)劃實施、資金平衡到長效運營等核心問題，構建一個精準定位、實施導向、動態(tài)調適、協(xié)同治理的系統(tǒng)性解決方案。天竺項目探索出了一條"政府搭臺、專業(yè)護航、市場唱戲、多方共贏"的片區(qū)統(tǒng)籌更新推動高質量發(fā)展的特色路徑。作為全國城市更新實踐的先行探索，其“多師協(xié)同”、“多主體打包立項”、“資產(chǎn)分類處置”等模式，為破解同類復雜片區(qū)的更新難題提供了頗具價值的“天竺方案”。未來，這座崛起于國門之畔的“無界體育街區(qū)”，將持續(xù)為城市更新的創(chuàng)新與發(fā)展貢獻智慧與力量。

項目信息及工作團隊

承擔部門：生態(tài)城市研究所

協(xié)作部門：詳規(guī)設計分院設計一所

項目地點：北京市順義區(qū)

項目規(guī)模：102公頃

合作單位：北京市工程咨詢股份有限公司、北京戴德梁行咨詢有限公司

主管院長：鄭筱津

主管所長：鄒濤、李琪

項目負責人：程潔心

專業(yè)負責人：張東旭、李浩

主辦所參與人：王曉利 、周戩、張嘉瑋、李玉寒、高睿

協(xié)辦所主要參與人：朱蘇寧、劉曉宇、馬曉菡

清華同衡生態(tài)城市研究所簡介

清華同衡生態(tài)城市研究所秉持"助力生態(tài)文明、奉獻美麗中國"宗旨，歷經(jīng)二十余年發(fā)展，已成為生態(tài)文明與綠色發(fā)展領域的專業(yè)智庫和實踐先鋒。

我們構建"生態(tài)筑底、更新提質"雙輪驅動業(yè)務格局：一方面深耕綠色低碳城市、零碳園區(qū)、生態(tài)修復與生物多樣性保護等傳統(tǒng)優(yōu)勢領域；另一方面作為城市更新技術統(tǒng)籌牽頭單位，整合多專業(yè)力量，提供從前期謀劃到實施評估的全周期、一體化技術服務，保障項目高效推進與高品質落地。

堅持"運用新方法、解決真問題"，我們將生態(tài)智慧融入城市更新實踐，在碳中和路徑、生態(tài)產(chǎn)品價值實現(xiàn)等前沿方向持續(xù)創(chuàng)新。依托扎實的規(guī)劃設計落地能力，深度支撐政府與企業(yè)決策，多項政研成果獲省部級領導批示，眾多項目斬獲國際國內獎項，以務實創(chuàng)新精神助力美麗中國建設。

排版｜李剛

封面圖/圖片｜供稿部門

供稿｜清華同衡 生態(tài)城市研究所