重磅｜最低4折！保租房、人才公寓降價潮...

2026年3月伊始，URI城市租住觀察到，不少國企政策性租賃住房（本文主要指人才公寓與保租房）出現了價格打折的現象，例如杭州西湖區西投·西悅公寓針對西湖區人才住房推出的專項租賃政策，租金按人才層級減免：

面向杭州市A-D類人才免租；

市級E-F類及區級Ⅰ類按市場評估租金40%計；

區級Ⅱ類50%，區級Ⅲ類60%，大專畢業生70%；

畢業5年內本科以上青年再減1個月租金。

3月3日，西安市住建局釋放降租信號，發布相關通知明確，外來務工人員選擇參與保障性租賃住房優惠活動的項目，租金可享受10%至50%的大幅優惠，切實降低新市民、務工人員的居住成本。

該現象的發生，URI城市租住認為，政策性租賃住房租金打折意味著租賃行業供需關系與經營邏輯正在改變，市場進入更加高度競爭的專業化運營階段。

01

市場觀察

從租金打折透視資產管理邏輯的深度轉型

放眼全國，杭州西投·西悅人才公寓租金“4折”、西安10%至50%的大幅優惠并非個例：

根據URI調研整理，近期多地政策性租賃住房推出大幅租金優惠，例如北京“海青安居”對畢業生實行5-6折；深圳多項目長期6折；珠海、湖北大冶等項目租金7折；上海嘉定雨宸公寓開業首月減免800元。

從案例來看，這些優惠普遍面向人才和新市民群體。西安的政策明確寫道“為解決外來務工人員住房問題”；珠海東澳島的“保租房”的官方新聞中也提及“更好地滿足包括青年人才在內的投身海洋經濟的新市民需求”；杭州的活動更是直接以“人才房專項對接會”的名義，邀請20余家重點企業參與宣講。

02

風格轉向

從被動“房東”到主動“運營服務商”

細細觀察這些案例，我們可以發現政策性租賃住房的角色正在發生轉變：

過去，政策性的租賃住房更像是“房東”——等待符合條件的租客進行申請，租金按評估價執行；但現階段，保租房的運營方正在逐步轉型為主動的“服務商”，經營策略呈現出高度的市場敏感度與客群細分特征，例如開篇提到的杭州人才公寓項目，就在根據不同的租客人才層次設置不同的租金優惠階梯。

可見，政策性租賃住房的運營模式正經歷從“資產管理”向“用戶服務”的范式轉變，在政策保障框架下，引入更為精準的公共服務機制。

03

原因剖析

為什么政策性租賃住房也開始“卷價格”？

URI城市租住研究認為，本輪國企“房東們”的降價，是多重因素共同作用下的必然選擇。

1

政策層面

自“十四五”期間宣布籌建870萬套保障性住房以來，至“十四五”期末，多地宣布超額完成保障房供給計劃。政策指引下，住房的核心問題從“有沒有”變為住得“好不好”，房源運營中如何讓更多青年入住、負擔得起房租，既是民生之計，也是各城市為了吸引和留住人才必出的手段。

2

市場層面

保租房供應量大幅上升或導致市場供大于求，導致供需情況發生改變。在上文提及的“十四五”期間，全國計劃籌建870萬套保租房后，出現大量超大規模租賃社區入市的情況：例如上海城投寬庭張江社區一期與二期一次性投入運營7636套；西安希望里·灤溪推出2524套保租房等。當供應充足時，年輕人自然偏好選擇租金在承受能力范圍內的房源。

當前經濟下行周期疊加就業壓力加劇、AI 技術對傳統崗位的替代效應，居民收入預期走弱、消費降級趨勢顯著，居住作為剛性支出率先收縮，租賃需求整體承壓；同時，年輕群體購房觀念轉變、結婚率與出生率持續走低，進一步弱化住房租賃市場需求，形成供需失衡格局，推動租金持續下行。

我國住房租賃市場呈現典型的金字塔結構，保障性租賃住房等政策性房源位于頂端，市場化機構公寓、存量民宅依次分布于中下部；市場收縮與租金下行呈現由下至上傳導特征：體量最大的存量民宅最先面臨生存壓力，純市場化盈利導向的長租公寓運營承壓、風險暴露，低品質老舊租賃房源率先進入調整周期，即便處于金字塔頂端的政策性保障房源，亦在市場整體下行中逐步受到波及，成為本輪租賃市場租金下調的核心邏輯。

3

城市治理層面

租金是“小賬”而人才是“大賬”。從純粹的商業邏輯看，降租意味著租金收入的直接減少，但這對于運營保租房的國企而言是“小賬”；更重要的是通過降低租金能夠吸引和留住人才，對于地方的企業經營、長久經濟發展意義重大，當越來越多的人才留下，未來為城市、地區創造的稅收、帶動的消費等都將反哺地方財政，對于地方政府而言是一筆更大的賬。

04

行業轉型

運營能力提升驅動行業門檻升高

URI城市租住認為，保租房、人才公寓降價，影響絕不僅僅是房子本身，更是整個租賃市場的生態。

本輪租金價格調整，標志著住房租賃行業正式進入深度調整階段。隨著國企運營的保租房、人才公寓主動下調租金，市場將進一步洗牌：那些僅靠賺取租金差價、產品與服務缺乏競爭力的運營商，將面臨愈發嚴峻的生存壓力。在當前市場環境下，國企主動降租，更彰顯了其社會責任與民生溫度。

在此背景下，租客也將更加理性，不再只單純比價，而是更傾向選擇安全、穩定、靠譜的公寓品牌。對公寓運營商而言，唯有提升核心運營能力，才能在大浪淘沙中站穩腳跟。企業需從傳統 “包租方” 向綜合 “服務商” 轉型，通過靈活優惠、個性化服務、貼合年輕群體需求的配套體驗等方式提升吸引力，以穩定且較高的出租率，保障持續健康的現金流。

05

趨勢展望

吸引租客不能僅靠“價格戰”

新聞只是引線，而它背后折射出國企降價的普遍現象，代表租賃市場正在走向成熟的必經階段——從粗放擴張轉向精耕細作，普遍降價后，僅靠低價吸引租戶的競爭力將會下降，而如果希望收取一定的溢價，則公寓一定要能夠提供值得客戶買單的服務，公寓運營商也將從資源驅動轉向運營驅動。

URI城市租住認為，對于那些習慣了在“租金差”中安穩生存的玩家而言，降價調整無疑是痛苦的；但對于整個行業而言，此刻正是那些服務更專業、運營能力更強的企業在行業內站穩位置的好時機。

未來的租賃市場中，“價格+產品+服務+社群”的綜合實力，才是決勝的關鍵。無論國企還是民企，誰能提供更具性價比和體驗感的居住解決方案，誰就能贏得客戶。

數據來源：公開數據復核、URI調研及data bank

撰文: URI研究中心

內容審核:繁花

內容復核:山楂美式

運營編輯:樹懶