開始止跌回穩了？

“38號文”發布后，市場方面很擔心“土地財政”模式的終結會引發地方國企和城投平臺的大面積爆雷，我們簡單回應一下這個話題。

根據自然資源部、國家林業和草原局3月10日發布的《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發〔2026〕38號），“各省（區、市）年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積”“新增建設用地優先保障重大項目建設和民生事業發展”，“新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發”。

表面上看，“十五五”期間新增建設用地指標須由省級政府統籌使用，市縣政府無法再自行大規模新增賣地，且即便新增賣地原則上也不得用于經營性房地產開發，這意味著地方政府賣地收入銳減，“土地財政”模式終結，而且地方財政緊張可能進一步導致債務風險傳染至地方國企與城投平臺。

實際上，“38號文”針對房地產的定調是“增量擴張”轉向“存量盤活+省級統籌”，并倒逼房地產行業向高質量發展轉型。那么這個活得由誰來干？誰能干？放眼望去，肯定還是地方國企和城投平臺。

不少同行甚至認為，“38號文”本質上是為地方國企和城投平臺續命，并倒逼地方國企、城投平臺通過存量土地盤活完成市場化、產業化的轉型，最終通過運營水平與經營性收入的提升解決地方政府、地方國企和城投平臺的化債問題。

截止當前，各方的擔憂在于，地方政府賣地收入銳減的情況下，還只能通過盤活存量土地的方式解決新增建設用地和城市發展問題，那么短期成本肯定會劇增，包括盤活存量土地涉及的拆遷補償、歷史遺留問題處理，城中村、舊廠房等相關方涉及的利益協調，以及地方政府、地方國企、城投平臺墊資等產生的綜合支出，而這可能加劇地方的債務壓力，尤其是地方國企、城投平臺的化債和爆雷風險。

比較慶幸的是，上海、廣州等城市在盤活存量用地方面已有較為成熟和成功的經驗，包括通過城市更新獲取增量土地，或者盤活存量土地轉為保障房、產業用地以及其他重大項目建設和民生事業發展用地等。

目前核心的問題在于，從“賣地養城”轉向“更新養城”“運營養城”，地方國企、城投平臺盤活存量土地以及推動產業轉型（制造業、高科技等），在短期內肯定得經歷陣痛。

房地產行業對國民經濟的影響有多大，其他產業對房地產業的替代有多難，目前的答案已越來越清晰。數據顯示，全國賣地收入已從2021年峰值約8.7萬億元跌至2025年的4.15萬億元，短短四年直接腰斬，蒸發了4.6萬億元，房地產及相關上下游行業、企業、從業人員大多痛苦無比，很多地方政府、公用事業也入不敷出。

3月16日，國家統計局發布了《2月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》，整體來看，二手房跌幅繼續收窄，其中北京、上海兩個城市二手房環比價格上漲，沈陽、廈門持平，不僅打破了此前持續很久了的二手房價格全面下跌格局，還徹底終結了此前的二手房價格加速下跌勢頭。

具體來看，一線城市2月份二手房價格環比下跌了0.1%，跌幅比1月份收窄了0.4個百分點；二、三線城市2月份二手房價格環比分別下跌了0.4%和0.5%，跌幅均收窄了0.1個百分點，也即二手房價格跌幅已全面收窄，具體詳見下表：

新房價格方面，2月份的表現也比較樂觀，復蘇態勢越發明顯。2月份70個大中城市新房價格環比上漲的城市有10個，比1月份增加了5個；7個城市環比持平；新房價格環比下跌城市的數量為53個，比1月份減少了9個。其中，長春、南京、宜昌2月份新房價格以0.3%的環比漲幅并列全國第一，另外北京、上海、沈陽、杭州均環比上漲0.2%。

具體來看，2月份一線城市新房價格率先止跌并出現微漲，終結了此前連續9個月的下跌態勢，信號意義非常顯著；二、三線城市2月份新房價格環比分別下跌了0.2%和0.3%，跌幅均收窄了0.1個百分點，也即新房價格跌幅也已全面收窄，具體詳見下表。

近兩周，受“38號文”發布的影響（詳見《“殺手锏”來了》一文），上海等城市的二手房市場出現了成交量價齊升的情況，但就實際情況而言，情況遠沒有想象中那么樂觀。

根據國家統計局最新公布的數據，1~2月份新建商品房銷售面積9293萬平方米，同比去年下降了13.5%，降幅比去年全年擴大了4.8個百分點；1~2月份新建商品房銷售額8186億元，同比去年下降了20.2%，降幅比去年全年擴大了7.6個百分點。

從上述1~2月份的新房銷售面積和銷售總額的降幅來看，樓市離止跌回暖或許還需要一段時間，底部尚未到來，很多同行都還得繼續咬牙堅持。