窺報：“三個轉(zhuǎn)變”出成績，招商蛇口穩(wěn)健前行

“房地產(chǎn)市場在2025年延續(xù)調(diào)整筑底態(tài)勢，‘十五五’期間是房地產(chǎn)模式新舊轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵階段，行業(yè)整體會轉(zhuǎn)向總量收縮、結(jié)構(gòu)分化，回歸產(chǎn)品、服務(wù)、運營為核心的高質(zhì)量發(fā)展。”

3月17日，招商蛇口(001979.SZ)2025年度業(yè)績說明會上，招商蛇口管理層坦言，未來行業(yè)競爭不是比規(guī)模，而是能力較量。面對行業(yè)持續(xù)深度調(diào)整，公司會全力做優(yōu)開發(fā)業(yè)務(wù)、做強資產(chǎn)運營、做大物業(yè)服務(wù)，明確向“開發(fā)與經(jīng)營并重、輕重資產(chǎn)結(jié)合、差異化發(fā)展”轉(zhuǎn)變，成為中國領(lǐng)先的地產(chǎn)園區(qū)綜合開發(fā)運營服務(wù)商。

（招商蛇口2025年度業(yè)績說明會現(xiàn)場圖）

回顧2025年，招商蛇口不僅穩(wěn)守行業(yè)前五陣營，排名還提升1位至第四名。“三個轉(zhuǎn)變”落實到公司策略和具體業(yè)務(wù)，在成績單上也體現(xiàn)出愈發(fā)顯著的成效。依托行業(yè)全鏈條的開發(fā)、運營和服務(wù)的綜合能力，招商蛇口圍繞開發(fā)業(yè)務(wù)、資產(chǎn)運營、物業(yè)服務(wù)三類業(yè)務(wù)構(gòu)建了一個行業(yè)全生命周期的綜合發(fā)展模式，在全國多城構(gòu)筑了產(chǎn)城融合的生態(tài)圈，“片區(qū)綜合開發(fā)運營與國際生活樣板打造”的核心實力不斷增強。

華源證券分析師鄧力認為，招商蛇口面對行業(yè)調(diào)整主動優(yōu)化策略，公司將依托招商局集團的產(chǎn)業(yè)協(xié)同與融資優(yōu)勢，繼續(xù)深耕大灣區(qū)長三角等核心經(jīng)濟圈，進一步夯實央企綜合運營平臺的長期競爭力。

穩(wěn)固業(yè)績基本盤，財務(wù)指標“韌性而行”

在基本盤“穩(wěn)固”之上開展“轉(zhuǎn)變”，才能可持續(xù)發(fā)展。招商蛇口的成績單給予了印證。

年報數(shù)據(jù)顯示，招商蛇口的規(guī)模類指標有穩(wěn)有增。2025年營業(yè)收入1547.28億元，受行業(yè)影響同比有所下降，但整體趨穩(wěn)；2025年累計實現(xiàn)簽約銷售面積716.12萬平方米，累計實現(xiàn)簽約銷售金額1,960.09億元，優(yōu)于百強房企整體表現(xiàn)。

招商蛇口的利潤指標隨行業(yè)波動但也保持著一定優(yōu)勢。2025年報告期內(nèi)實現(xiàn)歸母凈利潤10.24億元，加權(quán)平均凈資產(chǎn)收益率0.73%，在TOP50房企2024年以來凈資產(chǎn)收益率均值進入負數(shù)的情況下，逆勢趨穩(wěn)。

值得一提的是，招商蛇口的“安全墻”依然很高。2025年經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額96.93億元，期末貨幣資金余額達861.27 億元，期內(nèi)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負債率64.17%、凈負債率72.46%、現(xiàn)金短債比1.19，現(xiàn)金流有韌性債務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)健；并且公司2025年末綜合資金成本僅2.74%，持續(xù)下降并保持行業(yè)領(lǐng)先水平。

業(yè)績基本面的穩(wěn)定，決定了招商蛇口有能力更進一步。公司管理層就表示，在房地產(chǎn)新周期，招商蛇口要繼續(xù)做優(yōu)開發(fā)業(yè)務(wù)、做強資產(chǎn)運營、做大物業(yè)服務(wù)，堅持高質(zhì)量發(fā)展之路。

做優(yōu)開發(fā)，穩(wěn)守地產(chǎn)賽場“頭部位”

開發(fā)業(yè)務(wù)作為傳統(tǒng)主業(yè)，依然是房企競爭的主賽場。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2025年房企進一步向頭部聚焦，全口徑銷售額超千億的房企僅剩10家。其中逆勢提升的更是少數(shù)，招商蛇口穩(wěn)居“2025年銷售金額TOP5”陣營并提升一位名次，難能可貴。

在規(guī)模領(lǐng)先的同時，更值得注意的是，招商蛇口給項目流轉(zhuǎn)和未來發(fā)展留足了空間。以2025年為例，公司需支付地價約為543億元，當(dāng)年住宅類項目的權(quán)益銷售額估超千億，資金流轉(zhuǎn)空間寬裕。

并且，截至2025年招商蛇口90%土儲位于核心十城、63%地處一線城市，而其在核心十城的全口徑銷售金額排名前三、在重點15城的銷售金額排進TOP5，既能讓土儲對銷售的覆蓋倍數(shù)保持合理水平，能保證土地周轉(zhuǎn)效率。

在“以銷定投，區(qū)域聚焦”的策略下，招商蛇口也愈加重視項目的去化效率。為此其持續(xù)迭代“璽、攬閱、啟序、天青”產(chǎn)品線，研發(fā)了具有招商特色的好房子體系、編制《招商蛇口好房子品質(zhì)標準》，首先從產(chǎn)品底層做起，提升項目吸引力。

據(jù)了解，隨著“好房子體系”的落地鋪開，招商蛇口“安居無憂、舒適健康、綠色低碳、智能便捷、精工匠心、美學(xué)煥新、貼心服務(wù)”7大維度、28個場景模塊，匯集485項技術(shù)細節(jié)，已經(jīng)在全國20余個標桿項目中實現(xiàn)規(guī)模化落地，并且新作首開去化率超過可研預(yù)期。

其中，上海康定壹拾玖、成都招商璽、成都錦城序、長沙招商序、西安梧桐書院、上海林嶼湖畔等共15個項目還入選“2025年全國年度/半年度十大作品榜單”，招商蛇口在2025中國房企產(chǎn)品力TOP100第四名。

做大資管做強物管，長期發(fā)展“不偏航”

自多年前提出“三個轉(zhuǎn)變”，至今招商蛇口無論開發(fā)或經(jīng)營、重資產(chǎn)或輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)都已經(jīng)調(diào)整到一個“水到渠成”的程度，持續(xù)積累的成績和優(yōu)勢。從財報可以發(fā)現(xiàn)，近年招商蛇口的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)中，經(jīng)營型收入在公司整體營收中的占比逐漸提升，2025年招商蛇口持有物業(yè)的全口徑收入76.3億元，同比上漲了2.2%。

與此同時，招商蛇口的“輕重比例”更加協(xié)調(diào)，2025年新入市29個自持項目，總建面177萬平方米，包含12個公寓、8個商業(yè)、3個產(chǎn)業(yè)園；全年新增輕資產(chǎn)管理面積約82.8萬平方米，項目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。這既是招商蛇口“從重資產(chǎn)為主向輕重結(jié)合轉(zhuǎn)變”的落地，也說明招商蛇口的輕資產(chǎn)品牌越來越成熟，產(chǎn)融結(jié)合和管理輸出的競爭力逐漸增強。

值得一提的是，針對資產(chǎn)占用資金大的產(chǎn)融類項目，REITs等通道早已打通。2025年博時蛇口產(chǎn)園REIT已啟動第二次新購入基礎(chǔ)設(shè)施項目，籌劃以深圳市光明區(qū)招商局光明科技園B地塊及南山區(qū)前海易保園區(qū)W6、W7倉庫及輔助樓推進REITs擴募。這能進一步夯實招商蛇口持有物業(yè)“投、融、建、管、退”全生命周期的發(fā)展，增強公司可持續(xù)經(jīng)營能力。

此外，“招商積余”作為招商蛇口輕資產(chǎn)的重點平臺，在2025年管理面積增長至3.77億平方米；營業(yè)收入192.73億元，實現(xiàn)了12.23%的同比雙位數(shù)增長，亮眼的數(shù)據(jù)也印證了轉(zhuǎn)變的效果。

招商蛇口管理層指出，公司會在2026年保持戰(zhàn)略定力，緊扣“精準投資、產(chǎn)品升級、運營增值、資產(chǎn)盤活”四個抓手確保中長期轉(zhuǎn)型發(fā)展“不偏航”，走“差異化、內(nèi)容創(chuàng)新、專業(yè)運營”的特色之路，實現(xiàn)從“速度規(guī)模”到“質(zhì)量效益”的內(nèi)涵式發(fā)展。

（來源鳳凰網(wǎng)房產(chǎn) 作者王婷婷）