中國首個“千億商圈”來了，到底有多牛？

上海八大商圈觀察

來源 · 贏商網（ID：winshang）

作者 · Echo

圖片來源 · 除特別注明，均由Echo拍攝

「編者按」：上海商業的競爭版圖正在經歷一場靜水深流般的重構。當城市發展從“增量擴張”轉向“存量提質”，當消費者從“為商品買單”轉向“為體驗付費”，上海八大商圈在過去三年間，完成了一場關于“存在感”的重新定義。今年，《上海市商圈能級提升三年行動方案（2024-2026年）》進入收官季，也是檢驗“一圈一策”成效的關鍵時刻。站在2026年一季度回望，八大商圈交出了一份怎樣的答卷？

贏商網將逐一拆解各商圈的結構性變化與2026年的演進方向。此篇為「南京西路商圈」。

2025年夏天，如果你在上海問“最火的打卡地在哪兒”，十個人里大概有八個會回答同一個答案：南京西路那艘“巨輪”。

上海靜安區商務委數據顯示，自路易號“登陸”以來，興業太古匯周邊客流日均達8萬—10萬人次，周末最高達17萬人次，帶動周邊商業體營業額平均增長20%—30%。靜安商委同步推出“靜安樂購之旅”系列活動，積極把流量轉化為消費增量。

12月，恒隆地產拿下原梅龍鎮廣場20年租約，投入不低于5億元改造；這個曾經的“金三角”成員，將變身為“潮奢高端商業”新地標。

一個在臺前引爆流量，一個在幕后重構格局。這兩件事，恰好勾勒出南京西路商圈的AB面——現象級的首展首秀從未停歇，存量資產的洗牌也從未止步。作為上海商業版圖中當之無愧的奢侈品牌第一高地，這條百年商街已經完成銷售額“千億級”的躍遷，成為國內首個千億級商圈。

01.

從上海第一條西式馬路，

到國內首個“千億商圈”

在大多數外地游客的印象里，“南京路”就是那條從人民廣場延伸到外灘、人山人海的步行街，但實際上，南京路其實分兩段。以西藏中路為界面，東段叫南京東路，起源于1851年的“派克弄”，舊稱“大馬路”，是游客摩肩接踵的“中華第一商業街”。

西段即南京西路，原名靜安寺路，1862年越界筑路而成，是上海第一條西式馬路，一直是城中時髦之地。自19世紀末20世紀初起，這里高檔住宅林立，豪華戲場、劇院舞廳與商店酒家集聚，是鬧中取靜的“十里洋場西區”。

1990年代，兩場國際研討會為這條百年商街畫下發展藍圖——“整街坊開發”、“商業商務并舉”，使南京西路的發展有了國際視野和更高的起點。

1997年，梅龍鎮廣場開業，四年后恒隆廣場、中信泰富廣場相繼開業，與梅龍鎮廣場共同構成聞名滬上的“金三角”；2017年，興業太古匯的開業則激活南京西路東段。

2023年，靜安區啟動南京西路“千億商圈”建設，聚焦“全球新品首發地、高端品牌首選地、中國品牌集聚地”持續發力，力爭“十四五”時期零售總額突破1000億元。靜安區商務委數據顯示，當年1.8平方公里的核心區內，已集聚全球2800多個知名品牌、上海三分之一的高能級首店，商圈零售額逼近900億元。

贏商網獨家獲悉，2025年末，南京西路商圈零售總額已突破1000億元，成為中國首個躋身“千億俱樂部”的商圈。

02.

硬核數據：

南京西路商圈的商業底盤

▲靜安嘉里中心、芮歐百貨

▲豐盛里·靜安寺廣場、久光百貨

▲吳江路、萬航國際中心

南京西路商圈的頂奢基因，首先寫在數據里：

• 商業密度高：1.178平方公里的核心區內，集聚了16個已開業優質商業項目，存量商業面積71.13萬方。這意味著，平均每平方公里密布13.6個商業體、承載著60.4萬方商業面積——這是上海商業密度最高的區域，沒有之一。

• 商業能級高：匯聚恒隆、太古、嘉里、金鷹、中信泰富、靜安置業、九百集團等頭部商業地產運營商，港資國企群雄并立的格局形成了特有的良性競爭，共同構建起商圈“奢侈品高地+文化厚度+創新活力”的多元生態。

贏商大數據顯示，截至2026年2月，商圈內項目體量約超71萬㎡，有16家存量商業載體，從超10萬方的興業太古匯到0.6萬方的UX 88，從1990年開業的上海商城到2026年即將亮相的張園東區，這條“千億商圈”的底色，遠比想象的更豐富、更多元。

從不同業態占比情況來看，南京西路商圈零售面積占比57.12%，遠高于均值（41.48%），而餐飲（29.25%）、兒童親子（2.25%）、生活服務（4.34% ）等體驗業態占比均低于均值。這表明，南京西路是一個“目的型消費”商圈，商業邏輯是“坪效優先”，而非“客流優先”，57.12%的零售占比，正是商圈鮮明的身份標識。（說明：由于豫園商圈沒有購物中心和獨立百貨，因此未能列入；開關店數據統計的是2025年底、商圈內建面3萬方及以上的商業體）

從品牌能級來看，南京西路商圈的“頂奢濃度”冠絕上海。贏商大數據顯示，商圈內S級品牌門店達78家，占門店總數的10.7%——這意味著每10家門店中就有1家是全球頂奢品牌，這一比例是八大商圈中最高。在南京西路商圈，“含奢量”不是一句口號，而是實打實的數據。

更值得玩味的是開關店數據：新開店率24.86%，新關店率15.77%，特別是凈開店率+9.09%，在八大商圈中斷層領先位居第一，反映出南京西路商圈的品牌迭代呈現明顯“優勝劣汰”健康態勢，新品牌進入的速度遠高于品牌撤出的速度，這正是其“強勁品牌吸引力”有力的數據佐證。

從全國商圈商業力來看，南京西路商圈位列全國第6、上海第2（僅次于小陸家嘴-張楊路商圈）（2025年贏商股份）。

南京西路商圈商業檔次（9.65）在八大商圈中最高，印證其作為國際頂級奢侈品聚集地的核心地位；商業規模（9.25）同樣位列前茅；商圈人口（6.41）、交通配套（6.80）是八大商圈中得分相對較低，恰恰揭示了南京西路的另一面：不是依靠周邊居住人口取勝，而是靠頂級商業能級虹吸全球高凈值客群。

03.

國際品牌與首發經濟：

重磅首店背后的“靜安樣本”

“路易號”的落地只是南京西路首發經濟的一個縮影。據靜安區官方數據顯示，2023年、2024年南京西路商圈全年引進各類品牌首店236家、234家，排名位居全市商圈前列。

除了數量，還要看首店質量。回看2023-2025年的重磅首店名單，能清晰看到南京西路的品牌迭代軌跡：

2023年，始祖鳥旗艦店落戶靜安寺，戶外熱潮剛剛興起；2024年，錦滄文華廣場一口氣引入OTB集團旗下四大先鋒奢侈品牌，均為旗艦店或首店級別；同年，完成改造的CP靜安引入106家首店，MINISO LAND全球002號店、TWOI Design Lab等新銳品牌扎堆亮相。

到了2025年，除了重磅首店，現象級首展成為新主角。路易威登的“路易號”不僅刷屏社交媒體，更讓興業太古匯前三季度零售額大漲41.9%（*數據來源：太古地產2025年第三季度財報）。首展帶來的不只是流量，更是實打實的銷售轉化。

南京西路為什么能成為“首店收割機”？贏商網分析認為，除了商業歷史底蘊之外，還源于多方合力：

• 頂層設計，政策驅動與制度創新。靜安區是上海較早提出培育首店經濟的城區，早在2014年就設立“品牌建設專項資金”，助力本土品牌成長；在首店落地過程中，比如星巴克臻選店、路易號等，各級力量協同合作，展現了極強的“包容性”；

• 空間載體優勢，有層次豐富的商業空間能夠容納各式品牌，這正是南京西路區別于其他商圈的差異化優勢。恒隆廣場、興業太古匯、靜安嘉里中心等頂奢地標之外，還有知名的吳江路、上海最大的石庫門保護建筑群張園，恒隆接手運營的梅龍鎮廣場，形成了單個商業體各有特色，整體商圈協同化發展的良好態勢；

• 品牌能級的絕對優勢，贏商大數據顯示，南京西路商圈匯聚了LVMH、歷峰、開云三大奢侈品集團，以及歐萊雅等美妝巨頭，從恒隆廣場的奢侈品櫥窗，到巨富長的本土設計工作室，這條不到1.2平方公里的街區，裝下了全球時尚版圖的完整切面。

04.

存量更新與增量入市：

從“金三角”到全域煥新

南京西路商圈的魅力，還在于它永不停止的自我迭代：存量項目持續調改，未來兩年還將新增17.6萬方商業面積（2026年14萬方、2027年3.6萬方），在八大商圈中增量面積僅次于徐家匯商圈，這意味著：

• 頂級商圈的競爭從“存量運營”升級為“存量+增量”雙軌并行

• 新入市項目將倒逼恒隆廣場等標桿項目持續調改

• 品牌方獲得更多選址選擇，商圈議價能力面臨考驗

對運營商而言，存量時代考驗的是運營真功夫，增量時代考驗的是定位精準度。

恒隆廣場：

奢侈品高地的自我進化

作為南京西路的“定海神針”，恒隆廣場始終保持高頻迭代，云集了世界100多個知名奢侈品牌，租戶名單仿如一本“品牌名人錄”，如 Louis Vuitton、Hermès、Chanel、Dior、Cartier、Manolo Blahnik等。

另據恒隆廣場透露，2024年全年引進的新品牌數量接近20家，包括日本知名鞋履品牌NIPPON MADE BY ONITSUKA TIGER中國首店、當代設計師品牌Isabel Marant、Versace和Lanvin以煥新形象升級亮相。

此外，恒隆廣場持續強化“首發經濟”地標屬性，持續引入高規格的首展首秀與獨家活動，如2023年借勢“五五購物節”推出“GAME OF WONDER”活動，攜手VALENTINO、TIFFANY & CO.等國際品牌打造巨型藝術裝置與獨家臻品展；2024年打造Schiaparelli亞洲首秀，在商場內打造限時沉浸式空間 ，引入《悲慘世界》40周年主題展覽全國首展等。

步入2026年，上海恒隆廣場依舊保持著強勁的首發勢頭，老鋪黃金“唐卡藝術”系列全國首展的落地，不僅展示了傳統東方匠韻與國際時尚地標的完美融合，也為靜安區的首發經濟再添重磅注腳 。

與此同時，恒隆廣場三期擴建工程已于2025年6月封頂，將于今年下半年開幕。新增建筑面積約3080平方米，可租賃零售面積增加13%。這一“微更新”將為寸土寸金的核心區增加更多寶貴的商業展示面。

梅龍鎮廣場：

2027年即將煥新亮相

去年12月，恒隆地產與上海九百集團簽約，拿下南京西路1038號（原梅龍鎮廣場）20年，這是近年來南京西路商圈最重磅的交易。其戰略意義不言而喻：拿下梅龍鎮廣場后，恒隆在南京西路商圈總商業體量增至約31萬方。

據悉，梅龍鎮廣場將定位“潮奢高端商業”，打破純重奢模式、布局潮奢與體驗消費；新增約9.6萬方商業面積；預計總投資22億元，恒隆投入不低于5億元用于裝修。據悉，商業部分預計將于2027年初率先開業，辦公、酒店部分計劃在2028年陸續面世。

中信泰富廣場：

存量煥新的“空間+內容”雙驅動樣本

2021年完成商場更新后，中信泰富廣場擁有了更豐富的空間語言：新增14個城市陽臺、屋頂空中花園及2個下沉式廣場，形成內外交融的多元場景，讓商業空間不再局限于“盒子”之內。

2025年正值開業25周年，中信泰富廣場以一場重磅首展為自己慶生——攜手泡泡瑪特推出全國首展“浮云夢嶼”，用潮流文化引爆年輕客流。

公開資料顯示，近年來項目持續加碼品牌能級，引入Kiton上海首家旗艦店、VERSACE等國際頂級奢侈品牌，以及Vivienne Westwood亞洲旗艦店、MCM上海首家旗艦店，SUNTORY Japanese Cuisine & Whisky三得利全球首家旗艦店、杜嘉班納全球首家DG CAFFE等重磅餐飲也先后亮相，形成“奢品+潮流+首店”的復合矩陣。

更值得關注的是，中信泰富廣場積極踐行“商業+”的內容跨界路徑，例如今年1-3月，MCM《搖感馬力》新春限定快閃活動落地，與同期舉辦的「徐悲鴻馬年藝術展」形成IP聯動；近日又攜手久事賽事，引入2026中國大獎賽官方紀念品商店。從潮流IP到藝術展覽，從國際賽事到社群活動，中信泰富廣場用持續的內容更新，激活商圈的另一種可能。

興業太古匯：

南京西路東段崛起

去年路易威登“路易號”首展落地興業太古匯，引爆客流和零售額，這場現象級首展讓業界重新審視東段的商業消費力。

事實上，興業太古匯自亮相以來持續進行調改，不斷提升品牌能級。為迎接路易號落地，項目北廣場提前完成改造，不僅新增直通LG1、地鐵5號口的出入口，也重新打開了原商場二樓北門出入口，利于承接南京西路、吳江路、石門一路的巨大人流。

近兩年，DIOR Beauty、Zimmermann、Balenciaga巴黎世家旗艦店、全球首家 Zegna Caffè、IWC 萬國表全新概念店及全國首家 Harrods Tea Room 等陸續入駐，此外，興業太古匯持續將藝術作為重構商業空間的核心紐帶，“Play Me, I'm Yours”公益鋼琴活動、“Dare To Art”公共藝術季連年上新等，營造商業與藝術融合的特色體驗。

張園東區：

預計2026年中首發亮相

在南京西路商圈的璀璨版圖中，張園是一個極為特別的存在。它始建于1882年，是上海現存規模最大、保存最完整、建筑種類最豐富的石庫門里弄建筑群，曾見證過上海第一盞電燈點亮、第一輛自行車試騎，被譽為“海上第一名園”。

2022年12月，歷經四年保護性修繕的張園西區率先煥新亮相。3萬平方米的石庫門建筑群，定位為“國際頂奢及特色品牌的首展、首秀、首發集聚地”，吸引路易威登旅行家居系列全球首店、法國希思黎之家亞太地區首店、杜嘉班納之家概念店中國首店等紛紛進駐。

正在建設中的東區則承載著更大的想象空間。根據最新規劃，東區首開區將于2026年6月30日亮相，2027年底全面運營。8.8萬平方米的地下空間將徹底解決地鐵2、12、13號線“虛擬換乘”痛點，并引入高端辦公、精品酒店、演藝中心、美術館等多元業態，與西區形成“東靜西鬧、沉浸無界”的互補格局。

寫下這篇稿子的時候，靜安區2025年的成績單已經擺在案頭：社會消費品零售總額增速領跑全市，新增首店238家居全市第一，離境退稅銷售額同比增長60%。

恒隆廣場依然是中國坪效最高的奢侈品殿堂，張園西區的客流里，總有拖著行李箱的外國游客在石庫門前拍照。

但硬幣的另一面同樣清晰。商業競爭從未如此激烈——陸家嘴商圈攜國金中心、前灘太古里持續加碼奢侈品布局，徐家匯商圈憋著27.9萬方的ITC大招蓄勢待發，徐匯濱江、蘇河灣、前灘……每一個新興商圈都在高喊“引進重奢”，南京西路不再是國際品牌的唯一選擇。

如何應對？答案或許藏在靜安區剛發布的“十五五”規劃里。規劃明確，以南京西路世界級地標商圈為引擎，構建“主街引領、后街聯動、全域協同”的高能級消費生態體系，打造全球品牌的“中國首發站”與潮流風尚的“全球發布場”。

未來的南京西路，不是要在存量里內卷，而是要在生態上進化——從“買奢侈品首選地”升級為“感知全球時尚的策源地”。國際品牌的首發首展、中國設計師的孵化成長、文化藝術的持續注入，正在將這個百年商圈編織為一個更立體、更可持續的全球級商業生態。

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