凈利預減超九成！綠城中國2025年業績為何會大幅走低？

受房地產行業深度調整的影響，綠城中國通過讓利的方式去庫存致使毛利收窄，同時資產減值計提大幅壓縮了利潤空間

投資時間網、標點財經研究員 習羽

繼2024年業績大幅下滑之后，綠城中國（03900.HK）預計2025年股東應占利潤或呈現斷崖式下跌。

公司近日發布的盈利警告公告顯示，預計2025年公司股東應占利潤同比下降約95%，至約0.8億元，創公司近十年盈利新低。

綠城中國2025年盈利預警公告

資料來源：公司公告

自2021年下半年以來，我國房地產市場出現明顯調整，供求關系發生重大變化，城鎮化發展已從快速增長期轉入穩定發展期，城市發展模式從大規模增量擴張為主轉向以存量提質增效為主，行業正式進入深度調整周期。

回顧綠城中國近年來的業績走勢可見，其盈利也呈現出明顯下行態勢。

財報數據顯示，公司歸母凈利潤于2021年達到近五年高點32.55億元，此后的2022年就降至25.84億元。2023年利潤略有回升后2024年又大幅下滑至15.96億元，同比降幅達48.4%。時至2025年，公司面臨的盈利壓力又持續增大。

全國房地產開發投資增速情況

數據來源：國家統計局

根據綠城中國盈利預警公告，公司主動推進存量庫存去化、計提資產減值損失，再加上聯營合營企業業績拖累，形成三重壓力疊加的局面，成為導致2025年利潤大幅下降的核心原因。

其中，加速去庫存并采取讓利策略，直接壓低毛利空間，是利潤下滑的核心誘因之一。

據綠城中國2024年業績發布會披露，2024年公司成功完成重難點庫存去化422億元，指標完成率達113%，超額完成年度目標48億元。2025年，公司仍將去庫存作為核心任務。截至2024年年末，公司自投板塊存量項目的未售貨值約為2800億元，2025年可售貨值約2002億元，全年預計達成1250億元的去化目標。

在房地產行業庫存持續高企、銷售形勢低迷的背景下，為加快去庫存進程、搶占市場份額，公司不得不采取適度讓利的銷售策略。價格折讓導致結轉收入毛利率收窄，進而使得2025年度毛利及股東應占利潤均受到顯著影響。數據顯示，2025年上半年，公司毛利約為71.59億元，同比下降21.36%，而這也直接壓縮了利潤空間。

除了去庫存和價格折讓之外，資產減值的計提同樣對公司盈利造成了顯著沖擊。

數據顯示，2024年，綠城中國已計提49.17億元的資產減值撥備及公允價值變動，這主要是由于2021年布局的項目出現了存貨減值和往來款減值。而公司管理層亦在業績溝通會上表示，這些存貨主要集中在2021年獲取的項目，在去化過程中，部分業態的銷售價格出現了折損，公司基于謹慎原則計提了相應的減值。

步入2025年，隨著房地產市場調整持續深化，部分存量項目價值進一步重估，綠城中國繼續根據市場實際情況計提一定金額的資產減值損失。資料顯示，截至2025年上半年，公司已計提資產減值損失19.33億元，其中子公司存貨減值17.17億元、往來款減值2.16億元。

在毛利收縮、資產減值計提的雙重壓力之外，綠城中國合營和聯營企業的業績波動，也成為拖累公司利潤的重要因素。受房地產行業整體下行影響，旗下合營、聯營項目銷售同樣承壓。

根據公告披露，截至2025年年末，綠城集團全年累計取得總合同銷售面積約1208萬平方米，同比下降約14.3%；總合同銷售金額約2519億元，同比下降約9%。

盡管綠城中國在盈利預警公告中指出，公司持續優化債務結構，短期債務占比低于20%，現金與短期債務的比率在2.5倍以上，整體經營平穩且高效。但業內人士認為，當前房地產行業仍處于深度調整周期，多重因素共同壓縮了房地產行業的盈利空間。即便企業財務基本面較為穩健，也難以抵御市場下行以及歷史項目所帶來的利潤壓力，這也是當前優質房企普遍面臨的“風控堅實、盈利承壓”的行業共性難題。