鷹覓眼｜綠城代建風波升級，誰在說謊？

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（來源：鷹覓房研）

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?八年券商從業，持證證券投資咨詢分析師

?十年財經媒體從業，資深記者

2026年，上天帶給綠城的噩運，不知是起點還是終點。

就在最近一周，綠城的壞消息接踵而至：先是2025年交出的成績單堪稱“上市以來最慘”，歸母凈利潤僅0.7億元，同比暴跌95.6%；緊接著，跟隨綠城近30年的行政總裁郭佳峰突然辭任，中交系高管耿忠強匆忙接棒，出任代理行政總裁；而最致命的一擊，來自過去合作伙伴唐山天鴻的實名舉報，質疑綠城通過體外空殼公司輸送利益，造成國有資產流失。

昔日合作伙伴的指控瞬間觸發了市場敏感神經，如今萬科原高管主導的體外資金循環導致公司巨虧的案例，至今仍在輿論風口發酵。綠城的處境，四面楚歌。

當行業洗牌塵埃落定，多數房企都已找到自己的生存坐標，綠城卻在這個春天陷入了多重漩渦，每一件事都像一把鈍刀，反復切割著這家曾經被譽為“地產白月光”企業的體面，也讓市場重新審視——這家背負央企背景、以產品力著稱的房企，到底藏著多少未被揭開的秘密。

●“執著”

唐山天鴻與綠城的糾葛，并非一時興起的發難，而是一場持續四年的拉鋸戰。這場舉報始于2022年，伴隨雙方的司法訴訟一路走來，如今已瀕臨終局。偏偏在這個關鍵檔口，唐山天鴻選擇高調舉報，甩出近16GB的證據鏈，而綠城官方的回應，自始至終只是不帶任何證據的口頭抗議，反復強調對方“惡意中傷”，卻從未正面回應核心質疑。

更耐人尋味的是，舉報材料中直指的關鍵人物耿忠強，在近一年時間內接連被委以重任，直至當下接管綠城的帥印。這讓這起舉報事件，連同綠城的內部管理，都蒙上了一層揮之不去的神秘色彩。

唐山天鴻舉報稱，2019年公司與綠城簽訂項目代建合作協議，最后簽約的公司竟是與綠城毫無關聯的空殼公司沈陽全運村建設有限公司，后者將從綠城轉來的5億資金，以綜合收益率不低于16%的水平借給了項目公司，綠城承諾銷售去化率和銷售額；如今沈陽全運村建設公司索要剩余欠款3.9億，并申請法院凍結了計20億項目資產。由此，唐山天鴻質疑綠城通過體外空殼公司欺詐合同交易，并向外輸送利益，涉及國有資產流失。

撥開這起舉報事件的迷霧，核心疑問之一是沈陽全運村建設有限公司，到底是不是一家與上市公司綠城中國毫無關系的體外公司？這看似簡單的問題，背后卻關乎這場糾紛的整個方向。

答案，藏在綠城過往的年報里。查詢2019年綠城年報不難發現，沈陽全運村建設公司赫然在列，明確標注為綠城的合營公司。公開信息顯示，綠城對該公司直接或間接持股50%。這家公司并非無名之輩，它是“沈陽全運村”項目的開發公司，2019年綠城還曾對其應收賬款計提了3.98億元的減值，足以證明二者關聯之深。

截圖來源于

2019年綠城中國年報

由此可見，在2019年雙方合作簽約時，沈陽全運村建設公司確是綠城體系內的合營公司，絕非“毫無關聯”的第三方。

轉折發生在2021年。從這一年起，沈陽全運村建設公司從綠城年報的合聯營公司名單中消失了。這是否意味著雙方在股權層面完成了切割？而詭異之處在于——2021年，正是綠城對唐山天鴻承諾的項目業績徹底落空的一年。

據唐山天鴻舉報材料稱，2019年簽約時，綠城曾承諾，合作項目唐山桂語江南在2021年底前住宅銷售去化率達90%，銷售總額不低于21.8億元，但到了2021年底實際完成額不足0.94億元，目標完成率不足5%。而就在業績承諾崩塌的這一年，過去作為合營公司的沈陽全運村建設公司從年報上消失了，這種時間上的高度重合，真的是“巧合”嗎？

確定是，雙方矛盾爆發后，綠城的態度傾向于認定沈陽全運村建設公司與自己毫無關聯。

2022年，雙方反目后互相起訴：天鴻在河北起訴綠城地產集團及綠城管理嚴重失職，要求賠償損失；而沈陽全運村建設公司則在遼寧沈陽起訴天鴻，要求其連本帶利償還3.9億元，并查封了項目價值20億元的資產。

在沈陽中院的訴訟中，沈陽全運村建設公司的口徑是——“綠城內部酌定由其作為出借人”。需要注意的是，即便是要對方還債，沈陽全運村建設公司也沒直接承認自己和綠城有任何關系。而在河北高院的上訴中，綠城更是極力否認自己與沈陽全運村建設公司存在任何關聯。

沈陽全運村建設公司明明屬于綠城血脈的公司，為何要頻頻顯示自己是獨立第三方的身份？

結合所有線索，我們或許能勾勒出這起事件的完整脈絡——起初，綠城確實抱著合作代建的初衷與唐山天鴻牽手，簽約主體沈陽全運村建設公司作為其合營公司，也符合正常的合作邏輯。但在項目實際運營中，綠城發現自己無力兌現業績承諾，且可能面臨巨額賠償，于是選擇“抽身出局”——讓沈陽全運村建設公司脫離綠城體系，搖身一變成為“第三方公司”。這樣一來，綠城既能規避項目失敗的責任，又能繼續理所應當地拿回自己的借款和高息。

如今，綠城的“執著”，剛好遞給了唐山天鴻一把刺向自己的利劍，后者指控對方利用第三方空殼公司向外輸送利益。這恰是一個“合適”的時空節點，如今萬科原高管利用體外公司掏空上市公司的事件還在持續發酵。要是時間能夠倒流，想必綠城絕不會選擇這樣一條讓自己如此被動的道路。

綠城一直傾向于撇清自己與沈陽全運村建設公司的關系，但真正的股權關系或許有一些玄機。

要弄清沈陽全運村建設公司當下的真正歸屬，就不能不仔細研究一下香港廣偉集團。公開信息顯示，香港廣偉集團是沈陽全運村建設公司的全資股東。

網傳一份香港廣偉集團的股權結構，顯示其背后是一層又一層的離岸保密架構：廣偉集團100%由香港盈高有限公司持股，而香港盈高則由兩家注冊在英屬維京群島（BVI）的公司各持股50%共同持有，而保密架構讓這兩家BVI公司的最終受益人信息無從知曉。

如果這份網傳信息為真，那么截至到目前，香港廣偉集團或沈陽全運村建設公司的真正歸屬就是一個謎。

從2013年開始，香港廣偉集團就是沈陽全運村建設公司的全資股東，2021年前，后者是綠城的合營公司，也就是說那時綠城直接或間接是香港廣偉集團占比50%的一個股東；而2021年之后，年報顯示沈陽全運村建設公司不再是合營公司了，那么，綠城真的退出了那個保密的離岸架構了嗎？除了綠城，應該沒人能真正清楚。

綠城現在應該騎虎難下。如果綠城只是單純為了在與唐山天鴻的訴訟中贏得勝利，實際并沒有退出離岸架構，現在依然是沈陽全運村建設公司的合營股東，或是小股東，那么綠城對司法所說的就是謊言；如果綠城依然認定沈陽全運村建設公司是獨立第三方公司，那么根據唐山天鴻的舉報材料，或難逃對外輸送利益的指控。

●反噬

上周，綠城交出了一份史上最差的成績單，2025年歸母凈利潤只有0.7億，離虧損僅有一步之遙。這次舉報事件又給這份業績增加了一些注解。

唐山天鴻向有關媒體舉報稱，他們已知的類似利益輸送事件超過40個，涉及金額近1000億元，上市公司利潤損失涉嫌近100億元。

不知唐山天鴻所說是否有夸張的成份，但巧的是，綠城的財務賬面上這兩年正在計提大額信用減值。根據年報信息，這些信用減值大多來自其他應收款。在這次唐山代建案例中，綠城當初給合營公司沈陽全運村建設公司撥款5億元，讓其借給項目公司。在財務處理上，這5億元被計入“其他應收款”。如果判定這5億元沒法收回，公司就只能按比例計提信用減值，直接造成凈利潤的減少。

年報信息顯示，綠城連續兩年進行了大額信用減值，2024年為10億元，2025年增至20億元，較之前年份大幅增加，這也是導致綠城2025年業績大跌的主要原因之一。

在這場舉報事件中，綠城的“資金生意”讓人浮想聯翩。事實上，綠城從未隱瞞過這一業務——每年的年報中，“其他收入”一項里，都會明確列示利息收入來自合作項目的借貸資金利息，2019年年報的表述尤為清晰。

2019年年報

在過去的行業上行期，民營房企活躍且普遍缺少資金，綠城通過合作方式對項目高息借貸，曾經賺得盆滿缽滿。然而，這是一把雙刃劍——在行業上行周期，除了項目收益，利息收入更能錦上添花；在下行周期，項目一旦虧損，可能導致不僅收不到利息，甚至如前所說連收回本金都屬困難，只能計提減值。

如今綠城的合作項目銳減，且合作方全是不差錢的國央企，導致公司利息收入大幅縮水。這一點，在綠城2025年的業績中體現得淋漓盡致。2024年，綠城利息收入仍高達23億元，而2025年驟降至了10億元，對公司整體業績的貼補功能明顯減弱了。

綠城2025年業績有一個特別醒目的特點，在公司合并凈利潤22.86億元中，少數股東損益高達22.15億元，結果歸母凈利潤只有0.7億。

乍一看，似乎是公司賺的大部分錢都被少數股東分走了，但這種解讀有一定的局限。事實上，綠城的少數股東權益占比雖然一直居高不下，但其中很大一部分屬于明股實債。這些年綠城拿地的權益占比一直在提升，項目層面的盈利并非沒有，只是這些盈利，在集團的總盤子里被不斷消耗，最終未能體現在歸母凈利潤中。

好比一個大家族統籌所有小家庭的經濟開支，雖然大部分單個家庭盈利，但把賺到的錢歸集到整個家族后，家族需要應對整體的房屋整修、鋪設水電、安保維護等等消耗性支出，如果這些支出太過龐大，最后整個家族的收益就會變小。

綠城2025年的業績，那些消耗開發盈利的“支出”，正是高達60億的各類資產減值和投資合聯營項目的虧損。當下的綠城，正在經歷成形于狂飆歲月的業務模式的痛苦反噬。

回望地產行業的洗牌歷程，如今活下來的房企，大致分為三種生存狀態：第一種是華潤置地這類，開發與經營業務相互配合，既有優質住宅項目的穩定盈利，又有商業、物業等板塊的持續造血，活得風生水起；第二種是保利這類純粹的地產開發企業，沒有多元化業務的幫襯，在市場的下行周期里走得步步驚心；而第三種，就是綠城這樣，陷在前任留下的爛攤子里左沖右突，一邊要消化歷史遺留的壞賬和糾紛，一邊要在行業困境里尋求突圍。

綠城2025年的業績已是既定事實。2026年春天，新總裁耿忠強的上任，能否帶領綠城迎來自己的春天，現在看仍是未知數。