房企份額壟斷50%+！各價(jià)位段新王崛起，老品牌無(wú)還手之力？

幾乎每個(gè)城市每個(gè)開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始宣導(dǎo)好房子的概念

這個(gè)概念固然沒(méi)錯(cuò)

但是可否想過(guò)，節(jié)奏如此統(tǒng)一概念如此清晰，這背后藏著一個(gè)怎么樣的頂級(jí)陽(yáng)謀

當(dāng)我們梳理清楚這之后發(fā)現(xiàn)

這張藍(lán)圖好像比想象的還要龐大

01

從房地產(chǎn)到好房子，這個(gè)概念似乎就像一條金線

在時(shí)代劃分為兩個(gè)周期

上一個(gè)周期叫讓大家盡量擁有房子，這個(gè)時(shí)代是大家能夠住上好房子

也是伴隨著這條金線，房地產(chǎn)的屬性也從過(guò)去的金融屬性，進(jìn)入到制造業(yè)屬性

這種屬性的改變很多主流的判斷是

房地產(chǎn)圍繞著金融屬性的開(kāi)發(fā)已經(jīng)積蓄了不少的泡沫和風(fēng)險(xiǎn)，如果不轉(zhuǎn)變會(huì)出現(xiàn)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)

這個(gè)論點(diǎn)當(dāng)然沒(méi)錯(cuò)，但是更重要的一個(gè)原因在于

行業(yè)在當(dāng)下的發(fā)展，需要新動(dòng)力

這其實(shí)有點(diǎn)類似現(xiàn)在的汽車市場(chǎng)

當(dāng)油車市場(chǎng)到一定階段趨近于飽和的時(shí)候，激活新模式發(fā)展新能源汽車，可以更好的把市場(chǎng)蛋糕做大做實(shí)

只有徹底的產(chǎn)品形態(tài)的轉(zhuǎn)變，才能夠激活更多的需求

所以現(xiàn)在去看新能源汽車，除了用電和之前不同之外，還有那么多黑科技的融入，這本身就是在持續(xù)表態(tài)新能源汽車和過(guò)往的本質(zhì)性不同

現(xiàn)在的房地產(chǎn)，本質(zhì)上也需要這樣的刺激

只有在產(chǎn)品上和過(guò)去有著清晰的金線，客戶才有可能激活需求

這本質(zhì)上也在說(shuō)明經(jīng)濟(jì)還是需要房地產(chǎn)，只是不太需要以前模式的房地產(chǎn)了

所以從這個(gè)角度理解，行業(yè)也必須催化出新品牌，以及淘汰掉一些老品牌

這種“割裂感”才會(huì)更明顯

所以一定會(huì)有老模式下的面孔會(huì)隕落

比如恒大碧桂園，當(dāng)然也有一些戰(zhàn)略性放棄的老面孔，比如仁恒、香港置地

房地產(chǎn)行業(yè)也需要新能源車?yán)锩娴奈敌±?/p>

所以我們也看到了幾年前的阿那亞的廣而告之，麓湖單品品牌的強(qiáng)勢(shì)，這兩年的嘉佰道的崛起等等

這些點(diǎn)狀現(xiàn)狀的存在和普及，其實(shí)都在給市場(chǎng)釋放充足的信號(hào)：金融模式的房地產(chǎn)已經(jīng)徹底遠(yuǎn)離我們，現(xiàn)在展現(xiàn)在眼前的是制造業(yè)的房地產(chǎn)

經(jīng)濟(jì)需要房地產(chǎn)可以理解

但是產(chǎn)業(yè)端的另一頭客戶層面需要如何調(diào)整

畢竟過(guò)去幾年房?jī)r(jià)的波動(dòng)已經(jīng)重創(chuàng)了客戶信心，買房動(dòng)力不足也是基于大家對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的不確定

所以如果行業(yè)需要激活，這個(gè)信心的載體必須要轉(zhuǎn)移

從過(guò)去的對(duì)于房?jī)r(jià)的信心轉(zhuǎn)移到對(duì)產(chǎn)品的信心

只有所有的購(gòu)買都是基于產(chǎn)品而觸發(fā)，整個(gè)房地產(chǎn)的需求端才會(huì)健康

其實(shí)在頂層視線范圍內(nèi)，房地產(chǎn)依然還是十萬(wàn)億的市場(chǎng)規(guī)模

只是這個(gè)規(guī)模的根基已經(jīng)不能圍繞價(jià)格單體展開(kāi)

所以房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)持續(xù)不斷的給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)：現(xiàn)在的產(chǎn)品會(huì)比以前好很多

好在哪里

變化當(dāng)然在土地段就開(kāi)始顯現(xiàn)

土地開(kāi)始降容；優(yōu)質(zhì)土地開(kāi)始轉(zhuǎn)型住宅；捆綁性政策解除，附加紅利政策開(kāi)始疊加；以及最重要的，土地成本開(kāi)始下降

這些變化一定會(huì)推動(dòng)市場(chǎng)出現(xiàn)耳目一新的產(chǎn)品，一些明顯和以前不一樣的產(chǎn)品

現(xiàn)在上海的風(fēng)貌別墅如此

其他城市的四代宅也是如此

當(dāng)然，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，對(duì)這樣的變化也是心領(lǐng)神會(huì)

除了產(chǎn)品形態(tài)因?yàn)橥恋匕l(fā)生了變化，各種標(biāo)準(zhǔn)也在各種迭代和提升

最明顯的變化就是對(duì)公區(qū)的投入開(kāi)始提升，因?yàn)檫@是差異上個(gè)周期產(chǎn)品最明顯的標(biāo)簽

所以關(guān)于行業(yè)這里藏著兩個(gè)陽(yáng)謀

第一，和剛需時(shí)代的產(chǎn)品不同，就是推動(dòng)客戶購(gòu)買的重要理由

第二，和快周轉(zhuǎn)時(shí)代的企業(yè)不同，就能夠殺出一個(gè)品牌效應(yīng)

所以不論是產(chǎn)品是主打四代宅還是房企要做主動(dòng)現(xiàn)房，這些都是基于對(duì)于行業(yè)思考之后打出來(lái)的明牌

而且堅(jiān)定不移的執(zhí)行是一定能換來(lái)對(duì)應(yīng)效果

所以從邏輯上來(lái)說(shuō)

未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，市面上的一手房和二手房的差距會(huì)越拉越大

不僅一手和二手

新一手房和老一手房的差距也越發(fā)的拉開(kāi)

對(duì)于市場(chǎng)而言，也會(huì)有一個(gè)清晰的新號(hào)：現(xiàn)在的房子和以前真的差別很大

所以某種角度上來(lái)說(shuō)，雖然在規(guī)模和流速上增量市場(chǎng)不會(huì)那么龐大

但是輿論和關(guān)注度上，各個(gè)城市的房地產(chǎn)依然會(huì)以增量為主旋律

為了保持這樣的熱度，以后地塊的體量會(huì)越來(lái)越小

有點(diǎn)類似現(xiàn)在的上海

上海樓市就是每年新盤(pán)數(shù)量非常多，但是每個(gè)盤(pán)套數(shù)就是兩三百套，一次開(kāi)盤(pán)就結(jié)束

這種好處就是單位門檻降低讓更多的參與者可以加入，然后也保持市場(chǎng)一直有熱盤(pán)有熱度

這種狀態(tài)對(duì)于刺激樓市信心回涌還是很有幫助的

不論客戶的信心還是開(kāi)發(fā)商信心都是一次很好的彌補(bǔ)

也是因?yàn)橐欢值镍櫆厦黠@，二手市場(chǎng)會(huì)更加全面的導(dǎo)向渠道經(jīng)紀(jì)

尤其是賣家對(duì)于中介的依賴會(huì)越發(fā)的增強(qiáng)，房源本身的不稀缺以及同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)意味著更加需要美化和流量的推薦

整個(gè)二手房市場(chǎng)極有可能在一線城市率先出現(xiàn)雙邊經(jīng)紀(jì)

鏈家馬上就要對(duì)外宣布選邊站了，未來(lái)一套房子的斡旋很有可能在經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)人之間磋商完成

當(dāng)然這也是市場(chǎng)化的方向

不過(guò)我倒是不認(rèn)同很多人認(rèn)為整體的中介費(fèi)會(huì)上漲的判斷

不過(guò)我認(rèn)為整體的方向應(yīng)該是買家中介費(fèi)下降，賣家中介費(fèi)達(dá)成共識(shí)并且上漲，整體的中介費(fèi)趨同的模式下推進(jìn)行業(yè)變化

04

回到一手房市場(chǎng)，伴隨著好房子概念下核心地塊以及優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品越來(lái)越多的進(jìn)入市場(chǎng)，房?jī)r(jià)邏輯也開(kāi)始產(chǎn)生了變化

未來(lái)一手房的房?jī)r(jià)規(guī)則就是

貴可以，但是必須要有貴的道理

因?yàn)楸举|(zhì)上一手房的流動(dòng)性就是置換邏輯

賣掉便宜的二手房加一點(diǎn)錢然后買好的一手房，這個(gè)鏈條的最后一個(gè)環(huán)節(jié)就是市場(chǎng)需要豪宅

讓有錢人能夠積極入場(chǎng)

所以此時(shí)也需要“貴房?jī)r(jià)”的產(chǎn)品，某種程度上這也是市場(chǎng)上很長(zhǎng)一段時(shí)間的供求結(jié)構(gòu)的缺失

點(diǎn)狀的豪宅市場(chǎng)的回暖也是結(jié)構(gòu)性回暖產(chǎn)生的結(jié)果

然后另一些的房?jī)r(jià)

便宜的可以，但是必須要有底線

對(duì)于現(xiàn)在開(kāi)發(fā)剛需和改善，已經(jīng)不能簡(jiǎn)單的依靠性價(jià)比取勝了

在同等價(jià)位上也要做到產(chǎn)品公道

因?yàn)楹苤匾稽c(diǎn)，就是當(dāng)下城市的房?jī)r(jià)也開(kāi)始分化為各個(gè)梯隊(duì)陣營(yíng)，要在同一梯隊(duì)中取得城市就必須要做到區(qū)域范圍內(nèi)的最好

毫無(wú)疑問(wèn)，房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)會(huì)出新王

但是這樣的新王會(huì)在每個(gè)階段范圍內(nèi)都會(huì)出現(xiàn)王，就像如今的新能源汽車一樣

10萬(wàn)以下，10-20萬(wàn)，20萬(wàn)-30萬(wàn)，30萬(wàn)以上不同價(jià)格段都會(huì)有一個(gè)強(qiáng)勢(shì)領(lǐng)導(dǎo)者和挑戰(zhàn)者

這二者壟斷每個(gè)總價(jià)段50%以上的份額

房地產(chǎn)也會(huì)如此

塔尖、豪宅、改善、剛改、剛需，這些范圍內(nèi)未來(lái)都會(huì)出現(xiàn)新王，也會(huì)出現(xiàn)挑戰(zhàn)者

這構(gòu)成了未來(lái)樓市20年主要的競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)力

是的

這個(gè)競(jìng)爭(zhēng)力就叫由產(chǎn)品帶動(dòng)營(yíng)銷，由客戶帶動(dòng)客戶，再由品質(zhì)降低費(fèi)效

這股力量會(huì)和二手房的渠道模式分庭抗禮很多年

當(dāng)然最后可能刺刀見(jiàn)紅交匯的就是弱地段區(qū)域的新房開(kāi)發(fā)

這些區(qū)域到底是品質(zhì)為王還是渠道優(yōu)先，現(xiàn)在我還不知道答案

可能還需要一年才會(huì)有分水嶺