新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)必然人為大幅推高房?jī)r(jià)

自然資源部38號(hào)文規(guī)定，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)直接卡死了住房供給，改變了供需結(jié)構(gòu)，最終必然人為大幅推高房?jī)r(jià)

文\丁彥皓-可信財(cái)商

一、新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，直接人為喊停房地產(chǎn)供給，改變供需失衡，最終人為推高房?jī)r(jià)

3月11日，自然資源部、國(guó)家林業(yè)和草原局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好自然資源要素保障的通知》（自然資發(fā)〔2026〕38號(hào)）的第十條規(guī)定，新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)，直接人為喊停房地產(chǎn)供給，改變供需失衡，最終人為推高房?jī)r(jià)

各省（區(qū)、市）要建立健全新增建設(shè)用地與存量建設(shè)用地盤活掛鉤機(jī)制，年度新增城鄉(xiāng)建設(shè)用地原則上不得超過(guò)盤活存量土地面積

經(jīng)地方人民政府依法批準(zhǔn)，但實(shí)際未使用的建設(shè)用地，可由原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)撤回用地批準(zhǔn)文件，涉及的占補(bǔ)平衡指標(biāo)仍然有效

對(duì)實(shí)現(xiàn)“一張圖”聯(lián)網(wǎng)的省（區(qū)、市），實(shí)施建設(shè)用地規(guī)模規(guī)劃期總量管控機(jī)制，由省級(jí)人民政府統(tǒng)籌使用“十五五”新增建設(shè)用地指標(biāo)

從省級(jí)層面把控建設(shè)用地總規(guī)模，將限制建設(shè)用地?zé)o序擴(kuò)張，也將對(duì)房地產(chǎn)用地產(chǎn)生間接約束，同時(shí)增加了省內(nèi)建設(shè)用地的統(tǒng)籌調(diào)節(jié)靈活度，有利于保障更為迫切的建設(shè)用地需求

要求新增建設(shè)用地規(guī)模不能比盤活存量土地（如閑置、低效、批而未用的土地等）規(guī)模多，推動(dòng)地方優(yōu)先利用存量建設(shè)用地，有利于推動(dòng)建設(shè)用地節(jié)約集約利用

二、供給卡死，大規(guī)模釋放各類需求與強(qiáng)力金融支持的最終結(jié)局就是核心城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)會(huì)急速上漲

本次政策導(dǎo)向較為鮮明，新增建設(shè)用地指標(biāo)向盤活存量?jī)A斜，用增量倒逼存量低效用地盤活利用，推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展

預(yù)計(jì)未來(lái)房地產(chǎn)開發(fā)用地新增供給受限，住房需求的滿足將更依賴存量盤活，在供給大幅降低，但是各類需求被釋放的背景下所出現(xiàn)的唯一結(jié)局就是人為推高房?jī)r(jià)，成為中國(guó)房地產(chǎn)人為推高房?jī)r(jià)的核彈級(jí)政策

2026年的政府工作報(bào)告關(guān)于房地產(chǎn)的表述是因城施策控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給，探索多渠道盤活存量商品房，鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房重點(diǎn)用于保障性住房等

顯然自然資源部的38號(hào)文所規(guī)定的新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)是貫徹政府工作報(bào)告中的“控增量”、“去庫(kù)存”以及“盤活存量商品房”定性

現(xiàn)在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的一切政策導(dǎo)向都是全力釋放各類潛在需求與提供金融支持，讓地方政府全力人為推高房?jī)r(jià)、收儲(chǔ)、拆遷與去庫(kù)存

供給卡死，大規(guī)模釋放各類需求與強(qiáng)力金融支持的最終結(jié)局就是核心城市的房?jī)r(jià)與地價(jià)會(huì)急速上漲

一旦房?jī)r(jià)上漲形成賺錢效應(yīng)，各類觀望資本必然會(huì)大規(guī)模進(jìn)入，急速推高房?jī)r(jià)，盤活存量，去庫(kù)存，化解開發(fā)商前期積累的巨額債務(wù)，也讓有限的土地供給獲取更多的土地財(cái)政，夯實(shí)地方政府的財(cái)政收入與化解地方政府的債務(wù)

目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)急速解決的問(wèn)題表面看是去庫(kù)存，但是本質(zhì)是盤活存量，高效利用有限的土地資源與高價(jià)賣地，通過(guò)土地財(cái)政回籠社會(huì)資本

但是前提是人為拉高房?jī)r(jià)，形成賺錢效應(yīng)，讓社會(huì)居民存款蜂擁而入，高位接盤地方政府與開發(fā)商前期所積累的巨額債務(wù)，出清以往發(fā)展的積弊，為未來(lái)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展掃清障礙

三、人為拉高房?jī)r(jià)，形成賺錢效應(yīng)，一旦行情逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)情緒由悲觀演變?yōu)榉e極，各類潛在需求自然會(huì)蜂擁而入

通常存量土地主要分為三類，即

1、 審批了，但是暫時(shí)沒(méi)有供應(yīng)或者流拍的土地，自然資源部的38號(hào)文規(guī)定，這類土地由原批準(zhǔn)用地機(jī)關(guān)直接撤回用地批準(zhǔn)文件

2、 土地拍賣成交，但是超過(guò)一年未開工，或者開工了，但是無(wú)力繼續(xù)建設(shè)的土地，標(biāo)準(zhǔn)是開工建設(shè)用地不足1/3或者投入資金不足25%，這種地一般在暴雷的開發(fā)商或城投的手中

3、 低效用地，主要指城中村與舊廠礦

其實(shí)，解決土地拍賣成交，但是超過(guò)一年未開工，或者開工了，但是無(wú)力繼續(xù)建設(shè)的土地以及低效用地關(guān)鍵是讓其滿足各類潛在住房需求，實(shí)現(xiàn)資源的盤活與去庫(kù)存

但是在房地產(chǎn)低迷期，各路資本都在觀望，不敢下場(chǎng)，基于此，必須人為拉高房?jī)r(jià)，形成賺錢效應(yīng)，一旦行情逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)情緒由悲觀演變?yōu)榉e極，各類潛在需求自然會(huì)蜂擁而入

而政府在這一過(guò)程中主要會(huì)從四點(diǎn)入手，即

1、 取消限購(gòu)、限貸以及限離等遏制需求的政策，釋放各類潛在住房需求

2、 降低首付、貸款利率以及提高公積金貸款額度等方式實(shí)施金融支持

3、 降低，甚至取消各類稅費(fèi)，降低交易成本

4、 卡死土地供給，降低供給，改變供需結(jié)構(gòu)

現(xiàn)在擺在政府面前的關(guān)鍵是必須盡快人為拉高房?jī)r(jià)，形成賺錢效應(yīng)，改善社會(huì)預(yù)期與逆轉(zhuǎn)市場(chǎng)情緒

四、一直以來(lái)地方政府拉高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵措施就是卡死土地供給，人為制造供不應(yīng)求

目前解決中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵利好有二，即

1、 城市化與大城市化導(dǎo)致依然有大量的新增與改善型需求未被滿足

2、 中國(guó)居民社會(huì)存款高達(dá)170萬(wàn)億

自然資源部的38號(hào)文規(guī)定新增建設(shè)用地規(guī)模不能比盤活存量土地（如閑置、低效、批而未用的土地等）規(guī)模多

這就意味著將土地財(cái)政與盤活存量高度綁定，地方政府要想通過(guò)土地財(cái)政緩解財(cái)政壓力，必須首先盤活存量土地，斷然不能在存量閑置的前提下，繼續(xù)出售新增土地，造成土地的嚴(yán)重浪費(fèi)

其實(shí)，為了獲取土地財(cái)政收入，地方政府通常會(huì)持續(xù)無(wú)底線的增量供給突襲，無(wú)形中遏制了房?jī)r(jià)的上漲

但是一直以來(lái)地方政府拉高房?jī)r(jià)的關(guān)鍵措施就是卡死土地供給，人為制造供不應(yīng)求，而這次這一拉高房?jī)r(jià)的措施從曾經(jīng)的潛規(guī)則上升至國(guó)家政策層面最終會(huì)實(shí)現(xiàn)三大結(jié)果，即

1、 前期的閑置土地被盤活

2、 城市更新讓存量房產(chǎn)的基本面大幅提升

3、 卡死土地供給，改變供需失衡，最終人為推高房?jī)r(jià)

其實(shí)，這一輪禁止新增建設(shè)用地用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)的目的有二，即

1、 改變供需結(jié)構(gòu)，人為遏制供給，推高房?jī)r(jià)，盤活存量

2、 高價(jià)賣地，將社會(huì)財(cái)富收歸地方政府

五、自然資源部的38號(hào)文所規(guī)定的新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與重拾土地財(cái)政具有核彈效應(yīng)

目前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)“結(jié)構(gòu)化”的特征，諸多地區(qū)因房地產(chǎn)基本面持續(xù)走衰導(dǎo)致土地財(cái)政徹底歸零，而只有房地產(chǎn)基本面在持續(xù)提升的地區(qū)才具備土地財(cái)政回籠社會(huì)資本的實(shí)力

決定房地產(chǎn)基本面的因素有三，即

1、 所在地區(qū)的產(chǎn)業(yè)附加值

2、 人口、資本與高附加值產(chǎn)業(yè)的凈流入

3、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

由此得知，上海與深圳一帶等極少數(shù)地區(qū)符合房地產(chǎn)基本面持續(xù)穩(wěn)步大幅提升這一條件，其他地區(qū)由于房地產(chǎn)的基本面大幅走衰，更多是盤活存量，根本談不上通過(guò)土地財(cái)政回籠社會(huì)資本一說(shuō)

而土地財(cái)政對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展更多具有正面效應(yīng)，地方政府通過(guò)土地財(cái)政回籠的社會(huì)資本可以借此扶持高科技產(chǎn)業(yè)、完善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及提升社會(huì)福利

持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)擴(kuò)張社會(huì)資產(chǎn)負(fù)債表與激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，提升了當(dāng)?shù)鼐用竦馁Y產(chǎn)性收入與解決就業(yè)，最終共同推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展

中國(guó)經(jīng)濟(jì)就是基于房地產(chǎn)所構(gòu)建起來(lái)的，不僅僅是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，更重要的是地方政府通過(guò)土地財(cái)政收歸社會(huì)財(cái)富，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，而這一制度優(yōu)勢(shì)是印度、美國(guó)等根本不具備的，也無(wú)形中提升了中國(guó)與其全球博弈的競(jìng)爭(zhēng)力

但是國(guó)內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)呈現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)化”的特征，讓其持續(xù)游離在支柱產(chǎn)業(yè)與牛鬼蛇神之間，認(rèn)知漂移導(dǎo)致資源浪費(fèi)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展受困

顯然這次又要重拾房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)屬性，但是在結(jié)構(gòu)化與行業(yè)休克的大背景下，要想激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，還需矯枉過(guò)正與響鼓需要重錘之策，顯然自然資源部的38號(hào)文所規(guī)定的新增建設(shè)用地原則上不用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)激活房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈與重拾土地財(cái)政具有核彈效應(yīng)

房地產(chǎn)的2008時(shí)刻再次到來(lái)，錯(cuò)過(guò)2008年，不能再錯(cuò)過(guò)2025年

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作者簡(jiǎn)介：

丁彥皓 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、應(yīng)用經(jīng)濟(jì)學(xué)（投資學(xué)）博士后，專注資本市場(chǎng)，聚焦權(quán)益投資、資本運(yùn)作、大宗期貨、期權(quán)以及宏觀經(jīng)濟(jì)等領(lǐng)域的研究與投資，關(guān)注國(guó)際關(guān)系、歷史、哲學(xué)與宗教