珠金琶好地將“告罄”！高端豪宅迎結(jié)構(gòu)性上漲

最近一系列爆點(diǎn)，讓越來越多人感受到廣州發(fā)展決心。

從幾年前開拓新區(qū)，到今年重點(diǎn)提升市區(qū)存量空間，發(fā)展模式經(jīng)歷深刻轉(zhuǎn)型。

特別是以珠金琶為核心，將招商引資放在優(yōu)先級(jí)，迎來新一輪爆發(fā)式紅利。

有業(yè)內(nèi)朋友關(guān)心，CBD這輪行情，還會(huì)冒出新宅地嗎？對(duì)樓市有什么影響？

這是好問題，樓市君先說結(jié)論——珠金琶好宅地不多了，高端豪宅會(huì)率先迎來結(jié)構(gòu)性上漲。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

壹

我們仔細(xì)盤了下，未來“珠金琶”可供開發(fā)的涉宅地約9宗。

數(shù)量看似不少，但實(shí)際上，真正地段核心、資源濃度高的好宅地可不多。

除了珠城宅地0供應(yīng)，金融城、琶洲好宅地一個(gè)巴掌都數(shù)得過來，未來幾年里真正好宅地將很快“告罄”。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

先來看金融城，作為天河今年推介的“大地主”，一口氣端出16宗地塊。

其中，13宗為產(chǎn)業(yè)用地，涉宅地只有3宗，即東區(qū)省石油地塊（AT101815）、起步區(qū)007-1地塊和007-2地塊。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

從地塊素質(zhì)來看，最能打的是省石油地塊。

這宗地塊體量“小而精”，降低房企前期開發(fā)成本，城市資源更是上乘之選。

一線望江無遮擋，是金融城東區(qū)罕有的江景宅地，隔壁即廣州鵬瑞1號(hào)、合景臻溋名鑄等頂豪，房?jī)r(jià)高達(dá)15-20萬+/平。

周邊集聚酷狗音樂、澳門國(guó)際銀行等產(chǎn)業(yè)總部，金融城廣場(chǎng)也將在今年開業(yè)。

前陣子這里還傳出將引入五星級(jí)酒店。只要地價(jià)合適，廣州可能會(huì)再上演搶地大戲。

｜天河土地推介手冊(cè)實(shí)拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

至于起步區(qū)007-1、007-2地塊，相信很多人并不陌生。去年007地塊曾因故終止出讓，后來拆解為這兩宗地塊，整體優(yōu)劣勢(shì)較明顯。

優(yōu)勢(shì)在于金融城起步區(qū)，產(chǎn)業(yè)集中、近地鐵、高層能望江，沿著黃埔大道和車陂路隧道去珠城、琶洲都很方便。

短板在于兩宗地塊分散，密度高，在廣州主城“降三高”（降容積率、降密度、降樓層）背景下，基礎(chǔ)素質(zhì)沒占太大優(yōu)勢(shì)。

同時(shí)核心配套不夠聚集，教育可能還將依賴隔壁珠實(shí)金融城項(xiàng)目配建的學(xué)校。

｜天河土地推介手冊(cè)實(shí)拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

可以說，金融城好宅地的確不多了，官方把最漂亮的“沿江席位”，大多留給金融產(chǎn)業(yè)和企業(yè)總部。

尤其是起步區(qū)AT090927地塊，規(guī)劃打造高度約450米的產(chǎn)業(yè)地標(biāo)。

對(duì)于金融城開發(fā)，官方目的很明顯，產(chǎn)業(yè)能級(jí)是第一位，將通過供地加快完善起步區(qū)和東區(qū)發(fā)展版圖。

3宗涉宅地的出現(xiàn)，加上今年將入市的珠實(shí)金融城超100億大盤，更多是服務(wù)高端人群居住需求而來，解決金融城長(zhǎng)期職住失衡的問題。

｜天河土地推介手冊(cè)實(shí)拍圖

| 廣州樓市發(fā)布 攝

再來聊聊 琶洲， 發(fā)展邏輯和前者稍有不同，但嚴(yán)控宅地的本質(zhì)是一樣。

很多粉絲關(guān)心，此前供地藍(lán)皮書透露琶洲6宗新增宅地， 分布在琶洲中二區(qū)、東區(qū)和南區(qū)， 會(huì)不會(huì)帶來沖擊？

這方面可以放心，我們向知情人士打聽到：今年琶洲暫無宅地出讓計(jì)劃。

即便以后有，對(duì)琶洲核心資產(chǎn)價(jià)值也難有大影響，個(gè)別靚地甚至有抬升作用。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

展開來看，6宗新宅地中，呼聲最高的是琶洲中二區(qū)AH041122宅地。

它有另一個(gè)身份——“琶洲之眼”首宗宅地，占地約2萬方，規(guī)劃總建面約8.3萬方，容積率4.0，也屬于“小而精”純宅地。

特別是一線江景的地緣優(yōu)勢(shì)，隔壁即保利天幕廣場(chǎng)、抖音華南總部等地標(biāo)，在琶洲豪宅市場(chǎng)有足夠優(yōu)勢(shì)，大概率會(huì)被實(shí)力房企視為“拿地目標(biāo)”。

不過，這宗地需要由東圍村收儲(chǔ)轉(zhuǎn)化而來，目前處于前期階段，短期不會(huì)上架。

| “琶洲之眼”片區(qū)規(guī)劃示意圖

| 圖源：廣州海珠發(fā)布

其他5宗涉宅地，優(yōu)勢(shì)和短板都比較顯著。

比如東區(qū)705、724兩宗地塊，雖有一線江景，但處于琶洲邊緣——位于東區(qū)新洲村、黃埔村內(nèi)，城市界面提升需要一定時(shí)間。

| 圖源：廣州供地藍(lán)皮書

琶洲南“三姐妹”地塊，就在保利天奕東側(cè)，容積率都在3.5-4.0，密度比天奕（容積率2.5）高出不少。

這3宗地商住混合、相對(duì)分散，很難像天奕做到連片開發(fā)，未來居住純粹度也略打折扣。

總的來說，珠金琶核心可供開發(fā)的好宅地已是屈指可數(shù)，不會(huì)撼動(dòng)在售高端盤的市場(chǎng)地位。

這種土地價(jià)值覺醒與供求端的矛盾，正是推動(dòng)CBD高端盤迎來結(jié)構(gòu)性上漲的底層邏輯。

貳

形勢(shì)比人強(qiáng)，這種趨勢(shì)不是說說而已。

就在前幾天，全國(guó)兩會(huì)定調(diào)房地產(chǎn)大方針，要求控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給。
在此政策導(dǎo)向下，廣州以珠金琶為代表的核心板塊，未來供應(yīng)不會(huì)追求數(shù)量，而是看重“以質(zhì)取勝”，高端資產(chǎn)的含金量會(huì)越來越高。

| 圖源：財(cái)聯(lián)社

好比珠江新城，自馬場(chǎng)土拍刷新廣州樓面價(jià)TOP1后，城市價(jià)值水漲船高，宅地供應(yīng)也正式劃上句號(hào)。

但記住，這是珠城宅地供應(yīng)的終結(jié)，也是珠城對(duì)齊世界一線CBD的開始。

時(shí)代紅利，就落在稀缺的珠城新房上。

包括凱旋新世界·廣粵觀邸、保利玥璽灣、保利天曜、保利華創(chuàng)·都薈天珺等，以及3個(gè)全新項(xiàng)目。

｜廣州樓市發(fā)布 制圖

越秀馬場(chǎng)項(xiàng)目不用多說，73萬超級(jí)綜合體引進(jìn)SKP，大家都很熟悉了。

另外兩個(gè)也大有來頭，一是保利冼村項(xiàng)目，主打高端住宅、創(chuàng)新商業(yè)等多業(yè)態(tài)于一身的璀璨城市綜合體，最快年內(nèi)會(huì)入市。

當(dāng)前，項(xiàng)目已在招兵買馬，面向中心區(qū)豪宅資產(chǎn)匹配師，要求3千萬級(jí)豪宅銷售業(yè)績(jī)前三，無疑是珠城又一座封面作品。

｜冼村舊改航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

二是馬場(chǎng)東側(cè)的新城市·領(lǐng)秀，日前新城市集團(tuán)官微宣布項(xiàng)目將在今年啟動(dòng)，是集團(tuán)布局廣州第二座"領(lǐng)"字系產(chǎn)品。

項(xiàng)目就在馬場(chǎng)一路之隔，近距離享受高端配套紅利，且臨近5號(hào)線潭村站，西望珠江公園，綜合素質(zhì)不錯(cuò)。

但據(jù)樓市君了解，目前項(xiàng)目正在推進(jìn)調(diào)規(guī)，今年或許不會(huì)入市。

｜項(xiàng)目位置示意圖

按照早期規(guī)劃，項(xiàng)目由漢森伯盛操刀設(shè)計(jì)，將打造超高層項(xiàng)目，涵蓋住宅、商業(yè)等業(yè)態(tài)，未來將有哪些新調(diào)整，我們保持密切關(guān)注。

毫無疑問，對(duì)全國(guó)富人而言，這兩年將是一次重倉(cāng)珠城新房的罕見機(jī)會(huì)。

｜項(xiàng)目效果示意圖

｜圖源：新城市集團(tuán)官微

金融城方面，“事業(yè)版圖”日益完善，已集聚17家金融總部，29棟甲級(jí)寫字樓全面投用，含“金”量還在蹭蹭上漲。

今年，金融城將加快約20棟商務(wù)樓宇落地，虹吸更多高端人群和資金的涌入。

隨著金融城進(jìn)階加速，像廣州鵬瑞1號(hào)、合景臻溋名鑄及即將入市的珠實(shí)金融城項(xiàng)目等稀缺產(chǎn)品，有望率先獲得資產(chǎn)價(jià)值反哺。

｜金融城實(shí)拍

｜廣州樓市發(fā)布 攝

至于風(fēng)華正茂的琶洲，在政府報(bào)告中被多次提名，發(fā)展重心在于總部經(jīng)濟(jì)成型的西區(qū)、兌現(xiàn)加速的南區(qū)。

像頂豪華樾、琶洲南TOD、保利天奕等，不但地段好，又做到高確定性的兌現(xiàn)速度，自然是首批“摘果子”的受益者。

｜官方多次提及琶洲

| 廣州樓市發(fā)布 制圖

叁

有意思的是，當(dāng)城市加速變革，嗅覺敏銳的富人，已經(jīng)提前行動(dòng)。

今年以來，珠金琶豪宅盤成交愈加活躍，市場(chǎng)買入情緒持續(xù)走高。

比如凱旋新世界，1月至今有老業(yè)主、珠城置換客在項(xiàng)目買入約277方豪宅。

保利玥璽灣，前幾天成交一套建面約670平戶型，總價(jià)約1.87億，折合單價(jià)約28萬/平。

保利天奕春節(jié)后返工10天內(nèi)，成交已破20套，相當(dāng)于日均賣出2套。

｜圖源：財(cái)聯(lián)社

這些現(xiàn)象集中說明了兩個(gè)問題：

一是資金正加速向核心CBD集中，向產(chǎn)業(yè)密集的地方匯聚。

除了看好城市發(fā)展，背后還離不開資產(chǎn)避險(xiǎn)心理的真實(shí)反應(yīng)。

尤其最近幾年，全球格局、經(jīng)濟(jì)、股市的不確定性，讓很多熱錢開始尋找更優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)壓艙石。

而珠金琶CBD，隨著產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的壯大和地段的不可復(fù)制性，很自然的就被盯上。

當(dāng)大量資金涌入，推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的通脹自然是水到渠成。

| 廣州“珠金琶”航拍

| 廣州樓市發(fā)布 攝

二是珠金琶豪宅量?jī)r(jià)反彈，也是樓市整體復(fù)蘇信號(hào)。

作為市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)，豪宅很大程度上反映了樓市信心和交易情緒的高低。

而自去年以來，廣州從土地端到二手市場(chǎng)，體感都有明顯升溫。

比如馬場(chǎng)236億成交，珠城二手房業(yè)主反價(jià)，都在說明市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)已經(jīng)到了。

市場(chǎng)信心一旦全面回歸，對(duì)于整個(gè)廣州樓市，將會(huì)是標(biāo)志性轉(zhuǎn)折。

那些之前就被市場(chǎng)瘋搶的CBD豪宅資產(chǎn)，熱度將進(jìn)一步被推高。