北京買房：理清思路，購房建議1812

北京章哥，房地產從業20年，通曉業內門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

一

Q:

討論個是否留京+買房的問題：本人80后40歲，在北京打拼15年了，但至今沒買房，主要是因為落戶無望，至少是孩子高考前無望。孩子13歲，在朝陽陳經綸**分校上初二，所以今年必須做出抉擇了，到底是否繼續留在北京讀書？如果留下，那就只能上職高技校或民辦高中，但如果回老家，那以我家孩子的性格是不可能在沒有父母督促的情況下學習好的。

所以我們現在就很茫然，不知道是應該留在北京還是索性全回老家。留在北京就要買房了，想買在通州或亦莊，有加分功能就用上。而不留北京就不買了，但又不知是否應該先買下給孩子留著。

今天想問您：您常說北京有可能放寬落戶政策，有沒有新消息？我們應該做何準備？

Ps：預算300-400萬左右，150-200萬首付，其余看情況貸款。

Ps：我家孩子在陳經綸*校的成績還不錯，班里前三名吧，老師私下說如果在京中考有可能考本校高中。但如果回老家就未必了，沒人監督不行，所以我們才要做出抉擇，是否為了孩子而全都回老家。

Ps：我所在單位的性質辦不了工作居住證，想辦只能是找代辦的，據說*萬起，而我們只是為了上學而已，成本太高了。而且就算辦了工作居住證也不能在北京高考，還是卡在戶口問題上。

Ps：說實話，北京的教育水平確實很高，即便是朝陽我們上的這種中等校，放到我們老家也肯定是重點。以我家孩子的成績雖然不錯，但老師坦言說放到海淀就是中等水平，但在老家已經吊打重點校同年級的親戚孩子了，尤其是英語和數學，北京的教育資源（校內校外）強的不是一星半點兒，所以才很可惜。

A：

1、您預算是多少啊？是全款還是貸款？我建議是如果預算高那就買，除非是有其他更穩妥+高息的理財渠道，否則回老家按常規是不用花太多錢買房的吧？

預算不太高就無所謂了，在哪兒工作生活就在哪兒買，繼續留京就在北京買，回老家就在老家買。兒孫自有兒孫福，孩子的房子到時候再說吧。

2、我沒明白，為什么孩子回老家讀書，您全家都要跟著回去啊？父母監督也不必都在身邊看著吧，其中一個回去，或者是用攝像頭監督不行嗎？

都回老家那工作與收入怎么辦？還能有在北京的收入嗎？如果不影響收入那就回去唄，也就沒必要跟房子較勁了，生活壓力肯定小的多。

3、另外不是說非京籍孩子在北京就不能上普高，“九類人”是可以的，其中最常規的就是辦個“工作居住證”。雖然也不能高考，但畢竟是可以上公立普高的，為辦戶口留出了時間。這您應該知道吧？為什么不辦呢？

既然覺得不值那就沒什么辦法了，只能是私立或國際部了。否則就是職高，但一般是不建議的，無論是否京籍。

4、我沒說過北京會放寬落戶，常說的是“如果放寬落戶或在京高考，那對學區房來說就是價格支撐”。但其實在我看來，北京既然是仍然堅持嚴控人口，那就不太可能放寬政策。所以我說這話就是個托詞，沒什么實際意義。

做什么準備我也不知道，我連積分落戶都不熟，其他的就更幫不上忙了。要不您還是問問懂行的吧，比如那些幫助落戶的機構，他們應該知道的更多。

僅供參考。

二

Q:

我跟先生以及家人在春節期間討論了，決定還是買北京房子吧，要不近期的各種信息都在唱漲，太讓人焦慮了。

但我們的難題是必須賣掉老家的兩套房，娘家婆家各一套，當時是一起買的同一個小區，都是兩居室精裝修，現在理論上價值各60萬。難點不是因為賠錢，我們買的早沒有賠，但我們這里的樓市非常怪，房價竟然直直的橫盤兩年了。

我們托關系查了過戶記錄，至少一年半的時間里，我們小區以買賣過戶只成交了四套，但掛牌要賣房的有15套，但都是賣不掉也不降價。我問中介了，如果我們主動降兩萬會怎樣？中介回答說沒有用，因為根本沒人來看房，來看房的也不是想買，而是拿我們小區當參考。

所以我們就愁在這點了，如果不賣掉這兩套房，我們就只有100余萬的首付，能買到的就是占坑房沒有意義。可又擔心幾個月賣不掉的話北京房價猛然上漲，愁死人了。

A：

1、這我好像幫不上什么忙吧？也就是試著緩解一下您家的焦慮而已。反正北京到目前為止的房價還沒有明顯上漲，一直橫盤，只是成交量同比有所增加而已。

而且就算是從價格來說有所上漲，也未必是真的漲價。在大多數行情初期，都是低價房源成交量大，剩下了價格高+不接受砍價的，那從掛牌價來說就顯的上漲了，但看成交價其實沒什么變化。

2、甚至在我看來，您家這小區或許也是這種情況。之所以看房的人少，大概率就是您這小區檔次高+價格高。而這幾年經濟不好，連大城市都凈是哭窮的，中小城市買房改善的就或許更少了唄，所以才沒什么人來買房。

3、總之沒必要太焦慮，這春節剛剛過完，北京根本沒什么行情，何必自己嚇唬自己呢。網上唱漲的或是有目的，或是有任務，少看不就得了。

僅供參考。

三

Q:

我是北京戶口，老婆孩子還沒辦，孩子明年上學，現在在通州租房，兩居每月4000左右（含中介費）。按現在的入學政策，我們是不是需要服從調劑？在不買房的情況下有沒有其他辦法？如果買房，我們想買東城的，100萬首付有可能嗎？學區好點的，能夠住就行。

另外還有幾個問題：1.房價還會降嗎？別剛買完了就降。2.到市里上學花費多大，比通州如何？3.孩子在落戶之前能保證學校嗎？4.老破小能買嗎？

A：

1、您這問題我有些不理解似的，您是北京哪個區的戶口？孩子為什么不是京戶？是跟孩子母親來結婚的嗎？

或者簡單說吧，現在都是多校派位，不管是否有房，遇到被調劑的情況就只能服從。但這也分學校，熱門校才被調劑呢，學位寬松的就大概率就近入學了。

2、不買房那就找關系唄，這就看自己的人脈了，或許還得花點兒錢呢。

3、東城100萬首付，那能支持多少月供啊？或者說理論上有可能買房，北京首套房最低首付比例20%，貸點兒款買300多400萬左右的就行。

4、學區好點兒的也行，但面積就很小了，是否夠住看自家的接受程度，這沒標準。比如和平里學區，300多萬就能買個小兩居，但都是很小的老房，條件不太好。

5、我認為北京整體房價是沒什么下跌空間了，畢竟平均租金收益率都超過同期銀行利率了。但學區房的溢價部分說不好，得看以后的政策。

6、全中國都是九年義務教育，其他花費都是看自己家的情況。也就是下有保底，上不封頂，無論市區還是通州都一樣，有錢可以多花，覺得沒必要就不用花。

7、沒京戶就保證不了唄，房戶合一才是第一順位呢。

8、老破小當然能買了，性價比相對還更高呢。

僅供參考。

四

Q:

我咨詢個南北地鐵沿線房價的問題。北京是9號、4號和8號線貫穿南北是吧，都是北邊貴南邊便宜。我兒子在海淀北邊上班，**公司做軟件測試，但現在收入還不高，我們支持也不夠他在海淀買房的，所以他想買在南部地鐵沿線，豐臺、大興和房山。

我春節期間去北京了，感受了一下地鐵通勤，在沒體驗擁擠程度的情況下認為時間還是可以接受的，當然南部的房價就更是能接受了。我們目前首付只有100余萬，暫定月供1萬元，在上述區域都能買到還不錯的次新房。但是就想知道將來的房價趨勢，有沒有可能逐步縮小與北部的差距，畢竟將來還是要換到海淀的。

A：

1、我沒理解，既然能接受豐臺的房價，那就也應該能接受昌平的啊。畢竟您兒子在“海淀北邊”上班，那離昌平是最近的，沒必要舍近求遠到南邊吧？

月供1萬能貸款200萬左右，加上100多萬首付，那300多萬在昌平地鐵沿線肯定能買到房了，也能是還不錯的次新房。為什么不考慮呢？

2、另外關于房價南北分化的差距，至少短期內是很難縮小的。因為交通只是房價的一個因素而已，其他的主要因素還有產業、學校等配套和現有居住人群，綜合起來才是房價走勢的構成要件。

或者這么說吧，您兒子是認為可以接受一兩個小時的通勤，但其他在海淀工作，孩子在海淀上學，且收入高于您兒子的呢？他們或許就不愿意離開北部了，否則不方便。那他們如果不換到南邊，這房價差距怎么縮小啊？

也就是說，如果想讓南北房價趨近，那就得發展南部的產業，人多了錢多了，房價自然就漲起來了。這其實跟全中國的南北差距一樣，按說高鐵很方便了，但南北的GDP差距縮小了嗎？

3、您還少說了一條南北地鐵線，5號線，是北京第一條南北貫通線。當年開通的時候正好趕上房價上漲，于是南部豐臺三四環沿線的都被爆炒，就因為很多人相信南部會崛起，房價只漲不跌。

但也就是三年時間吧，南部幾個當年的樓王都降了很多，也就是沒支撐住，到今天的價格走勢仍然略弱于北部強勢板塊。

4、總之房子是用來住的，如果覺得能接受通勤那就買吧，但最好也看看昌平的。另外其他方面的期望值別太高，尤其是南北房價的差距，這幾乎屬于歷史遺留問題了，很難在短期內改變。

僅供參考。

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