為什么說京東產發是“難而正確”的樣本？

導讀：當新經濟的競爭從線上流量深入線下實體與全球供應鏈的縱深，重資產的價值正在被重新驗證。

很多人都知道，京東是所有電商當中獨有的重資產模式，但是，京東究竟有多少重資產？不久前，京東產發在向港交所遞交A1申請文件中披露了一組數字：截至2025年9月30日，京東產發在全球擁有285個現代化基礎設施，總建筑面積2710萬平方米，資產管理規模超1200億元。

這不僅僅是一份資產清單，更是一張繪制了近二十年的產業地圖。從最初被質疑“太重”的自建物流，到如今成為服務全行業的“公共底座”，京東產發的的價值正在被市場重估，也是中國新經濟從流量競爭轉向供應鏈深耕的縮影。

一場關于確定性的驗證

故事要回到2008年初。那場罕見的南方雪災，壓垮了京東在上海租用倉庫的頂棚。雖然無人傷亡，但業務幾近癱瘓。

那一刻，劉強東痛定思痛：依賴那些只具備基本儲存功能的傳統倉庫，永遠無法支撐京東對“確定性”的極致追求。

于是，一個在當時看來近乎“瘋狂”的念頭誕生了——自建物流。

在那個輕資產模式備受追捧的年代，重資產意味著高投入、慢回報，資本市場對此嗤之以鼻。但劉強東在《創京東》中留下了那句名言：“收益是波浪曲線，但價值一定是這條波浪曲線的基準線，是恒定的。”

時間是最好的證明者。

2014年，上海嘉定“亞洲一號”竣工。9米層高、3噸承重、為自動化預留的空間……這座倉庫將京東對效率的偏執，物化成了一座看得見摸得著的“新基建樣板”。

當時，“亞洲一號”的目標是“要做出全國乃至亞洲自動化程度最高的智能物流園區，要有超前的思路，超越所有傳統倉儲形態”。這個目標，在今天看來依然不過時。

沒人想到，這個當時被質疑“太重”的決定，會在近二十年后長成今天的樣子。

截至2025年9月30日，它在全球布局了285個現代化基礎設施，包括259個物流園、20個產業園和6個數據中心。總建筑面積2710萬平方米，資產管理規模1215億元。

按建筑面積算，它在亞太區新經濟領域現代化基礎設施提供商中排名前三，在中國排名前二。

這些資產中，超過90%位于一線城市及其衛星城市和二線城市。這意味著，京東產發在核心物流節點上占據著有利位置。

營收方面，2023年京東產發收入約29億元，2024年增長至34億元，增速19.1%。2025年前9個月，收入達30億元，同比增長21.2%。

出租率是物流地產的核心指標。截至2023年末、2024年末及2025年9月30日，京東產發已竣工資產的期末平均出租率超過90%，比行業平均水平高出約10個百分點。在充滿不確定性的市場環境下，這種“確定性”本身就是稀缺資源。

當新經濟的競爭從線上流量深入線下實體與全球供應鏈的縱深，重資產的價值正在被重新驗證。

從“內循環”到“外賦能”

如果僅僅服務于京東內部，京東產發的故事或許只是一家大型企業的后勤進化史。但招股書揭示了一個關鍵轉折：它已成功走出“內循環”，成為了賦能全社會的產業基礎設施。

2018年，京東產發開始獨立運營。這一步意味著它要走出京東體系，接受市場的檢驗。招股書給出了答案：2023年收入29億元，2024年增長至34億元，2025年前9個月達30億元，同比增長21.2%。更關鍵的是，基礎設施解決方案收入中，來自外部客戶的貢獻已達62.5%。

這意味著京東產發已經成功從服務京東內部，轉向服務更廣闊的市場。

它的客戶名單堪稱一本新經濟產業圖鑒：理想汽車、寶馬、永輝超市、壹米滴答、TikTok Shop、希音……這些行業龍頭為什么愿意把供應鏈命脈交給京東產發？

答案藏在細節里。

它服務理想汽車，在常州啟用“全托管”模式，從選址、設計到建設、交付一攬子負責，僅用7個月建成10萬平方米定制高標倉。它服務TikTok Shop，在廣州花都達成超過20萬平方米的大體量合作，承擔起商品集散與履約保障職能。

希音在肇慶鼎湖，京東產發三個月完成項目大面積復雜改造，分揀操作量達400萬件/日。投產后的分撥中心，成為希音在大灣區集收發貨及分揀一體的大型智能化供應鏈樞紐。

還有永輝超市。京東產發在北京通州園區為它打造了華北多溫物流倉，涵蓋常溫、冷凍、冷藏、恒溫多個溫層，同時服務于永輝線下門店、線上前置倉以及企業服務品牌“永輝彩食鮮”。

還有壹米滴答。京東產發在武漢物流園為它配備員工宿舍、餐飲服務等生活配套設施，這種“倉儲+生活”的一站式方案，解決了物流企業員工的后顧之憂。

這些案例說明，京東產發不只是個“房東”，而是能幫客戶解決實際問題的合作伙伴。從服務京東內部的配套部門，進化成了賦能中國產業轉型升級的基礎設施提供商。它幫助制造企業降低庫存成本，助力零售企業優化履約體驗，賦能跨境電商打通出海通道。一句話：它正在成為中國新經濟的“公共底座”。

出海棋局，從資產投資到能力輸出

在國內筑牢基本盤的同時，京東產發正將這套經過驗證的模式復制至全球，成為中國供應鏈國際化的支點。

截至2025年9月30日，京東產發已在海外10個國家和地區擁有53個基礎設施項目，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節點。海外資產管理規模占比從2023年初的3.7%增長至12.8%。

在英國考文垂，京東產發收購的物流園憑借“4小時車程覆蓋英國90%人口”的區位優勢，實現了近100%出租率。租戶既有當地知名企業，也有京東物流和出海英國的中國企業。

在中東，京東產發2025年7月與阿布扎比機場自由區簽約，共建中東智慧物流樞紐；同年11月與沙特工業城與技術區管理局簽署戰略合作備忘錄，首個落地項目是吉達智慧物流樞紐。

“京東產發日益成為推動中國企業出海的重要橋梁。”招股書這樣寫道。憑借對中國企業海外倉儲需求的深刻理解，它能識別并投資最契合特定需求的地點，提供定制化的解決方案。重資產與實體經濟在全球范圍的深度融合，也成為推動當地供應鏈升級的重要力量。

進化，重資產的“輕功”

如果說高標準資產網絡是京東產發的實體底座，那么它的資本循環模式，則是讓這座底座持續增值的核心引擎。

京東產發擯棄了依賴地價升值的舊邏輯，探索出一條新路：通過深度運營創造現金流與資產增值，然后通過金融工具實現資本回收。

具體來說，京東產發憑借選址、開發與運營能力，持續培育優質資產。當資產進入穩定運營階段，便通過主導設立的核心基金、開發基金或公募REITs，將資產注入其中，引入長期機構資本，實現資本回收。而京東產發自身則鎖定資產管理人的角色，獲取穩定的管理費與業績分成。

這套模式的效果寫在數據里：截至2025年9月30日，京東產發管理的基金及合伙投資平臺規模達410億元，占總資產管理規模的33.7%。2020年至2024年，基金管理費收入年均復合增長率高達30%。

更值得關注的是資產增值能力。2020年至2024年間，通過成功的資產退出，京東產發年均實現變現收益13億元，累計回報率超過初始成本的40%。

這意味著，京東產發的收入來源既有運營服務帶來的經常性流水，更有資產價值創造帶來的戰略性收益。在產業升級的背景下，它重新定義了物流基礎設施的估值邏輯——當一件資產能深度賦能新經濟產業，并因此獲得超越同行的租金溢價時，它在資本市場眼中就擁有了更強的信用和流動性。

“現在幾乎做到所有業務，100%都是圍繞著供應鏈來做。如果跟供應鏈無關的事情，我從來不碰。”劉強東曾這樣說。2025年以來，京東動作頻頻：上線外賣業務，為全職騎手繳納五險一金；投資智元機器人、千尋智能、逐際動力、眾擎機器人等六家具身智能企業；在澳大利亞、香港、德國收購物流中心和零售資產。

而京東產發的IPO，正是這條供應鏈主線上最重要的一步棋。它系統性地將近二十年沉淀的實體資產與運營能力，打造成了一套“供應鏈筑底、輕資產循環、全球化拓展”的成熟范式。

2710萬平方米的基礎設施網絡，1215億元的資產管理規模，超90%的出租率，12.8%的海外資產占比——這些數字共同構成了一份長期主義答卷的注腳。