地產(chǎn)AI：廣州236億地王炸場(chǎng)！長(zhǎng)沙S10地塊能復(fù)制這一“神話”嗎？

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開(kāi)年即王炸：廣州馬場(chǎng)地塊刷新紀(jì)錄

2026年2月25日，廣州土地市場(chǎng)迎來(lái)“開(kāi)年王炸”！越秀集團(tuán)以236億元總價(jià)、26.6%溢價(jià)率拿下天河馬場(chǎng)地塊一期，住宅樓面價(jià)高達(dá)8.57萬(wàn)元/㎡，一舉刷新廣州單價(jià)地王紀(jì)錄。

這場(chǎng)土拍堪稱史詩(shī)級(jí)對(duì)決。8家實(shí)力房企同臺(tái)競(jìng)技，超10萬(wàn)人在線圍觀，平臺(tái)一度卡頓崩潰。越秀與保利鏖戰(zhàn)近9小時(shí)、243輪競(jìng)價(jià)，最終越秀勝出，成為珠江新城最后一塊大規(guī)模凈地的主人。

馬場(chǎng)地塊位于珠江新城核心，北至黃埔大道、南至花城大道、西至馬場(chǎng)路、東至華南快速干線，是銜接珠江新城、金融城、琶洲“黃金三角”的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

作為廣州近十年位置最核心、體量最大、功能最齊全的地塊，其規(guī)劃建筑面積達(dá)56.7萬(wàn)㎡，起拍價(jià)186.44億元已創(chuàng)紀(jì)錄，成交總價(jià)更是相當(dāng)于2025年廣州全年涉宅用地成交總額的37%。

數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)沙土地市場(chǎng)在2025年下半年樓面價(jià)整體走低，2026年初雖有小幅回升，但整體仍處于調(diào)整期，與廣州地王頻現(xiàn)形成鮮明對(duì)比。

長(zhǎng)沙S10地塊：三度掛牌的命運(yùn)轉(zhuǎn)折

就在廣州地王誕生的同時(shí)，長(zhǎng)沙S10地塊也迎來(lái)第三次掛牌。這塊位于開(kāi)福區(qū)黃興北路片區(qū)的商住用地，出讓面積61365.55㎡，容積率≤3.0，起始價(jià)20.27億元，起始樓面價(jià)約11010元/㎡。

S10地塊的故事可謂一波三折。2023年12月首次掛牌，中建以14968元/㎡樓面價(jià)摘得；2024年1月二次掛牌，運(yùn)達(dá)以16180元/㎡樓面價(jià)競(jìng)得，創(chuàng)下當(dāng)時(shí)長(zhǎng)沙地價(jià)新高。

然而，兩次成交后均因各種原因未能順利開(kāi)發(fā)，如今重回市場(chǎng)，起始樓面價(jià)回調(diào)至11010元/㎡，較最高成交價(jià)下調(diào)近32%，反映出當(dāng)前市場(chǎng)對(duì)高成本地塊的謹(jǐn)慎態(tài)度。

雙城記：一線VS二線的土地邏輯

廣州與長(zhǎng)沙兩地土拍熱度的巨大差異，折射出當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化格局。一線城市憑借稀缺資源和強(qiáng)勁需求，依然能夠支撐高溢價(jià)地王誕生。

而二線城市則更加理性務(wù)實(shí)。長(zhǎng)沙S10地塊雖具備一線江景、雙地鐵、優(yōu)質(zhì)教育醫(yī)療等配套優(yōu)勢(shì)，但兩次流拍的經(jīng)歷讓開(kāi)發(fā)商對(duì)高成本項(xiàng)目更加謹(jǐn)慎。

從政策環(huán)境看，廣州取消土地限價(jià)，讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮更大作用；而長(zhǎng)沙則通過(guò)嚴(yán)格的銷售限價(jià)、自持要求等條件，確保項(xiàng)目符合城市發(fā)展需要。

數(shù)據(jù)顯示，2026年1月長(zhǎng)沙新房成交主要集中在岳麓區(qū)、天心區(qū)和雨花區(qū)，開(kāi)福區(qū)成交建面僅占7.2%，說(shuō)明即使在主城區(qū)，不同板塊的市場(chǎng)熱度也存在明顯差異。

S10地塊的價(jià)值密碼：江景+地鐵+名校

盡管面臨市場(chǎng)挑戰(zhàn)，S10地塊的核心價(jià)值依然突出。地塊位于湘雅路以南、湘江大道以東、黃興北路以西、晴佳巷以北，是長(zhǎng)沙市中心少有的92畝一線江景地塊。

交通方面，地鐵1號(hào)線和6號(hào)線文昌閣站距地塊僅50米，雙軌交匯實(shí)現(xiàn)30分鐘直達(dá)長(zhǎng)沙南站、黃花機(jī)場(chǎng)。商業(yè)配套上，周邊富興國(guó)際廣場(chǎng)、泊富國(guó)際廣場(chǎng)等十余個(gè)商業(yè)綜合體云集。

教育資源更是亮點(diǎn)，周邊有明德華興中學(xué)、周南實(shí)驗(yàn)中學(xué)和三角塘小學(xué)（擬引入優(yōu)質(zhì)教育品牌）。醫(yī)療資源包括湘雅醫(yī)院、湖南省婦幼保健院等頂級(jí)醫(yī)療機(jī)構(gòu)。

開(kāi)發(fā)門(mén)檻高企：新能源產(chǎn)業(yè)+五恒系統(tǒng)成標(biāo)配

本次S10地塊掛牌設(shè)置了多項(xiàng)嚴(yán)苛條件，顯示出政府對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)和產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入的高度重視。開(kāi)發(fā)商須采用地源熱泵集中供冷供熱系統(tǒng)，計(jì)容建面不低于10萬(wàn)㎡。

同時(shí)，須自持不少于10000㎡商辦物業(yè)至少5年，并導(dǎo)入具備孵化能力的新能源產(chǎn)業(yè)，引進(jìn)不少于1家新能源企業(yè)總部。這些條件大大提高了開(kāi)發(fā)門(mén)檻。

住宅陽(yáng)臺(tái)需統(tǒng)一封閉，外立面采用玻璃幕墻、干掛石材、鋁板等高品質(zhì)材料，銷售均價(jià)按長(zhǎng)沙市政策執(zhí)行。這些要求確保項(xiàng)目將成為真正的高端品質(zhì)住宅。

誰(shuí)將接棒？央企國(guó)企或成主力

面對(duì)S10地塊的高門(mén)檻和高成本，具備雄厚資金實(shí)力和高端產(chǎn)品線開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的央企國(guó)企更有可能成為接盤(pán)者。

市場(chǎng)傳言華潤(rùn)、金茂等企業(yè)已有明確意向。金茂的五恒系統(tǒng)與地塊要求的地源熱泵集中供冷供熱系統(tǒng)高度契合；華潤(rùn)在高端商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面經(jīng)驗(yàn)豐富。

此外，深耕長(zhǎng)沙市場(chǎng)的本土企業(yè)如運(yùn)達(dá)地產(chǎn)，雖然此前退地，但在積累了經(jīng)驗(yàn)后可能重新參與競(jìng)拍。不過(guò)，考慮到地塊的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入要求，具備產(chǎn)業(yè)資源整合能力的企業(yè)更具優(yōu)勢(shì)。

市場(chǎng)前景：豪宅競(jìng)爭(zhēng)加劇，客戶分流明顯

S10地塊面臨的最大挑戰(zhàn)是高端客戶分流。2024至2025年間，開(kāi)福中心板塊已有多個(gè)高端項(xiàng)目入市，如城發(fā)恒偉君樾文昌、湘江金茂府、邦泰觀宸等，已消化大量本地高端購(gòu)買(mǎi)力。

同時(shí)，江景資源稀缺性被稀釋。未來(lái)濱江新城C7/C8、運(yùn)達(dá)南湖新城等地塊也將推出一線江景豪宅，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。

按照16180元/㎡的歷史最高樓面價(jià)測(cè)算，項(xiàng)目住宅售價(jià)需達(dá)到3萬(wàn)元/㎡以上才能保證合理利潤(rùn)，頭排觀江房源甚至需突破4萬(wàn)元/㎡，這對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)接受度構(gòu)成考驗(yàn)。

結(jié)語(yǔ)：理性看待地王效應(yīng)

廣州236億地王的誕生，更多反映了一線城市優(yōu)勢(shì)地段優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值，而非普漲信號(hào)。長(zhǎng)沙S10地塊雖具備諸多優(yōu)勢(shì)，但在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下，更需要理性定價(jià)和精準(zhǔn)定位。

對(duì)于購(gòu)房者而言，關(guān)鍵是要區(qū)分地王的象征意義和實(shí)際影響。S10地塊的最終成交情況，將為長(zhǎng)沙高端市場(chǎng)提供重要參考。