JLL張靜:“十五五”開(kāi)局，商業(yè)地產(chǎn)以?xún)r(jià)值創(chuàng)造賦能高質(zhì)量發(fā)展

“十五五”的帷幕已經(jīng)拉開(kāi)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的“規(guī)模紅利”逐步升級(jí)為“結(jié)構(gòu)紅利”，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、消費(fèi)升級(jí)與城市更新的多重浪潮交織，市場(chǎng)參與者也迎來(lái)了重新定義自身價(jià)值、探索發(fā)展新路徑的全新階段。

近日，仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官?gòu)堨o在接受中國(guó)新聞網(wǎng)專(zhuān)訪時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)作為見(jiàn)證中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體，辦公樓內(nèi)集聚的科技企業(yè)、購(gòu)物中心里迭代的新興業(yè)態(tài)，折射的已不僅是簡(jiǎn)單的空間需求，更是新質(zhì)生產(chǎn)力的成長(zhǎng)脈動(dòng)、消費(fèi)活力的深層轉(zhuǎn)向，乃至一座城市的發(fā)展雄心。

在“十五五”規(guī)劃推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)向高端躍升的背景下，商業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷從空間載體向產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新載體的功能演進(jìn)。張靜指出，以量子科技、具身智能、銀發(fā)經(jīng)濟(jì)等新增長(zhǎng)點(diǎn)為代表的新興領(lǐng)域，正在為人工智能、消費(fèi)電子、生物醫(yī)藥、養(yǎng)老地產(chǎn)等領(lǐng)域開(kāi)辟新空間，為商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合發(fā)展提供了歷史性機(jī)遇。

“新質(zhì)生產(chǎn)力的培育需要與之相匹配的產(chǎn)業(yè)空間生態(tài)，企業(yè)從研發(fā)、中試到商業(yè)化的各個(gè)階段，都會(huì)對(duì)空間在功能、生態(tài)與效率上提出高階需求。”

她認(rèn)為，這一趨勢(shì)正在推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)策略及運(yùn)營(yíng)管理的核心使命從“空間供給”轉(zhuǎn)向“價(jià)值創(chuàng)造”，需要以專(zhuān)業(yè)服務(wù)激活商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)生動(dòng)力；通過(guò)提供覆蓋研發(fā)、總部到商業(yè)化落地的全周期空間解決方案，協(xié)同打造支撐技術(shù)突破與產(chǎn)業(yè)升級(jí)的創(chuàng)新環(huán)境。

張靜強(qiáng)調(diào)：

“中國(guó)在科技創(chuàng)新領(lǐng)域的持續(xù)突破、龐大而高效的供應(yīng)鏈體系、城市有機(jī)更新的加速推進(jìn)、服務(wù)消費(fèi)潛力的逐步釋放，正在為各類(lèi)企業(yè)在華發(fā)展創(chuàng)造結(jié)構(gòu)性機(jī)遇，這一轉(zhuǎn)型不僅實(shí)現(xiàn)了商業(yè)地產(chǎn)與現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系的深度融合，更使其成為‘產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建者與創(chuàng)新過(guò)程的賦能者’。”

商業(yè)地產(chǎn)的需求變遷，始終與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換同頻。張靜指出，2025年科技互聯(lián)網(wǎng)與新興消費(fèi)的雙重發(fā)力，不僅釋放出積極的市場(chǎng)信號(hào)，更直接推動(dòng)辦公樓與零售地產(chǎn)市場(chǎng)的需求回升。

在辦公樓市場(chǎng)，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成為需求復(fù)蘇的“核心引擎”，人工智能應(yīng)用、移動(dòng)游戲、消費(fèi)電子等細(xì)分領(lǐng)域的表現(xiàn)尤為活躍。以深圳為例，仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2025年科技類(lèi)企業(yè)主導(dǎo)甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)成交，租賃面積占比接近30%；2025年，上海科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)成交多宗大面積租賃交易，需求占比升至17%，躍居上海甲級(jí)辦公樓第二大需求來(lái)源。

“企業(yè)對(duì)辦公空間的需求，正呈現(xiàn)出兩大明顯的新特點(diǎn)。”張靜解讀道，一是產(chǎn)業(yè)生態(tài)適配需求顯著升級(jí)，科技企業(yè)更傾向于集聚在產(chǎn)業(yè)鏈配套完善、人才資源豐富的區(qū)域，比如深圳的消費(fèi)電子企業(yè)，正是依托本地的供應(yīng)鏈優(yōu)勢(shì)，將出海需求轉(zhuǎn)化為辦公市場(chǎng)的新動(dòng)力；二是質(zhì)價(jià)比仍是企業(yè)關(guān)注的核心，企業(yè)既注重成本效益，也重視辦公空間對(duì)品牌價(jià)值的提升，同時(shí)對(duì)電力冗余性、網(wǎng)絡(luò)荷載量等適配科技研發(fā)的基礎(chǔ)設(shè)施，提出了更高的要求。

這也意味著，未來(lái)的辦公樓將成為培育新質(zhì)生產(chǎn)力的戰(zhàn)略性資產(chǎn)，而房地產(chǎn)科技正以前所未有的深度滲透商業(yè)地產(chǎn)全價(jià)值鏈，實(shí)現(xiàn)從“效率工具”向“價(jià)值引擎”的根本轉(zhuǎn)變且已呈現(xiàn)明確的加速態(tài)勢(shì)。“這一變革的核心，不僅在于技術(shù)工具的先進(jìn)性，更在于用戶的思維轉(zhuǎn)變、組織流程的重構(gòu)以及人才能力的升級(jí)。”張靜表示，“人工智能、大數(shù)據(jù)和物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)正全面滲透投資、開(kāi)發(fā)、招商、運(yùn)營(yíng)和資產(chǎn)管理各環(huán)節(jié)，既能精準(zhǔn)優(yōu)化選址決策與資產(chǎn)組合、有效管控投資風(fēng)險(xiǎn)，也能實(shí)時(shí)優(yōu)化能耗、安防及設(shè)施協(xié)同，實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)效率與ESG表現(xiàn)雙提升。仲量聯(lián)行也正以JLL GPT China、睿見(jiàn)數(shù)據(jù)、睿界智管等自主研發(fā)產(chǎn)品，讓商業(yè)地產(chǎn)通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、科技化、生態(tài)化的發(fā)展路徑，更好地賦能新質(zhì)生產(chǎn)力培育。”

在零售地產(chǎn)市場(chǎng)，運(yùn)動(dòng)戶外、潮玩 IP、寵物服務(wù)等業(yè)態(tài)的快速擴(kuò)張，同樣折射出中國(guó)消費(fèi)心態(tài)與城市生活方式轉(zhuǎn)變帶來(lái)的機(jī)遇。2023-2025年兩年間，仲量聯(lián)行對(duì)上海近40家優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的追蹤數(shù)據(jù)顯示，運(yùn)動(dòng)服飾新租面積占服飾鞋包業(yè)態(tài)的比重從14.2%升至28.0%，潮玩 IP占生活方式業(yè)態(tài)比重從17%增至45%，寵物用品及服務(wù)類(lèi)門(mén)店新開(kāi)面積占比從0.7%躍升至6.6%。

“這一業(yè)態(tài)變化的背后，是中國(guó)消費(fèi)邏輯的三大核心轉(zhuǎn)變。”張靜分析，首先是健康價(jià)值成為消費(fèi)核心訴求，參與運(yùn)動(dòng)不再只是單純的鍛煉，更成為身份認(rèn)同、社群歸屬和情緒表達(dá)的載體；其次是情緒價(jià)值主導(dǎo)消費(fèi)選擇，“取悅自我、情緒愉悅”成為當(dāng)下消費(fèi)者的核心購(gòu)物動(dòng)機(jī)；最后是理性務(wù)實(shí)回歸決策底層，消費(fèi)者更注重產(chǎn)品功能與價(jià)格的平衡，這也直接推動(dòng)了平價(jià)優(yōu)質(zhì)品牌、國(guó)貨精品的快速崛起。而零售地產(chǎn)的業(yè)態(tài)進(jìn)化，正是對(duì)這種消費(fèi)與生活方式變遷的精準(zhǔn)回應(yīng)。

“十五五”規(guī)劃對(duì)“雙循環(huán)”新發(fā)展格局的深化，為商業(yè)地產(chǎn)賦予了全球資源配置的新使命。張靜表示，商業(yè)地產(chǎn)已突破傳統(tǒng)空間載體邊界，成為鏈接全球資源與中國(guó)市場(chǎng)的核心紐帶，推動(dòng)雙向資源的深度融合與高效落地。

張靜表示：

“在引進(jìn)來(lái)方面，我們依托專(zhuān)業(yè)能力推動(dòng)全球優(yōu)質(zhì)資源與中國(guó)市場(chǎng)精準(zhǔn)對(duì)接，近年來(lái)先后助力雷諾斯大中華區(qū)總部落戶上海北外灘、推動(dòng)中東主權(quán)財(cái)富基金在華設(shè)立首個(gè)辦公室，讓全球產(chǎn)業(yè)資源與中國(guó)的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢(shì)、市場(chǎng)活力深度結(jié)合。這也是仲量聯(lián)行持續(xù)夯實(shí)‘投資中國(guó)’長(zhǎng)期價(jià)值，助力中國(guó)打造全球資源配置高地的實(shí)踐。”

談及走出去，張靜分析，當(dāng)前中企出海已從“成本出海”邁向“技術(shù)+品牌出海”的新階段，企業(yè)更注重技術(shù)輸出、品牌升級(jí)與本地化運(yùn)營(yíng)的深度融合，軟實(shí)力的全球化更是中國(guó)品牌扎根全球市場(chǎng)的關(guān)鍵。

張靜表示：

“我們緊跟這一趨勢(shì)，在全球關(guān)鍵新興市場(chǎng)搭建專(zhuān)屬服務(wù)體系，為中企出海保駕護(hù)航，比如協(xié)助頭部珠寶品牌打造新加坡首店時(shí)，通過(guò)國(guó)內(nèi)深化設(shè)計(jì)+海外組裝調(diào)試的創(chuàng)新模式，僅用三個(gè)月就完成全周期落地，為中國(guó)品牌全球化探索出了標(biāo)準(zhǔn)化、高效化的落地路徑。專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)服務(wù)已不再局限于傳統(tǒng)選址咨詢(xún)或物業(yè)管理，而是深度融入客戶全球戰(zhàn)略與運(yùn)營(yíng)全周期，精準(zhǔn)對(duì)接中國(guó)企業(yè)在品牌落地、文化適配等方面的需求，真正助力中國(guó)品牌從‘走出去’邁向‘走進(jìn)去、走得遠(yuǎn)’。”

站在“十五五”規(guī)劃的開(kāi)局之年，各行各業(yè)正迎來(lái)全新的發(fā)展機(jī)遇。張靜表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)展現(xiàn)出的韌性、活力以及持續(xù)涌現(xiàn)的創(chuàng)新動(dòng)能，是仲量聯(lián)行深耕中國(guó)市場(chǎng)的核心源泉。“植根中國(guó)、貢獻(xiàn)專(zhuān)業(yè)、成就未來(lái)，這是我們不變的承諾。”張靜最后強(qiáng)調(diào)，仲量聯(lián)行將繼續(xù)以全球資源配置能力、本土化產(chǎn)業(yè)洞察，深度參與中國(guó)現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系構(gòu)建、城市更新實(shí)踐和雙循環(huán)格局建設(shè)，讓商業(yè)地產(chǎn)持續(xù)折射出中國(guó)高質(zhì)量發(fā)展的璀璨光芒。

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