違約解除租賃合同，裝修損失誰來擔？

陜西浩公律師事務所 民商事研究院 文章/張向勃

參考案例：（2024）云05民終678號 尹某等與樂某房屋租賃合同糾紛案

一、案情簡介

2018年3月，原告尹某等四人（出租方）與被告樂某（承租方）簽訂《房屋租賃合同》，約定尹某等將其共有的位于騰沖市的房屋及后園、馬廄等出租給樂某用于農家樂經營。租賃期限為15年（2018年3月至2033年3月），租金分五期支付，首期租金10萬元已支付。合同簽訂后，樂某對租賃的房屋、場地進行了較大規模的翻新、新建及景觀改造，投入裝修及改造費用近百萬元。

2023年4月起，樂某未按約定支付第二期租金16萬元。尹某等多次催收無果后，于2023年底向法院提起訴訟，要求解除租賃合同，判令樂某騰退房屋，并支付違約金10萬元及拖欠的租金。

訴訟中，樂某辯稱：其在租賃房屋上投入較大，合同一旦解除將造成不可挽回的損失；裝修投入近百萬元，如強制解除合同，出租方應當對裝修殘值進行補償；同時，尹某主張的10萬元違約金過高，合同當期年租金僅為8萬元，違約金要求明顯不合理，請求法院予以調整。

二、法院裁判觀點

本案爭議焦點為：違約方樂某能否請求對裝修殘值進行補償？違約金是否過高應予調整？

（一）關于違約方裝修損失的認定

法院經審理認為，根據雙方合同約定，樂某未按約支付租金已構成違約，符合合同約定的解除條件。但對于樂某在租賃期間經出租方同意投入的裝修，雖然承租人因自身違約導致合同解除，一般情況下無權請求出租人賠償裝修殘值損失，但本案存在特殊情形：

第一，樂某的裝修投入較大（經鑒定裝修總價值約為87萬元），且與租賃房屋形成附合，若強制拆除新建房屋、景觀等添加附著部分，不但會損害房屋整體價值，違背"綠色原則"和經濟性原則，也不利于出租方后續使用或出租。

第二，雖然司法解釋規定因承租人違約導致合同解除的，對承租人裝修殘值損失賠償請求不予支持，但該規定并不排斥出租人自愿補償或在利用價值范圍內予以適當補償。本案中，出租方收回房屋后實際將獲得裝修利益，由出租方按現狀接收并按剩余租期比例補償，既減少雙方損失，也避免資源浪費。

為此，法院委托專業機構對裝修殘值進行鑒定，認定裝修總價值約87萬元，結合15年折舊期及剩余租期（約9年），酌定由出租方補償承租方裝修殘值35萬元。

（二）關于違約金過高的調整

關于違約金問題，法院指出，雙方雖在合同中約定了10萬元違約金，但出租方的實際損失主要為未付租金及利息。根據"違約金不過分高于實際損失"的司法原則，結合違約時長（約9個月）及貸款市場報價利率，法院將違約金酌情調整為3.2萬元。此外，樂某在合同解除后至實際返還房屋之日，仍應按年租金8萬元的標準支付房屋占用費。最終，法院判決：解除雙方的租賃合同；由出租方補償承租方裝修殘值35萬元；由承租方支付出租方違約金3.2萬元，并按年租金8萬元支付至實際返還房屋之日的占用費。宣判后，雙方均不服提起上訴。保山市中級人民法院經審理，駁回上訴，維持原判。

三、啟迪意義

本案對于長期房屋租賃合同糾紛的處理具有以下啟示：

（一）違約方并非絕對無法獲得裝修補償在租賃合同糾紛中，承租方因自身違約導致合同解除，雖然根據《最高人民法院關于審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第九條規定，違約方請求賠償裝修殘值損失的，人民法院不予支持。但司法實踐中，法院仍會綜合考慮以下因素，酌情支持部分補償：一是裝修投入是否經出租方同意。本案中樂某的裝修系合同明確允許，區別于擅自裝修。二是裝修是否形成附合且拆除將造成重大浪費。若強制拆除將嚴重損害房屋整體價值，法院傾向于通過補償方式避免資源浪費。三是出租方是否實際獲得裝修利益。出租方收回房屋后若繼續利用裝修成果，應在利用價值范圍內予以適當補償。

（二）違約金過高可請求調整

租賃合同糾紛中，違約金的約定應當與實際損失相適應。本案中，雖然合同約定了10萬元違約金，但法院結合租金標準（年租金8萬元）、違約時長（9個月）及實際損失情況，將違約金調整至3.2萬元，體現了"違約金以補償性為主、懲罰性為輔"的司法原則。當事人在簽訂合同時，應注意約定合理的違約金比例，避免因約定過高而被調整。

（三）長期租賃應重視裝修殘值條款的約定

對于租期較長、投入較大的租賃合同，雙方應在合同中明確約定以下內容：

裝修殘值處理方式：約定合同提前解除時，裝修殘值的評估標準、補償方式及計算規則，避免糾紛發生時無據可依。違約金計算標準：約定明確的違約金計算方式（如按月租金的一定倍數），而非固定金額，使其更易與實際損失匹配。合同解除后的占用費標準：明確約定合同解除后至實際返還房屋期間的占用費計算標準，通可參照合同租金或市場租金。

（四）司法倡導"綠色原則"與糾紛實質性化解

本案裁判體現了民法典"綠色原則"在租賃合同糾紛中的適用。法院在認定違約責任的同時，注重避免資源浪費，通過裝修殘值補償的方式，既保護了出租方的合法權益，又減少了承租方的損失，實現了糾紛的實質性化解。對于此類糾紛，建議雙方在訴前積極協商，可通過調解方式確定裝修殘值補償方案，避免因訴訟產生更高的時間成本和經濟成本。