樓市，已經降無可降！

樓市，已經降無可降！

原創道格道格財經觀2026年2月14日 08:00河南標題已修改

2月13日，國家統計局公布了2026年開年1月份70城商品住宅價格指數。

新建商品住宅環比：一線-0.3%；二線-0.3%；三線-0.4%

新建商品住宅同比：一線-2.1%；二線-2.9%；三線-3.9%

二手住宅環比：一線-0.5%；二線-0.5%；三線-0.6%

二手住宅同比：一線-7.6%；二線-6.2%；三線-6.1%

走勢很明顯：環比降幅收窄、同比降幅擴大。

同比是長期趨勢，環比是短期趨勢；環比收窄說明——樓市，短期已經降無可降！

如此趨勢如果繼續，樓市的大底，大概率會在今年出現。

年初的時候，央媒有兩篇重要文章，一篇是說樓市的，《改善和穩定房地產市場預期》；一篇是說物價的，《積極推進物價合理回升》

兩篇文章通讀下來，基本上能代表高層對于整體市場的態度——

低物價已經成為經濟良性循環的梗阻，樓市也到了向左向右的關鍵節點。

基本的經濟學原理，通縮的危害比通脹更大，看起來是錢更加值錢了，但是預期、收入和投資的不確定性更多。之前的文章里有分析點這里

樓市也是一樣。

正循環：樓價溫和的上漲→名義資產增加→存量房產持有并不進入市場→增量房產有序去化→居民資產負債表修復

負循環：樓價下跌→名義資產減少→存量房大批進入市場→市場供應增加形成消化壓力→低價拋售進一步加速樓價下跌→資產負債表惡化

2026年第一個月，除北京之外的二手房市場銷量都有所增加；同期二手房掛牌量已經開始減少，數據在前不久文章的鏈接點這里。

之所以會得出“樓市降無可降”的結論，取決于兩個基本判斷——

第一個：居民資產負債表不可能無限惡化。

100萬的房子，貸款70萬，名義負債率70%，加上30年利息的總合負債率已經超過110%；房價下跌到70萬，名義負債率100%，總合負債率超過150%，再跌就是“資不抵債”；

當房價跌破個人心理承受極限后，絕大多數業主寧可持有也不愿意賠本拋售；

所以，二手房價跌無可跌，撤牌成了保留資產等待翻盤機會的最優選擇。

第二個：新房的迭代、成本限制，和開發商債務重組。

現在市場供應的主流，是以四代宅為代表的好房子；

四代宅對三代宅是碾壓式的競爭關系，開發商可以承擔三代宅一定的賠本，但遠低于成本線的對四代宅的拋售，短中期內幾乎沒有可能；

加之主要開發商已經完成境外債務重組，正是需要業績去證明自己的時候，三代宅的庫存進入合理區間后，產品一定是向性價比更高的四代住宅靠攏。

一月份的70城數據，短期內還沒有完全的跡象表明樓市的大底已現，但樓價降無可降卻是一個真實存在的可能。

如是，今年樓市會不會出現大底，大概率會在下半年逐漸清晰。