2026年，北京最值得買房人關注的塔尖板塊會是誰？｜板塊

01

行業發展到現在，并不是每個板塊和樓盤都值得討論與研究。

但有一些樓盤，

如果沒有在它亮相的第一時間被認真討論，最后它發生什么樣的驚喜都只會被當成是結果。

而我們中間錯過的，或許就是一次提前理解，一座城市一個區域一個品牌正在發生巨變的機會。

就好比我們今天要談論的這個項目，剛剛公布案名的：

未來城·星寰時代

此時此刻，或許還有很多人不太清楚這個項目，但了解過后會發現它是一和疊加了很多很多利好的樓盤新物種。

星寰時代，位于未來科學城能源谷核心腹地，但下面這些話，大家可能聽習慣后，感覺有點麻木：

一方面這里是國家級產業園的核心，又是昌平第一先導產業所在板塊，板塊能級和發展潛力都相當可觀；

另一方面這里是1公里范圍內能幾乎涵蓋所有生活想象的熟地，給足了買家安全感。

還會經常聽到這樣的解讀：

這是能源谷核心板塊近幾年的唯一供應，更是科學城板塊目前唯一「好房子」項目，稀缺性不言而喻。

當然還聽到一個有頂級人才虹吸巨大能量的開發商背景：

未來科學城

如果只是這些，可能我們會錯過關鍵決策。因為表面的背后，都有太多不能說得太透的話，還有通向未來的故事。

表妹今天真正想跟大家聊的，恰恰是這「兩個未來科學城」的故事。

讀懂它，才會更加明白，當科學和城市共舞，未來生活便有了形狀。

02

故事的起源還要從十六年前說起。

2009年，京承高速通車。

西邊是昌平，東邊是順義，往來兩區的人們都挺高興，畢竟又多了一條高速公路。但卻很少有人注意到，這條高速的西側，出現了一片10平方公里的大工地。

這片區域是北京的未來科學城，最初的規劃里，這里是眾多央企的研發中心和「千人計劃」的基地，當時的它還只是叫未來科技城。

同年，未來科學城集團成立。

隨后的十六年里，

10平方公里長成了如今的170.6平方公里，未來科學城集團，則是直接統籌參與了它的每一次律動。

從上位規劃上來看，

這個區屬企業集團代表著的就是上層意志，是未來科學城建設運營的核心主體和科技創新服務的重要平臺，總資產已近800 億。

直白點說就是，你能想到造城需要的能力和權力，未來科學城集團都有。

從業態上來看，

未來科學城一直是多種業態的綜合開發，累計開發面積已超500萬平米。

住宅、產業園區、地標商辦、國際品牌酒店、全齡段學校等多種業態建設，都有未來科學城集團的身影。

再沒有人比未來科學城集團更了解這170.6平方公里每個板塊不同的特色。

細化到住宅賽道上來看，

未來科學城集團旗下的未來科學城置業公司，作為股東和合作方，深度參與了昌平眾多住宅項目的開發建設，與中建智地、越秀、中海、華潤等頭部企業建立了密切穩固的合作。

像是國賢府一期、二期、越秀星耀未來、中海寰宇未來都有未來科學城置業公司的參與。

你可以簡單粗暴的理解為，

其它房企做紅線內，未來科學城做紅線外，就比如山姆會員店在北七家的快速落地，就是未來科學城在背后做掃地僧。

這也是為什么這些房企明明實力很強，卻都努力爭取和未來科學城合作。

舉個不恰當的例子，運動天才到走路拄拐也只需要占人體1%都不到的膝蓋里面的一點點變化。

有時候執行的時候差一點點，總體差得非常多。

而「未來科學城是股東」就是補足了最重要的關鍵點。

所以，未來科學城在昌平房地產的市場份額占比達到50%，就不足為奇了。

打個比方，十個昌平人，就有五個住在有未來科學城參與建設的社區。

所以，但凡你覺得未來科學城只是開發商，用房產開發的方式分析，就根本沒玩明白游戲規則。

未來科學城最核心的業務是造城+運營城市！

會做城市規劃，會做城市配套，會做房產開發，都是為了造城，最終是城市運營！

而這一出發點和定位的不同，注定了這家企業做起房產開發來，會是與城市發展琴瑟和鳴的最佳范本。

03

問題是，為什么是此時此刻要重點關注未來科學城做開發？

本質上，未來科學城其實不是在開發一塊地；

而是在為未來科學城鑲嵌上最寶貴的珍珠，交付一種「現在即未來」的城市生活方式。

要理解這一點，我們首先要回到一個更長的時間尺度。

對于未來科學城的發展來說，表妹總結其為「三次偉大」。

未來科學城的第一次偉大，是2009 年的橫空出世，一片名不見經傳的土地成長為國際級重點科技城之一。

沒有什么比勇敢出發更偉大。

只要勇膽面向未來，把板塊和區域價值天花板不斷拔高，才能是未來之城。

這個時間就是2017年：不再只局限于做「科技城」。

而是提出重點建設三城一區中的重要一環，是正式更名的未來科學城。

一字之差的背后，引發蝴蝶效應。

此后，《北京城市總體規劃》、《昌平分區規劃》、《未來科學城規劃》等等一些列上位規劃陸續出臺，科學城搖身一變，成為了北京建設國際科技創新中心樞紐型主平臺，也是全國科技創新中心的主陣地。????

就是說，未來科學城規劃上到國家級戰略。

通常情況，規劃能級越高，完美落地的可能性就越高。

事實也是如此。

這也是未來科學城的第二次偉大，戰略能級提升，規劃面積擴展至170.6平方公里。

擴大了17倍之多，未來大城氣勢撲面而來。

隨后科學城的發展進入了產-學-研-城一體化開發運營的快車道，一期基礎設施基本完成，央企及研究院已經入駐數十家，

生命科學園即周邊10.26 平方公里納入北京貿易實驗區科技創新區......

它不是普通的工業園區，

不是科幻電影里的烏托邦，

而是超級園區，

更是「科學」和「城」的戀歌，一場打破邊界的共生之舞。

04

從出發到成長，未來科學城用了十年。

但從成長到爆發，未來科學城只用了五年。

2024年，科學城企業總營收超4300 億，躋身全身科技城三強。

西區，有鄰居海淀的資源優勢，同時發展自己的生命谷和高教園成了北部客群的第一選擇；

東區因為供應稀缺，聲浪自然少了很多，也因為特殊原因，只有少數人才知道它的重要性。

表妹也是翻找資料的時候才知道，作為未來科學城最初核心10平方公里的，能源谷有著昌平第一先導產業，先進能源。

2024年它的產業收入規模達到了2500 億，按照東區44.3 平方公里的地域面積來算，地均產業收入達到了：

56億

遠超于北京的平均水平，甚至是公認的工業強區經開區地均產業收入的兩倍。

在這里，已經聚集了15家央企下屬200余家分支機構及科技型企業，總入駐企業已達近1900家。

累計建成高水平科研平臺60個。

這組數據到底意味著什么？表妹更愿意理解成為中國未來城市的樣本和標桿。

更重要的是，這里不僅是成規模成體系的科研技術高地，更是未來科學城的大腦所在：

2萬余名科研人才

像是全球首套超高溫熱泵儲能技術-儲諾，登錄2025 年度央企大國重器的全球首臺±800千伏/800萬千瓦可控換相換流閥、全球首個6G 開放眾創試驗裝置等，都有這些科研人才們的參與。

總之一句話，專門解決國家卡脖子工程的問題。

表妹聽說，這些人才們研究生學歷達90%以上，其中40%是博士生以上。

表妹還特意打聽了一下，這些高知腦袋們收入有多少？

入門級50w以上的比比皆是，最基礎也有35w+，兩年多就能賺到現在北京的首付錢了，是真正的：

三高人群

即高知、高智、高收入。

他們可以上午寫論文或做實驗，下午見投資人，傍晚接孩子放學，把科學味變成高級煙火氣。

在這個科技文明時代，人才是唯一的坐標。

所以，在表妹看來，未來科學城這盤大棋東西兩區的實力劃分，并不是誰強誰弱，而是個鴛鴦鍋：

西富東貴

西富，富在產業聚集，吸納眾多產業人口，激發區域活力；

東貴，貴在科研能力和高知人群的合唱。

05

有了這樣的規劃和發展底盤之后，未來科學城迎來了它的第三次偉大。

中國能源硅谷+北京爾灣模式

在十五五規劃期，能源谷計劃新引入央企研發中心/創新20-30 余家，央企下屬科研機構與分支企業數量將較2025 年增長30%+，成為全國領先的先進能源樞紐主平臺。

但表妹更想稱呼它為：

中國能源硅谷

更重要的是，整個未科東區正在突破板塊限制，與整個北京的產業高地海淀中關村、永豐，朝陽望京、工體絲絲入扣，緊密咬合，形成了一個：

超級產業黃金三角

樓盤要高級，地段得有想象力。

剛剛全線貫通的17 號線就是未科東區的想象力。

1站地換乘18 號線，遍布與重點軌道交通換乘線路，直指產業高地。

按照45min 最佳通勤圈來計算，星寰時代的業主步行5分鐘到地鐵站，最多僅換乘一次，就可以到達北京三分之二的產業區，真正意義的職住平衡。

軌道交通推平了未來科學城東區與西區、城區和海淀對話的物理距離。

你也可以理解為，

未來科學城東區正在用17號線這根吸管吸取整個北京核心板塊。

更不要說，還有剛剛貫通的北清路快速路，完成部分改造的定泗路，以及正在規劃中的未來科學城路南延，正相繼打通未科東區的路網大動脈。

好的樓盤就是有未來想象力的地段，

這樣將來你再換更大的房子時，才會有相對更高的流通性，甚至更高的溢價率。

06

盡管這樣的未來科學城已經是「不慌不忙，萬物生長」。

但只是如此是不夠的，還有一個更重要的問題，那就是：

最好要讓科學家們感覺更舒服。

要讓他們工作的更好，吃的更好，玩的更好，住的更好，最好是像美國的爾灣一樣，做一個「北京的爾灣」。

這很難么，這當然很難。

但是，難，才是價值所在。

幸好，這里是昌平未來科學城。當然，這也是城市運營者的初心。

而且是站在龍脈上的初心——未來科學城的站位是，中軸北首。

中軸的中，不僅是地理方位，更是「天地位焉，萬物育焉」的東方哲學。

而在這樣的東方文脈底蘊之上，未來科學城實現了一句話：

上風上水上昌平，有山有水有未來。

就拿星寰時代來說，一平方公里范圍涵蓋了包括十一小學、中學，北師大小學在內的6所名校，還有1個體育中心，3座公園，4條商街......

今年保利未來大都會50萬方的商業辦公綜合體會開業，未來科學城規劃建設的萬豪旗下的萬怡酒店也已經開業。

高級酒店不止是酒店，它更是資產價值的標尺，是日常生活的圣殿。

家門口還有30萬方的中央公園在建，聽說是規劃期就特意為這塊地留下的公園，就叫「能源谷中央公園」。

在這個公園范圍，還特意留下了能容納4-5w人參與的音樂節場地。

你能感受到星寰時代真的能交付給你「家門口的未來松弛感生活」。

所以為什么科學城要自己操刀這塊地呢？

表妹私下猜測，大概是因為只有未來科學城自己，才更懂它。

所以為什么一定要討論星寰時代呢？

因為你能找到一堆堅硬的理由，也能滋生出很多溫柔的感受。

也正是這樣的心理，未來科學城做起星寰時代來真的可以說「決絕」。

坊間有傳聞，光是總圖設計院就換了5家，就為了得到最好的一版規劃。而不管是建筑、戶型設計還是園林景觀，都會是未來科學城過去沒有過的「好房子」。

超強產品力在任何城市，任何行情階段都是硬通貨。

等行情再正常一些，這樣的項目會更值錢。

有的時候表妹會想，未來是什么模樣？

未來就是未來城·星寰時代的模樣，他把整個未來的價值，現在就呈現在你面前。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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