對未來買房、賣房關鍵節點（時機）把握的幾點建議

“買在無人問津處，賣在人聲鼎沸時”。

這句話出自《聰明的投資者》一書，作者是格雷厄姆。格雷厄姆乃巴菲特之導師，其書中所述價值投資之理，深得世人推崇。

這句話的意思是，在市場低迷、無人問津之時，方是買入之良機；而市場高漲、人聲鼎沸之際，應為賣出之時。此乃價值投資之精髓也。

可以說，一名有成就的投資者往往都是深得其理，并在實踐中嚴格加以執行的。

在股市中，相信很多人聽過兩個著名案例：

1.在1929年股市狂熱時期，洛克菲勒在一次擦鞋時，聽到擦鞋童都在推薦股票，意識到市場已陷入非理性繁榮。他立即賣出所有股票，成功避開了隨后到來的股市崩盤，保全了巨額財富。

這一故事被收錄于《洛克菲勒寫給兒子的38封信》，成為“賣在人聲鼎沸時”的經典范例。

2.2008年金融危機期間，全球股市暴跌，多數投資者恐慌性拋售。巴菲特卻反其道而行之，大舉買入美國優質企業股票。他堅信短期困難不影響長期價值，隨后美股在2009年開啟長達11年的牛市，其投資獲得豐厚回報。

這一操作完美詮釋了“買在無人問津處”的核心思想。

當然，我們的大A也多次驗證這句名言的價值所在。實際上，既然都是投資，這句話也完全適用樓市。

下面簡單梳理一下，我國房地產快速發展27年來的幾次波谷、波峰，由此給我們把握買房、賣房關鍵時間節點什么啟示呢？

3次主要波谷：

1.2008年第四季度至2009年初。

成因：受美國次貸危機引發的全球金融風暴影響，我國出口大幅下滑，經濟增速放緩。房地產市場隨之陷入低迷，2008年商品住宅銷售面積和銷售額均出現顯著下滑，部分城市房價出現回調，部分區域跌幅超過30%。 這是房地產市場化改革后首次全國性市場調整。

2.2014年，以杭州房價下跌為標志性事件。

成因：此前幾年的持續建設導致部分城市（尤其是三四線）庫存積壓嚴重，需求端因前期透支和調控政策而趨于謹慎。

杭州房價的率先下跌被視為我國房價首次“市場化調整”，并迅速蔓延至全國，部分城市房價真實跌幅超過20%。這次調整最終促使中央在2015年推出“去庫存”政策，開啟了下一輪行情。

3.2021年下半年開始至今，進入深度調整期。

成因：此輪下行是長期積累的結構性問題與政策轉向共同作用的結果。

一方面，前期“漲價去庫存”政策透支了部分需求，加上過快的價格增長與收入增長緩慢形成頂背離。

另一方面，為防范金融風險，監管部門自2020年起對房地產企業實施“三道紅線”融資管控，同時對銀行信貸進行房地產貸款集中度管理，導致房企融資困難、市場預期發生根本性轉變。

3次主要波峰：

1.1998年房改后—2007年。

成因：1998年終止福利分房制度，全面推行住房分配貨幣化，徹底釋放了被壓抑的住房需求。

與此同時，我國城鎮化率快速提升（從30.4%增至44.9%），城鎮人口年均增加超2300萬，疊加經濟高速增長（GDP年均增長超13%）和居民收入顯著提高，共同催生了第一輪房地產牛市。

2.2009年—2014年。

成因：為應對2008年金融危機，國家推出“四萬億”投資計劃，并實施極度寬松的貨幣政策（M2增速高達27.7%），新增信貸規模激增。房貸利率大幅下調至5%以下，刺激了購房需求。2009年商品住宅銷售面積和銷售額均創下新高，房價同比漲幅達25%。樓市在寬松信貸環境下仍維持了較長時期的上漲。

3.2015年—2021年。

成因：為應對2014年后的庫存壓力，中央實施“去庫存”政策，配合棚戶區改造貨幣化安置，有效釋放了大量購買力。同時，貨幣政策保持相對寬松，一二線城市房價率先大幅上漲，并帶動全國市場。

此輪上漲中，部分城市房價實現翻倍，是迄今為止規模最大、影響最廣的一輪牛市。

不難看出，歷次波峰、波谷都有許多共性的地方。這也是本文對未來買賣房時機把握的幾點思考。先看四點共性：

第一，城市化不是房價上漲的決定性因素。

雖然說我們房價長達27年的螺旋式上漲，都是圍繞城市化率不斷提升展開，但仍舊出現了幾次較大的波峰波谷。

第二，房價遵循“漲多了就會跌，跌多了就會漲”規律。

這跟我們股市比較像，漲多了，獲利盤增多，會出現拋售。價格上漲過快，買方的收入沒跟上，對買房的決策越來越謹慎，導致觀望的人越來越多，房價就會進入調整。

同樣的道理，價格跌多了，跌出性價比了，抄底者逐步進場，房價開始脫離谷底，形成新一輪上漲。

第三，調控政策是影響階段樓市走向的決定性力量。

樓市過熱，勢必招來嚴厲的政策打壓。樓市過冷，房價下跌過快，救市政策又會相繼出臺，呵護市場回到正常軌道上來。

第四，貨幣超發是房價上漲的根本原因。

這個沒什么好說的，幾輪房價大漲都是因為寬松的貨幣環境。期間無論是貨幣供應M2增長速度，還是數萬億的經濟刺激政策，水滿則溢。房地產關聯的數十個行業都漲價，構成成本都在提高，房價沒有不漲的道理。

這里也提一嘴，有人說，你說的這四點沒有考慮到出生人口減少和城市化放緩因素，其實我不是不考慮，我一直認為，人口和城市化只是房價上漲過程中的加分項，并不起決定作用，就拿發達經濟體美國和日本來說：

美國1970年的城市化率就達70%了（現在已經超過80%），比我們現在67%的城市化率都高，你看看美國的房價上漲了多少輪了。

日本老齡化是全球最高的國家之一，65歲以上老人占比超過29%（我國是15%），但經歷上個世紀90年代初樓市泡沫（賣掉東京的土地就能買下整個美國）大破裂以后，但后面房價還是漲回來了并超過前高，近幾年還在持續上漲。

所以，不要總拿出生人口、老齡化來說事，房價上漲根本原因還是貨幣超發。

展望未來，我覺得，“買在無人問津時”比較適合當下，買房的關鍵節點其實已逐步出現了（各城市有差異），原因在于：

1.農歷年前一些核心城市房產中介活躍度明顯提升，但大部分城市的市場仍然比較冷，很多好房源掛在那里沒人問。

2.房貸利率處于歷史最低位，說明國家對購房的支持已經達到極限，再下降的空間已不大。

3.2025年貨幣供應M2同比增長8.5%，凈增約27萬億，而且央行還表示，2026年繼續實施適度寬松的貨幣政策。這么多資金流向市場，物價上漲也是水到渠成的事情。

4.央媒在開年第一天就呼吁政策一次性給到位，也就是我們常說的大招，估計快了。

由此可見，最大力度的支持購房政策、非常寬松的貨幣政策和歷史最低位的房貸利率等3大關鍵因子都已出現，真正的市場底在一線城市和一些核心二線城市已經出現，預計更多的城市也即將出現市場底。

需要說明的是，在市場轉折期，雖然不可能出現價格大幅上漲，但總有人時刻在關注市場，當看到市場風向轉變，你看中的好房源說不定一夜間都沒了。如果確實有買房需求，確實應到多看看市場，留意心儀的房源了。

至于下一波賣房的關鍵節點，就說一點：是否有提升購房成本的決定性大招出來。

像2021年這波樓市頂峰，當時買房的熱情是最高漲的時候，市場上的房貸利率都提到5點幾、6點幾，而且還有進一步上升趨勢，政策打壓那么明顯，如果你此時還想著往里沖（換房除外），那無異于飛蛾撲火。所以，既然國家要給樓市降溫，而且出了最具決定性的工具，你就不要與趨勢和政策作對，有多余房子該賣還是要賣。