珠城異動，情緒扭轉(zhuǎn)了？

有錢人，悄悄動手了。

珠江新城新房和二手市場年底二連漲，連續(xù)8周量價齊升。

·2025年11-12月的月均成交量對比10月份上漲30%；

·12月成交價環(huán)比上升8%，達到近半年新高；

這什么概念？要知道，珠城中板塊已經(jīng)連續(xù)下跌6個月，吃了半年的苦，直到11月才止跌。

先來看近期幾個有代表性的成交數(shù)據(jù)。

豪宅凱旋新世界廣粵尊府，12月賣出一套南向207平，總價4160萬，單價20.1萬/平。

而在7月份，該戶型成交價3750萬，單價18.1萬/平，回暖幅度超10%。

廣州標桿頂豪匯悅臺，12月初，高層南向236平，總價4500萬，單價19萬/平。

這也是匯悅臺近5年來，首次在公開市場的成交價跌破20萬大關(guān)，但僅僅一個月后便重新回到20萬+。

1月份，匯悅臺低層南向284平，成交價6000萬，單價攀升至21萬。

中海璟暉華庭，南向154平從年末的7.6萬/平，重新上漲到8.1萬/平，漲了5000/平。

嘉裕公館，11月份成交了歷史新低8.2萬/平后，在12月份也重新回到了9萬+的水平，上漲10%。

中海花城灣，則在價格震蕩中賣的越來越好，北向8-9萬，南向10萬+的關(guān)口上把量拉上來了，兩個月賣了6套。

至于有更多小戶型走量的保利心語，1個多月賣了8套，小兩房價格也從跌破6萬以下，重新回升到6.4萬。

1）短期來看，價格博弈中，探底回升

一個很明顯的特征是，買賣雙方在圍繞成交價有所爭奪。

珠城東板塊，近一個月也是量價齊升，掛牌量減少，價格逐漸站穩(wěn)，收復失地。

而過去兩年的下跌是無底線，無震蕩的單線下滑，這是一種改變。

2）長期來看，樓市仍處于近5年的低點

嘉裕公館、匯悅臺、保利心語、花城灣等等珠江新城網(wǎng)紅盤，也難逃下跌命運，在今年創(chuàng)下了新低。

盡管在最近一兩個月的新低之后有所回升，但相較半年前乃至一年前仍是一個較低的水平。

3）低價樓盤頻現(xiàn)，珠城不再高不可攀

珠江新城越來越多單價低于10萬的樓盤，部分小型公寓的價格也在100-200萬就能上車。

10月和11月份，單價10萬+的成交僅有9條，占比8%。

而今年3月份，這個數(shù)字是24，占比23%。

珠城不同樓盤根據(jù)戶型、產(chǎn)品、物業(yè)、維護等等因素，已經(jīng)形成了嚴格的等級梯隊。

4）年底成交量回暖是常態(tài)，流動性+價格回升是關(guān)鍵

珠城的成交規(guī)律，往往是年后以及年底兩個時間段猛，2025年也是如此。

2025年成交了約698套，2024年成交約714套，兩者差距不大。

主要是2025年中期成交量很低，6-8月的成交量還不到50套。

彼時，廣州缺乏重磅政策落地，保利玥璽灣的靴子尚未落地，珠城業(yè)主也缺乏信心。

5）春江水暖鴨先知，珠城啟動是個信號

樓市節(jié)奏往往是自上而下的“豪宅吃肉，改善喝湯”。

珠江新城價格從2013年的4萬+，一路上漲到2022年的16萬+。對于大多數(shù)早期買入的珠江新城業(yè)主來說，2-4萬的成本價甚至1萬多的成本價，放到今天依然是賺的盆滿缽滿。

一線城市核心板塊的豪宅成交，對樓市接下來的傳導和帶動作用是有的，富人對于政策和樓市的感知是相對更敏感的。

年底的量價齊升，代表著流動性的提升，有同樣需求和資產(chǎn)的買家入場了。

珠城這一輪有幾個不同點。

·政策方面的新預期

2026年的第一天，《求是》雜志發(fā)表文章定調(diào)：《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場預期》。

首先，重申房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)和居民財富的重要來源，加強價格監(jiān)測。

其次，政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)，去年的廣州其實沒有太多重磅政策推動。

同時，在供給端控制增量，并收購存量，盤活市場。

此外，央行也發(fā)文：促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展、物價合理回升作為貨幣政策的重要考量，靈活高效運用降準降息等多種貨幣政策工具。

眾多國內(nèi)外專家預測，央行在一季度就會有所行動。

此外，增值稅調(diào)整也減輕了賣房負擔，尤其是高總價的豪宅出售。不滿2年的住房出售，增值稅從原來的5.3%降到3%，從2026年1月1日開始執(zhí)行。

例如，1000萬房子，可以少繳23萬稅費。

年底這一輪各部門的紛紛表態(tài)對房地產(chǎn)的支持，尤其是具體政策上會有一個新的預期，能帶動市場的正常輪轉(zhuǎn)。

·市場方面，保利玥璽灣的一騎絕塵

自從去年拍地后，保利玥璽灣的關(guān)注度居高不下，大家都在觀望，保利玥璽灣的出現(xiàn)，會不會給珠城二手致命一擊。

直到11月靴子落地，保利玥璽灣正式開盤，徹底點燃珠江新城這把火，也順勢抬了珠城二手。

整體單價大約在13-22萬/平之間，最高單價超30萬/平，起步總價就超過2000萬，最貴的房源，是以億為單位的。

開盤賣出了106億，單盤3000萬以上成交套數(shù)和金額均超廣州市全年總量，僅用兩個月的時間就占據(jù)TOP1。

而排第二的正是旁邊的保利天曜，成交了433套。

大家對于珠江新城的價值依舊是認可的，這750多套城市頂端的人才和家庭，依舊在圍繞珠江新城置業(yè)，也證明了后者的吸引力和影響力。

也正是從11月保利玥璽灣開盤后，珠城的復蘇開始了。

2026年的珠江新城，巨變?nèi)晕唇Y(jié)束，兩個重磅項目會給珠城再添一把火。

懸念1：馬場何時登場？

馬場的出現(xiàn)，是今年珠江新城最大的期待，勢必會給片區(qū)再添一把火。

作為珠江新城的最后遺珠，整個廣州房價最高的板塊，周邊的廣粵觀邸，保利玥璽灣，保利天曜，都薈天珺，都會因為馬場SKP進場自動升咖。

據(jù)拆神了解，馬場地塊月底有希望，而且關(guān)聯(lián)百貨業(yè)態(tài)，甚至設置門檻劍指華聯(lián)旗下的SKP。

馬場的主要景觀是公園，如珠江公園和自身規(guī)劃的公園園林。

而廣州一向江景為貴，尤其是面向琶洲CBD的南向景觀，視野整潔大氣，目前還沒看到能撼動保利面粉廠，除非祭出獵德水廠，不過那也是未來5-8年以后的事情了。

懸念2：冼村項目開不開？

去年，天河冼村最后兩棟舊村村屋，轟然倒下，冼村1950棟村屋，全部清零，解決了最后的難題。

天河召開的城中村改造工作會議，也點名了冼村。

更實質(zhì)性的動作是，保利冼村項目已經(jīng)開始招人了，中心區(qū)豪宅銷售經(jīng)驗+三千萬級豪宅銷售業(yè)績前三。

這是又一個保利玥璽灣級別的城市封面項目。

對現(xiàn)在的樓市來說，持續(xù)性是最重要的，馬場和冼村給珠江新城續(xù)上一波新的熱度，讓這輪復蘇得以延續(xù)，將會是一個重磅信號。

那么，讓子彈先飛一會。