新房市場很微妙了

作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

市場的氣氛很微妙了。

樓市走到今天這個局面，既有市場的因素，也有一個比一個卷的結果。

新房繼續卷

年后，深圳的新房市場相對比較沉寂。

畢竟一年了，基本上都在做手頭上的項目收尾和復盤以及匯報。

甚少項目會在這個節點突擊。

不過最近位于深圳寶安區的綠城越秀錦和玉鳴吹風節奏是比較緊湊的。

在正式開放樣板間后，據官方宣傳，4天接待約3500組客戶，顯示出了一定的熱度。

相信很快就有可能會如實，搶下2026年樓市新盤的頭彩。

項目是去年8月拿下的地塊，位于寶安沙井比較核心的地段，并且按照新規住宅的要求給出約束，容積率僅3.1，住宅高度不超過80m，市場的預期一下子被拔高。

項目總占地約 1.9萬㎡，計容建面約5.97萬㎡，規劃5棟16-25層小高層及1所9班幼兒園，配建約1500㎡商業，總戶數462戶，純商品住房，預計2027年11月精裝交付。

所以隨著項目入市節奏的加快，市場的討論度也多了起來。

目前項目的進度已經出地面四五層的高度，大門展廳建設裝修完畢，園林也有了初始模樣。

項目的定位是深圳限高限容后首個”好房子“，也是寶安首個國標新規住宅。

根據實地考察，看得出品質是卷起來了，從入戶大堂、樓道以及樣板房的標準可以看到顏值在線——

交 付的樣板間標準，從展示的樣板間看也體現出開發商一些誠意——戶型相對實用， 格局方正，橫廳設計，采光面大，次臥可出陽臺。

就是視野預期不能抱太高期待。

除了少數樓棟和樓層，大部分戶型室外視野受限或對視，近距離范圍建筑遮擋明顯，由于項目占地面積小花園內景觀也有限。

同時，商業、教育、地鐵等配套暫時需要依賴周邊社區現有配套。

項目的適配性，更多的時候見仁見智。

市場退潮

項目的市場性如何，更多看的是市場的結構性，比如品質是否比同類項目更優質，價格定價是否符合市場預期，位置區域是否具備優越性等。

其實，沙井片區的新房產品最大的阻力并不是來自產品不夠給力，而是沙井整個板塊的高光已經過去，該兌現的東西很多都已經兌現。

比如會展新城這一片，基本已經完善。

會展中心2019年9月全面建成，并于2019年11月4日正式投入使用，到如今已經投入使用六年多，周邊的會展公園、福海河公園已經開放；深圳地鐵12號線二期

（海上田園東站—松崗站）

周邊的道路網絡，地鐵線路，購物中心、餐飲、娛樂，公園綠地以及濱水景觀等都建成并開通了；

產業方面也吸引組展機構、搭建公司、物流服務商等專業服務機構入駐，形成產業集群效應。

比如在規劃中的海洋新城片去年11月已全面達到海域使用竣工驗收標準，大空港片深中通道于2024年6月30日建成通車，深圳機場航站區、貨運區、外部的一些景觀工程等，推進進度明顯。

比如沙井塘尾的鴻榮源珈譽府的灣區壹方基本建設成型，預計過兩年就會投入使用，而萬豐海岸城2024年7月已經開業。

鴻榮源珈譽府總占地約31萬㎡，總建面約248萬㎡，萬豐海岸城整體規劃體量超500萬平方米，都是沙井片區集住宅、商業、產業、教育、交通、生態等于一體的超大型城市綜合體。

再比如沙井的眾多新建設的住宅社區，不少已經建成交付，就連沙井的舊改巨無霸規劃容積達477.86萬平方米的沙井金蠔小鎮舊改項目也在推進中。

這些東西，曾經還在規劃的藍圖中，如今都一一落實，并且快速讓整個沙井快速日新月異。

而這些曾經的規劃藍圖以及概念紛紛兌現后，對市場而言就不再是投資的“起點”，而是價值兌現的“終點”。

當“規劃紅利”被提前透支、“邊際效應”持續減弱、“供需關系”轉為買方市場時，市場的關系自然也就更微妙了。

最典型的就是沙井的博林君瑞，曾經因為有可能會被納入深外寶安分校學區的預期，二手房成交價踏著深圳樓市行情飛升至8萬+/平。

但隨著學區劃分塵埃落定，博林君瑞也迎來了市場最典型的調整。

2023年8月89平的3房比曾經的參考價535萬低65萬報價470萬都算是筍盤，如今同戶型報價最新的最低只有330萬，實際成交的價格估計會更便宜。

另外，就是這些年，沙井的市場結構已經調整過來。

2018年之前，沙井板塊還能打“稀缺”的牌銷售新房，因為區域內新房供應少，存量的二手房小區年限已久。

但2018年后萬科星城、華強城、博林君瑞、萬豐海岸城、鴻榮源珈譽府、拾悅城等陸續供應，補充了區域內新房供應緊缺的短板，沙井的新房以及次新房也陸續多了起來。

市場再打“稀缺”的牌就已經打不通，只能隨市場卷價格或者品質。

目前沙井典型的小區成交均價在3.3-5.5萬/平水平。

如萬豐海岸城去年12月成交一套約90.37平戶型，成交總價約350萬，折合單價約3.87萬/平；

鴻榮源禧園，去年11月成交一套約71.8平戶型，成交總價約365萬，折合單價約5.08萬/平；

西薈城三期去年10月成交一套約88.33平戶型，成交總價約317萬，折合單價約3.59萬/；

拾悅城去年10月成交一套約86.04平戶型，成交總價約301萬，折合單價約3.5萬/平。

這樣的市場，已經不是產品卷起來就能賣得好，而是整個市場的結構都重新調整了。

所以，整個項目后續表現如何，非常考驗開發商對區域市場的操盤能力。

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作者觀點，不代表格隆匯立場