拿銷冠不難，難的是一直拿銷冠丨復盤

01

剛剛過去的2025年12月份，北京市場的競爭堪稱慘烈，所有房企所有項目都在猛烈沖擊全年任務。

競爭是全維度的，業績只是最終的成績，那個分數背后，各路諸侯要比拼的：

有地段、戶型、裝標、服務、營銷策略、運營等等各種維度。

然而，只有「德智體美勞」全面卓越的「六邊形戰士」，才能做到南征北戰，「無問西東」。

說到「無問西東」，表姐想到的是招商蛇口，在北京的東西兩端，都誕生了屬于他們的奇跡。

在北京「東土大通」，，它們讓副中心樓市迅速進入「招商時間」。

三年布下的深耕三子，璀璨公元正式宣告清盤，云璟攬閱即將清盤；朝棠攬閱網簽去化率也已經接近60%。

大家可能不太知道這三個項目的含金量。

璀璨公元入市時，通州還沒有好房子利好政策，但它還是迅速以首開認購15.6億的成績，創下副中心首開銷售金額紀錄。

之后更是與好房子項目多次pk，拿下通州區網簽金額、套數、面積三冠王。

甚至在網簽率94%的清盤狀態，還拿下了周度通州網簽套數/面積雙冠王。

而云璟攬閱，開盤不到一年時間，可售房源僅剩50多套。

換句話說，云璟攬閱在當下北京樓市乏力的行情下，可能創造了一個當年開盤當年尾盤的奇跡。

夸張的是，這個奇跡還可能在朝棠攬閱升級。

因為朝棠攬閱2025年7月才剛剛開盤，不到半年時間網簽率就已經接近60%。

招商蛇口在通州取得了現象級的成功，而在北京的西邊，他們也取得了「真經」。

由招商蛇口操盤的元璽，在拿下2024年石景山銷冠后，再度拿下2025年石景山銷冠，成功衛冕。

拿銷冠不難，難的是一直拿銷冠；

在一個區拿銷冠不難，難的是換一個區照樣還能拿銷冠。

但我想，真正了解招商蛇口的人會知道，這一切的厚積薄發不是偶然，而是必然。

02

其實，在2025年尚未結束時，表姐就知道，朝陽的銷冠已被北京宸園預定，海淀的銷冠一定是和樾望雲。

而2025年的石景山銷冠，非元璽莫屬。

終于，2025年落下帷幕，元璽果然不負眾望，最終以27.79億的成績，再次拿下石景山住宅網簽金額TOP1。

而這個成績，就算放眼整個北京，也能進入前20名。

之所以如此篤定，是因為從項目入市后的短短兩年時間，元璽已經：

連續2次拿下石景山住宅網簽金額年度TOP1；

連續2次拿下石景山住宅網簽金額季度TOP1；

累計8次拿下石景山住宅網簽金額月度TOP1；

累計25次拿下石景山住宅網簽金額周度TOP1；

并且，到目前為止，元璽2024-2025年度的累計網簽額，已經達到51.93億，遠遠超出第二名近15億。

屬于石景山當之無愧的銷冠之王。

看到這一連串的TOP1，表姐就還挺感慨的。因為很多人可能不知道，石景山在北京樓市版圖里，其實是一個競爭相對封閉的市場。

在很長一段時間內，石景山的絕大部分成交份額，幾乎都被某家中字頭的央企包攬。

就這么說吧：

在過去的六七年里，以產品力見長的綠城、以銷售力聞名的融創，甚至連曾經的行業老大哥萬科，都未曾撼動這家央企在石景山的霸主地位。

直到，元璽的出現。

或許很難想象，這是首鋼建投+香港置地+招商蛇口第一次合作就拿到的成績。

并且他們還給這個第一加上了一個更珍貴的砝碼：

單方價格比直接競品高出約8%。

這里有一張更細致的表格，可以讓你更清晰地觀察到，過去兩年元璽的熱銷實力。

而以上種種，其實都在指向一個事實：

那就是，即便在市場競品尋求降價走量的時刻，也有眾多的高認知客戶，愿意為元璽的溢價，投出真金白銀的贊成票。

這在當下動蕩的樓市，絕對是一個相當值得被研究的稀缺樣本。

03

估計大家也會好奇，元璽究竟憑什么，能得到這么多客戶的認可？

首先，可能需要打破大家固有認知的一點是：

元璽雖然在行政區劃分上屬于石景山，但石景山與它所處于的首鋼園北區，卻是完全不是一個能量級的存在。

很多人可能不知道，首鋼園并非簡單地由石景山區政府直接管轄，而是一種市、區、企多方協調共治的模式。

簡單來說就是，為了推進首鋼園的快速發展，北京市層面成立了專門的領導小組，也就是新首鋼辦。

同時，石景山區也設立了對應機構，形成了「市級協調，區企聯動」的工作機制。

這意味著，很多重大項目的規劃和實施，背后站著的，從來不只有區一級的能量，還有很多來自北京市級層面的大力支持。

所以，很多時候我們都能感覺到，首鋼園北區的發展，總是比其它區域快那么一點。

☉首鋼園北區實景

就比如說，有冬奧支線之稱的地鐵11號線西段，建設進度就非常快。

大家知道，這條地鐵支線從開工到首批車站開通運營用了多久嗎？

僅僅用了2年時間。

這在整個北京都非常少見。

要知道，北京地鐵8號線一期，當年的奧運支線，也用了將近3年多才開通運營。

再比如說，從2019年北京市將首鋼園定位為「首都城市復興新地標」，到2022年冬奧會首秀成功；

首鋼園北區內核心場館和基礎設施的建成并投入使用，也僅僅用了3年時間。

更重要的是，在冬奧結束之后，首鋼園北區的建設速度并沒有放慢，反而越來越快。

☉服貿會場館

承接服貿會等各種會展，舉辦WTT等各種賽事；

整個首鋼園北區在冬奧會的基礎上，正逐步演變為承載體育、科技、文化、產業為一體的復合型城市更新示范區。

在首鋼園發布的最新年度報告中，

僅僅2025年一年，首鋼園百人以上規模的活動數量，就已經超過240場；

全年入園客流總量超過1400萬人次。

大家知道么？單是WTT中國大滿貫2025賽事，就帶來了近1.54億元的直接收入。

除此之外，產業導入也很強勢，截至目前，首鋼園入園企業已經突破1000家，產業類企業總數超過800家。

總營收，也保持在了6.3%的穩步增長。

那些曾經對「冬奧結束了，首鋼園還怎么發展」的擔心和質疑，終于可以消散了。

04

實際上，在不知不覺間，首鋼園北區已經完成了從停產廠區到世界級城市更新典范的華麗蛻變。

在這種蛻變之后，正在形成的，是一種基于首鋼園誕生的新的生活方式。

那是工業遺存、科技、文化、消費與首鋼園創新生態，碰撞出的最為璀璨的火花。

這是首鋼園與其它區域的最大不同，也是元璽與周邊競品的最大不同。

實際上，這種不同，已經能夠被越來越多的人感知到了。

現在只要打開小紅書，隨便一搜「首鋼園」，就能看到無數關于首鋼園的打卡攻略。

就拿首鋼滑雪大跳臺來說，在賽事結束后，利用本體獨特的空間資源，打造了心跳咖啡等網紅打卡點。

☉首鋼園實景

這個景點的刺激之處在于：

你得先穿戴好安全繩，乘坐大跳臺的電梯來到二層，走過十余米長的懸空繩索橋，才能進入繩網為底的懸空平臺。

通過這些考驗后，你就可以坐下來喝杯咖啡，瞭望西山，看看夕陽，俯瞰新首鋼大橋和永定河了。

當你回看首鋼園時，最先看到的，會是1978年建成的首鋼電廠發電循環水冷卻塔。

現在，它已經變成了工業風的籃球公園，也是首鋼園打造「體育+」新業態的又一個新地標。

在首鋼滑雪大跳臺南廣場樂酷公園，也已經進入試運營階段。

這片戶外活動公園，把大家喜歡的籃球、足球、網球都涵蓋在內，哪天想運動了，用手機在app上預約一下，就可以來這里打球。

類似的場景創新，在首鋼園還有很多，如果展開來講，恐怕三天三夜也說不完。

大家只需要知道，現在的首鋼園，已經成為北京微度假的熱門目的地。

當然，北京并不缺公園、也不缺場館、產業、會展，但是很難有哪個板塊，像首鋼園一樣：

把各種資源極限壓縮在三平方公里以內。

也很難有哪個項目，像元璽一樣，就直接坐落在首鋼園之內。

這意味著，其他人或許還在計劃去參加一次會展，但會展中心就在元璽業主的樓下；

其他人或許還要通過電視觀看國際賽事，但元璽業主下樓步行就能到達比賽現場；

甚至大家要開車很久才能來參加的元旦跨年，元璽業主透過落地窗，就能看到跨年燈光秀。

這種與新鮮事物的距離，以及場景體驗的豐富度，必然會影響一個人對待事情的認知和看法。

當然也會影響資產的價值。

這也是為什么，隨著石景山新房供應增多，元璽還能依然衛冕銷冠的重要原因。

05

從這個角度來看，如果換一家開發商，元璽作為首鋼園內唯一的在售住宅，產品反而不是最重要的一環。

但元璽卻把不是最重要的產品，不計代價地做到了極致。

很多兩年前就在元璽落地的產品細節，到現在，正出現在越來越多的豪宅項目當中。

就比如，弧線。

我們來感受下，不計代價打造產品的元璽，用弧線元素創造出的空間場景吧。

在肉眼可見的實景細節下，外立面的呈現是這樣的：

☉元璽外立面實景

園林的呈現是這樣的：

☉元璽園林實景

室內精裝的呈現是這樣的：

☉元璽196㎡樣板間實景

你會發現，不止于外立面，元璽把弧線元素，從始至終貫徹到了整個項目的各個細節當中。

這樣一來，不論是流線形的輪廓還是肉眼感覺的材質，都呈現出濃郁的空間美學：

一個以弧線為語言的藝術空間。

這樣圓弧的窗，不僅帶來了270°室內極致的視野體驗，格外方便業主欣賞首鋼園每一幀風景。

☉元璽實體示范區真實拍攝

建筑本身也非常耐看，行駛在長安街西延線上，你一眼就能看到元璽溫潤的建筑輪廓，極具地標辨識度。

實際上，沒有足夠的自信和誠意，一定不會有這樣的魄力。

因為所有弧線的背后，抓眼球的背后，其實都是時間、成本和用心。

這種不規則的圓弧落地玻璃，整體的良品率不到50%，也就是說每做一塊幾乎就要浪費同樣面積的另一塊。

包括園林中呈現的各種抹弧，為了好看、為了體感，背后的工藝就是成百倍的投入。

但元璽還是不計回報的去做了，本質上也是因為：

它是真正在把元璽當成一件可以傳承的藝術品來做。

06

當然，也正是這樣的不計代價，正在讓元璽變得越來越耐看。

比如，奢石元素的應用。

從電視墻到餐廳的島臺，再到主衛臺盆，大量的奢石應用。

甚至，這還不是最極致的。

你能想象嗎？為了配合樣板間的風格，元璽每一個樣板間的奢石主材都不相同；

像196㎡戶型電視墻是新芬迪白；170㎡戶型電視墻是雪山銀狐；120㎡戶型電視墻是綠野仙蹤。

145㎡戶型做了兩版設計，電視背景墻分別是秋山云煙和白雪公主玉石。

這里不是探討這種做法難不難以及這樣做貴不貴，而是在此之前，北京很少有項目會采用這樣的做法。

只是為了讓每個戶型，都擁有獨一無二的藝術氣質。

☉元璽196㎡樣板間主衛臺面

給大家看一個很小的切面，這是碧福臨奢石，一款需要經歷苛刻且漫長的自然過程才能形成的石材。

而這樣的石材被元璽用在了196㎡戶型的主衛臺面上。

當你稍微低頭往下看時，在燈光的照射下，天然石材紋理繪成的畫面，會讓臺面的切塊和溝邊都非常耐看。

這樣的藝術的滲透，在元璽室內的設計上，其實還有非常非常多。

比如，地面的鋪裝，甚至左右兩側的柜體把手，也要通過幾何藝術符號形成呼應。

☉元璽196㎡樣板間玄關

這些都不是為了炫技，目的就是貫徹室內美學體系的視覺統一。

并且，這樣的藝術符號也是拒絕復制的，扇形、古典幾何等經典藝術符號，不僅給到空間藝術觀感，還會具有極強的識別性。

☉元璽152㎡樣板間玄關

但是，這還沒完，更讓人驚喜的是，在元璽是有藝術畫作存在的。

下面這張圖片，是元璽地下歸家大堂的實景圖，你可以看到，兩側墻上掛著的，是兩幅非常精美的藝術畫作。

☉元璽車庫歸家大堂

這是藝術家Robert Kushner的作品《On Location1》以及《On Location2》。

夸張的是，類似歡迎你回家的藝術畫作，在元璽并不止這些。

在競爭對手在糾結產品力的時候，元璽已經在想：

怎么通過藝術感來打造生活場景，并把這樣的生活場景真實地融入交付當中了。

是的，在項目實景呈現之后，元璽除了實景園林之外，還陸陸續續呈現了更多實樓樣板間。

☉元璽公區實景

算起來，從元璽入市之后，光是樣板間，前前后后就已經做了9個。

甚至145㎡戶型，還根據業主的要求，做了色系與收納的差異化設計。

說真的，即便是在當下的北京市場，能做到這個程度的開發商，絕對算是鳳毛麟角。

☉元璽145㎡淺色系樣板間實景

但很顯然：在首鋼園這樣城市核心地段，執著于輸出領先整個北京市場產品力的藝術感，還要賦予極致的交付力；

這些都成為了元璽不可替代的特征。

當然，正因如此，元璽才能擁有產品力第一梯隊獨有的標簽感；

也正因如此，元璽才能牢牢占據石景山銷冠的位置。

這決定了元璽的現在，也決定了元璽的未來。銷冠100

注：本文相關文字、圖片僅為項目信息參考，可能與實際規劃設計存在差異，所以不代表對項目信息做出承諾；所有內容最終以政府規劃和購房合同約定為準。

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